深化房地产业供给侧结构性改革—— 第九届中国房地产科学论坛综述

深化房地产业供给侧结构性改革
—— 第九届中国房地产科学论坛综述

2017年7月11-12日，中国房地产业协会在四川成都举办第九届中国房地产科学论坛，本次论坛的主题为深化房地产业供给侧结构性改革，并设立了住房供给创新、特色小镇建设、城市更新、养老地产解决方案、新技术与工业化建筑等五个分论坛。

一、 深化供给侧结构性改革

深化房地产业供给侧结构性改革，首先是住房供给的创新。推进供给侧结构性改革，是2015年底中央经济工作会议提出的，去年底又提出深化供给侧结构性改革。供给侧结构性改革，一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领，二要在具体工作中落实好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

中国房地产业协会刘志峰会长在主旨报告中作了如下阐述。

（一）供给侧结构性改革取得进展

一年多来，房地产企业从提高供给质量、优化产业结构、满足有效需求、加快资源整合和兼并重组、补足各类短板、去库存等方面入手，在供需两端同时发力。通过供给侧结构性改革，房地产市场的供给质量有了提高，产品创新有了拓展，服务内涵有了提升，房地产+互联网的跨界合作有了成果，房地产业在城市更新、特色小镇建设、老年住区建设、旅游休闲地产等方面，都有了新的进展。

（二）目前供给侧结构性改革还存在不足

在深化供给侧结构性改革方面，主动性不够，实质性进展也较少，主要体现在：一是在住房总供给方面，区域和城市分化严重，东部一二线城市房地产市场“热”和中西部三四线城市房地产市场“冷”的矛盾，未能得到解决，给市场调控和稳房价带来困难；二是在产品供给方面，与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够，难以满足高品质、多层次、差异化需求，消费者不放心、不满意的情况仍然存在；三是在供应结构方面，商业地产、城市综合体过剩严重，形成了大量无效供给和资源浪费，甚至在特色小镇等一些新业态发展中，也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题；四是在供给手段方面，虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范，但投机炒作仍有，其生存的土壤还在；五是土地供给方面，仍然存在错配矛盾，住房需求量大的城市供地短缺，住房需求量少甚至库存大的城市却盲目供地；六是房地产供给侧改革与金融供给侧改革不配套，杠杆率高，利用房地产套利风险增加。

（三）产生问题的原因及对策

上述问题都与供需结构老化、供需资源错配、供需管理水平不高和不平衡有关，这表明光在房地产领域进行供给侧结构性改革还不够，还需要在全行业同时推动“三去一降一补”取得实效。就房地产业而言，去产能，主要是加大兼并重组的力度，整合优势资源，淘汰落后技术和旧的发展方式，发展先进适用技术，提高产品有效供应。去库存，不能简单靠刺激需求，要从源头提供有效供应。去杠杆，大企业要少用杠杆工具，中小企业要降低融资成本，分清金融杠杆与金融创新的功能。降成本，既要降土地、材料、人工成本，也要提高企业效率，节约企业管理成本。补短板，既要补设计产品短板，也要补服务短板，既要补技术短板，也要补配套短板。

（四）深化供给侧结构性改革的建议

下一步房地产业供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量，根本途径是深化改革，最终目的是满足需求，同时在改革中要坚持，越是在市场低迷或政策调整时，越要加强供给侧结构性改革，其中主要是把握好两个方面：一是结构性改革，要坚持问题导向，抓住供需的主要矛盾，解决企业发展的疑难问题；二是供给侧结构性改革要早见、快见成效，主要是做好以下几个方面。

第一，要强化住房居住功能属性，把供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来，引导企业调整供应结构，提高房屋供给质量和配套服务，满足舒适型、高品质住房需求，多为老百姓建寿命长、性能好、绿色低碳、性价比高的“好房子”。

第二，要促进供需两侧相辅相成，既要提高供给质量，实现供需平衡，也要管住需求侧，特别要加强需求侧的科学引导，发挥租售并举的作用，通过盘活存量，释放租赁房源，鼓励长租公寓、青年公寓的发展，推动《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台，让房屋租赁成为房地产市场的新供给、新需求。

第三，要注重供给侧结构性改革的实际效果。一方面，加快房地产业新旧动力转换，支持传统产业向优质产业升级换代；另一方面，通过先进的生产方式带动房地产业创新发展，使传统的房地产业态焕发生机、新型的房地产业态蓬勃发展。

第四，要围绕城镇化和城市群、都市圈建设，打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念，引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。要通过大城市辐射带动中小城市，一手为新市民提供住房，一手盘活房地产库存。

第五，要整合优势资源，提高行业集中度，为供给侧改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。不是房地产企业越多，供给就越好，房地产市场的供给质量，取决于专，取决于精，取决于优，要通过兼并重组加速经营困难的中小房企的主动退出。

第六，要在强调供给的同时，培育正确的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量，也要在需求端关注“人”的需求，推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系，既让人有房住，也让房有人住，避免空置造成浪费。同时，要重视对二手房的研究和利用，在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。要加快跨界合作，单靠房地产业一家推动供给侧改革不够，要用好互联网、信息技术，打造智能健康、融合共享的居住环境，拓展供给空间。

第七，要弘扬企业家在供给侧改革的首创精神。供给侧改革要想取得实质性进展，必须让企业家特别是优秀企业家带头干，做出标杆示范性的改革项目。

二、 深化供给侧结构性改革与房地产金融风险

交通银行首席经济学家连平就房地产金融的稳定与风险问题，谈深化供给侧结构性改革，其观点如下。

（一）房贷余额占比处于合理水平

今年以来，随着降杠杆政策的推进，市场发生了明显的变化，一些城市房地产成交量萎缩或增速放缓，投资增速也已出现拐点，房地产行业似乎进入了一个调整下行阶段。

我国房地产金融经历了一个逐渐发展的过程，从过去的完全以银行为主发展到现在多元化的融资，开发商从银行、资本市场等各个方面来获得融资，但目前依然是银行的信贷占主体。近两年来，个人住房贷款增速非常高，甚至个别月份人民币信贷增加大部分来自按揭贷款，这引起了有关方面的关注。开发贷虽有过迅速增长的过程，但增速明显下降。股权融资快速发展，但其总量与银行的融资相比还有比较大的差距。房地产信托增速有明显的回落，信托投入资金明显放缓。债权融资获得了快速的发展。

房贷余额占比是观察金融风险的指标之一，发达国家的占比通常在40%-50%之间。2017年1季度我国房贷余额略超过19万亿人民币，在过去四个季度国际范围来看，占比并不高，还处于合理的水平。

（二）房贷不良状况尚好

房价下跌会导致不良贷款，银行明显是有压力的，关键要看房价下跌幅度有多大。商业银行普遍采取了许多控制风险的措施，房价下跌通常会导致房地产价值的缩小，在上行周期入市的房地产开发企业和房地产投资容易出现资产减少，会加重资产的贬值，这个损失有可能引起更大范围的金融风险。而非正规金融方式杠杆相对比较高，要关注这类风险的存在。房地产企业资产负债率的水平，2006-2007年曾达到74%，之后逐渐回落，2014年又达到了77%，大大超过了国际警戒线。

从个人住房贷款总体风险来看，目前新增居民贷款的比重在7%以下，远低于发达国家30%的水平，加上规定按揭首付比例，这个风险还是可控的。目前，我国按揭贷款不良率约1%，房地产贷款不良利率为0.5%，整个银行业贷款不良率约1.5%，所以总体来说，房地产行业贷款的不良状况还是比较好的。

（三）防范房地产金融风险的举措

防范房地产金融风险有四个方面：第一，要强化风险的多主体分担，探索系统性风险防范；第二，要注重过度创新的风险预警，来扼杀系统性风险的源头；第三，要加强双重管控，即金融机构从微观层面的管控和政府在宏观层面的管控；第四，要完善信用评级机制，把好金融创新市场准入关。

控制房地产金融风险的举措如下：第一，流动性适应的升级，要注意控制它的力度和节奏。在短期内，流动性如果迅速升级，市场利率水平大幅度上升，必然有相关的开发商会爆发一些局部的风险事件，这需要在总体上加以很好的把握。第二，需要有中长期的计划。比如，房地产开发商的降杠杆是重中之重，相关部门要有规划和目标，使房地产开发商负债率的状况控制在合理的水平上。第三，重点城市要持续保障房地产供给。土地供给应该跟房价的变动明确挂钩，这样就能给市场一个明确的预期。第四，要大力推进银行的资产证券化，开发债、按揭贷款要通过各类政策的松动，尤其是财政给予的支持和优惠，来推动房地产行业的发展。

三、 深化供给侧结构性改革要大力发展百年住宅

目前，从供给侧改革上看，我国城市住宅建设面临两大问题急需解决：一是产品资源能源消耗高；二是住宅的质量不够高。要加强供给侧结构性改革，把房地产业从传统的建造业转变为先进的制造业，建造出长寿命，高品质，绿色低碳的好房子——百年住宅，中国建设科技集团副总裁孙英在论坛上发表了如下观点。

（一） 什么是百年住宅

我国每年都要新建大量住宅，在过去的20年里，在解决十几亿人的基本居住方面，取得了举世瞩目的辉煌成就。然而，大量的住宅建设，也带来了明显的不足。

在资源消耗上，我国每年为生产建筑材料需要消耗各种矿产资源100亿吨以上，造成了资源的缺乏。在能源消耗上，2015年，我国建筑使用能耗占全国总量的19.96%，再加上施工过程的能耗，共占总能耗的40%左右。在碳排放方面，建材部分、原材料如水泥的化学反应、施工阶段消耗能源所产生的排放，三者相加占全国总碳排放的35%左右。此外，还有建筑垃圾、污染排放。在大建的同时还在大拆，我国城市建筑的平均使用寿命远低于日美等发达国家，大约是三四十年，平均一百年内要拆两到三次，每次拆毁都会产生大量的碳排放和大量的建筑垃圾。在大拆的同时还在大改，由于这二三十年大量交付的是毛坯房，二次装修产生了大量的垃圾，大量拆毁的模式已经造成资源的快速枯竭和环境的大范围废化。在未来二三十年乃至更长的时间，这样的模式真的可持续吗？为此，在刘志峰会长的大力倡导和推动下，2012和2015年，组织房产龙头企业与日本协议会合作，先后分两批举办了百年住宅示范建设，由中国标准设计研究院作为技术体系研发与设计的主要依托单位，至今有了十多个项目，这次论坛也举行了第三批示范项目的签约仪式。

（二）“百年住宅”的技术体系

百年住宅不仅是长寿命住宅，它的内涵比长寿命还要丰富，其核心价值理念是四化，即建筑长寿化、建设产业化、品质优良化和绿色低碳化。围绕这四化的核心价值理念，有相关的系列技术做支撑，共同构成了百年住宅的技术体系，而且这是一个开放的体系，随着需求的提升和技术的不断进步，体系中的相关技术会进行更新换代、丰富和补充。

第一，建筑长寿化。延长寿命就是最大的绿色。支撑建筑长寿化的相关技术很多，包括大空间灵活可变、采用SI的技术体系、延长主体结构的使用寿命、提高外围护的可改性等。

第二，建设产业化。建设产业化的核心目标就是将我国目前的施工方式转型为工艺类的施工方式——装配式建筑。推进装配式建筑主要目的是节省能源和减少污染，必须是主体结构系统、外围护系统、设备管线系统和内装系统四个装配才能实现。

第三，品质优良化。在精细化、人性化、智能化、健康环保上下功夫，通过提高功能布局合理性，采用高品质的部件部品，来提高百年住宅的品质。

第四，绿色低碳化。通过建设超低能耗甚至零能耗建筑，应用可循环的建材、可再生的能源，采用绿色低碳技术，实现“五节一环保”的目标。

（三）“百年住宅”的实施情况及取得的成效

“百年住宅”自2012年启动以来，目前已有十余个项目在推动，总建筑面积超过100万平方米。其中绿地蓝翔项目已经全部完成，项目先后获得了中国土木工程詹天佑大奖等多个奖项。济南鲁能项目，目前全部销售完毕，实现了3个小时12个亿的销售目标。

可以说，百年住宅的核心理念及其相关的支撑技术，完全契合了城市居民收入水平普遍提高以后，从有房住到住好房、从过日子到过好日子的需求转变，树立了中国新一代住宅产品的标杆，形成了符合市场需求的有效供给。同时，由于百年住宅增量成本可控——每平方米200元到500元左右，销售溢价大约在20%，使开发商获得很好的回报，这是可持续的市场化的模式。希望有更多的企业了解百年住宅，认同百年住宅，建设百年住宅，一方面为老百姓提供更多长寿命、高品质、绿色低碳的好房子，同时也能实现房企的转型升级和可持续发展。

(整理:周明)