我国房地产金融风险的分析与防范

张瑞鸿

[摘 要]2015年以来，我国房地产市场持续火爆，大量金融资金流入房地产业，使得房地产业蕴含着巨大的风险，而银行信贷是我国房地产业的主要资金来源，因而承载着巨大的风险，美国 2008 年由房地产业引发的金融危机使得众多学者对我国房地产金融更加关注。进入 2017年以来，随着国家对房地产业调控措施的不断加强，房地产金融风险也在不断地加大，如何降低房地产金融风险实现房地产行业的健康发展需要我们深思。

[关键词]房地产；金融风险；风险防范

[中图分类号]F832.5

[文献标识码]A

[文章编号]2095-3283（2017）07-0099-04

我国的房地产业迅速发展，尤其是2015—2016年发展迅猛，国家为了稳定房地产市场，出台了各种调控措施，但我国房地产业存在的诸多问题不容忽视，房地产业离不开金融的支持，防范房地产金融风险，不仅是房地产业发展的要求，也是我国经济稳定健康发展的前提，因此，分析和防范金融风险至关重要。

一、我国房地产市场的现状

（一）地价高位运行。从2013年以来，我国房地产价格就呈现出不断上涨趋势，尤其在2015—2016年，其增长的趋势不断加强，买房成为社会大众的重要问题和热点话题。我国地价的上涨势头尤为明显，根据我国国土資源部2013年发布的相关数据显示，我国105个主要城市的地价呈现总体上涨趋势，其中综合用地的价格为3349元/平方米，住宅用地价格为5033元/平方米，商业用地价格为6306元/平方米，工业用地为700元/平方米，到2016年12月末，国土资源部监测全国105个城市综合用地、住宅用地、商业用地、工业地价分别为3826元/平方米、5918元/平方米、6937元/平方米和782元/平方米，价格环比增长率分别为1.43%、2.18%0.96%和0.64%，同比增长率分别为5.31%、7.91%3.09%和2.84%，都呈现出高速的增长趋势。2016年，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，但合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。在土地出让面积下降的情况下，土地出让合同价款却增加了近20%，说明2016年的土地价格有了较大幅度上涨，也表明了开发商对于未来房价上涨仍有较大的预期。

（二）房地产市场成交量增长迅速。2016年3月全国商品房成交同环比涨幅显著，市场成交热度位于高点，国土资源部监控的全国44城市成交指数3月为477，创2010年以来单月新高，较2月环比上升156%，同比上升75%，同比增速创新高。2016年3月39城市住宅成交指数为531，环比上升149%，同比上升82%，增幅与2月相比扩大48个百分点。

（三）投资继续保持较快发展。2016年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%，增幅比上年同期高出9个百分点。今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

（四）房地产价格持续上升。2016年全国商品房平均价格同比增长5.2%。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。全国7个大中城市房屋销售价格上涨5.6%。涨幅较大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，广州9.%，福州8.8%和泸州8.8%等。东、中部地区商品房平均价格增幅高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升，4个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

（五）商品房需求依然旺盛。尽管2013年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。其次是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率是8.95%，住宅价格平均增长率是3.82%。随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加。

二、我国房地产市场金融风险形成的原因分析

（一）我国房地产企业资金来源中，商业银行贷款过多。银行贷款和定金预收款是房地产开发最重要的两个资金来源，自2015年以来，两者走势发生了截然相反的变化，商业银行贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，商业银行贷款在经历了24年的增速回落期后，于2015年6月开始逐步回升，2017年商业银行贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，商业银行贷款猛增44.9%，远远超过上年同期水平。强有力的商业银行贷款支撑了房地产投资，与此同时，商业银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由上年同期的18.2%提高至23%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出我国商业银行与房地产业息息相关的利益结合。

（二）我国商业银行房地产贷款增长过快，集中度过高。2016年6月，我国商业银行房地产企业贷款余额23.94万亿，同比增长24%，增幅扩大4.61个百分点，占各项贷款余额的23.6%，上半年新增2.93 万亿元，同比多增1.05万亿元，房地产企业贷款增量占商业银行各项贷款增量的38.9%，占比较一季度情况提升6.4个百分点。

商业银行个人购房贷款余额达16.55万亿元， 同比增长31%，增幅较2015年上半年末扩大13.2个百分点，占各项贷款余额的16.3%； 上半年新增贷款2.36万亿元，同比多增1.24万亿，个人房地产贷款增量占各项贷款增量的31.3%，个人购房贷款增长持续加快。

我国商业银行新增房地产贷款占同期新增贷款的70.2%，商業银行贷款过高地集中在房地产行业，随着国家对房地产的调控和经济结构的调整，房地产金融风险逐渐加大。

（三）房价高位运行前提下房价下跌的房地产金融风险。房地产业的发展具有很强的周期性，因此过度繁荣只能是某一阶段的现象。因此在过热之后必定会发生很大的转变。在“房子是用来住的，不是用来炒的”宏观经济政策背景下，2017年国家出台了“限购“限贷”“限卖”等各种调控措施，必将抑制房地产市场的发展。况且国际公认房地产发展周期的定位是10年，我国房地产业自2003年起开始进入繁荣期，在2007年开始取得高速发展，按照国际惯例，我国房地产业在2017年至2018年也将是其重要的发展转折期，按照周期计算，我国房地产已经进入转折尾期，将增加房价下跌引发房地产金融风险的可能性。

（四）商业银行内控体制、机制不完善。长期以来，我国商业银行一直遵循着“贷前调查、贷中审查、贷后管理”的业务流程开展房地产贷款业务，但在具体实施的过程中，巨大的市场份额、利润诱惑以及银行的内部激励机制不健全，使得大多数商业银行存在重贷轻管、重放轻收等问题。

三、房地产金融风险的防范措施

（一）建立多层次住房供应体系。当前我国房地产市场的一个突出问题是住房供给结构不合理，高档商品房过度供给，普通商品房与一般性的保障性住房供给不足。为优化住房供给结构，应坚持“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品房，加大建设经济适用房与廉租房，建立“商品房—经济适用房—廉租房”为主的住房供应体系。

为缓解住房市场供给不足、房价上涨的压力，有必要健全房屋租赁市场和二手房市场。当前我国房屋赁租市场存在管理无序、诚信缺失等问题，二手房市场也存在市场不规范、严重的信息不对称、诚信缺失等问题。因而，需加大力度整顿房屋租赁市场和二手房市场，构建良好的住房市场秩序。

（二）严控商业银行房地产信贷风险。商业银行贷款是房地产市场的主要资金来源，控制商业银行贷款可以从根本上抑制房地产投资过热。为此，政府需要加强商业银行信贷行为的监管，减少房地产信贷风险带来的消极影响。加强商业银行信贷业务的监管，控制房地产贷款在全部贷款中所占比重，加强对商业银行资本充足率、资产流动性、风险管控能力等监管，引导商业银行通过金融手段规范房地产信贷业务，加强房地产开发商的动态管理，有效甄别投机性房地产需求，阻断房地产投机的融资渠道，减少房地产投机行为。

（三）强化金融宏观审慎监管。金融系统具有内生脆弱性，很容易受到外部冲击，加剧金融脆弱性甚至引发剧烈的金融风险。微观层面中单个金融机构的不合理行为，如果大多数金融机构都采取同样行为，则会引起系统性金融风险。因此，需要政府强化金融宏观审慎监管思路，建立常态化的监管机制，并要求金融机构采取审慎的经营态度，将金融创新和风险控制在安全的阀门之内。通过前瞻性压力测试，评估金融机构风险及风险所处的阶段，从而制定战略性补救计划。同时，为保障整个金融系统安全，需加快金融基础设施建设，包括完善金融支付体系、社会信用征信体系、金融法律体系等，建设良好的金融生态环境。

（四）加强土地市场的管理。高房价之所以长期存在，地价持续提高也是重要的原因之一，所以必须要完善现有的土地储备和供给制度。各级政府要建立和完善土地储备库，不同用途的土地对其进行差异化管理。以市场发展为导向，对土地的供给和使用进行合理划分，避免地方政府在土地供给上的绝对垄断权力，打破土地供给的垄断性，增加城市土地供给主体。城市经营性建设用地出让，采用公开透明的招投标方式，同时，有序引导农村集体土地进入城市建设用地市场，提高城市建设所需的土地供给量，优化土地供给结构。

（五）建立房地产调控的长效机制。所谓长效机制，指的是通过财税体制、土地制度、利率制度等，解决与我国经济发展不相适应的体制机制，从深层次上改变房地产市场的生态环境。过去十多年，政府为抑制房价过快上升，出台了一系列房地产调控政策，但始终未能解决房地产业的核心矛盾，甚至出现了“房价越调越高”局面。为此，政府要着力建立房地产调控的长效机制，重点实施差异化调控手段。政府需改变原有“头痛医头脚痛医脚”房地产调控房地产，在深化房地产相关体制机制改革的基础上，将主要职能放到增加土地供应和建设保障房上，避免过度强调行政干预，引导市场有序调整房地产业。

（六）严控过分投机投资以稳定房价。大量的投机性需求是造成房地产市场供小于求的重要原因，因此，政府必须要采取各种有效的措施来有效降低对房地产的投机性需求，使得房价不断得到稳定。在商业银行信贷政策的制定和实施方面，中央银行针对购买第二、第三套房及第N套房制定不同的信贷政策，通过提高房地产贷款首付比例和提高房地产贷款利率的方式对需求进行严格控制，对于非常住人口购买多套房则不给予其贷款，以限制过度的炒房。在税收政策方面，对于买卖房屋等投机行为要对其征收高额的所得税。对于空畳房，政府要收取相应的物业税和房屋控制税，提高投机者机会成本和购房成本，这在很大程度上能够减小刚性需求购房者的成本，稳定房价，同时也能够促使我国房地产市场顺着正常的轨道发展，避免因房地产泡沫破裂引发房地产金融风险而给整个经济社会的发展带来严重问题。

（七）完善社会的征信体系。人无信不立，业无信不兴，国无信则衰。营造良好的社会诚实守信的文化环境，我国社会征信体系建设已经由国家发改委和人民银行牵头，初步建立了以金融信息为主体的社会征信体系，初步形成以市场为导向，各类征信机构互为补充，信用信息基础服务与增值服务相辅相成的多层次、全方位的征信市场。但还要逐步健全全国各部门统一的信用信息平台和技术规范，形成全国从上到下统一平台、统一标准、统一监管的国家征信体系。完善个人和房地产企业征信制度是降低商业银行不良贷款率的有效措施，也是有效防范房地产金融风险重要保障。

[参考文献]

[1]敖青. 我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[J].广东省社会科学院，2015（6）.

[2]李永强.新形势下我国房地产金融风险及其防范对策研究[D].华中师范大学，2015.

[3]邵恺.新常态下商业银行信贷风险管理研究[D].南京大学，2016.

（责任编辑：顾晓滨）