宅基地房屋如何买卖、过户和继承

王晓艳

宅基地房屋如何买卖、过户和继承

王晓艳

农村宅基地房屋因为其特殊性，在买卖时有众多政策法律约束。什么样的农村房屋买卖有效？买卖后如何过户？卖出宅基地的农民还能再申请宅基地吗？

【案例】

老王和村民老夏签了份房屋买卖协议，协议上约定，老王花5000块钱买下老夏在村里的一处房屋。后来老王在院子里建了7间厢房。现在老王已经是本村村民了，但是为了防止和老夏因为房屋发生纠纷，老王诉至法院，要求确认双方当年的房屋买卖合同有效。

【说法】

要说老王提出的诉讼是否合理，首先要弄清以下几点：

谁有资格买农村的宅基地房？

由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。只有本集体经济组织成员，才有资格购买农村的宅基地房。本集体经济组织成员，一般是指户口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城镇户口的居民，都不能购买。

本村村民之间房屋买卖，需要经过村委会同意吗？

只要房屋买卖合同是双方的真实意愿，也不违反法律法规的强制性禁止性规定，经过双方协商一致就可以，不需要经过村委会同意。如果担心卖房人以后反悔的话，可以经过相关部门审批，将宅基地使用证上面的名称使用权人变更成买房人。

老王买完农村房屋后，怎么过户？

案例中老王买房，当时他不具备本村村民资格，但是后来他成了本村村民，那么他就可以向乡镇人民政府申请审核，由县级人民政府批准就可以办过户了。实践中一般是在宅基地使用证上进行变更，然后由相关部门盖章。

老夏还能再申请本村宅基地吗？

根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。所以老夏不能再申请宅基地了。

宅基地本身就有一种社会福利性在里面，是为了保障农村村民的住房，如果说你卖了，那可能是你觉得不需要这个住房了，再申请的话就不批准了。

农村宅基地原则上“一户一宅”，如果继承了父母的宅基地房，一户两宅合法吗？可以确权吗？

这是可以的。这里涉及一个概念，就是物权的取得方式中的继受取得。物权继受取得一般通过事件的发生或者民事法律行为的实施而取得，比如说遗产继承。

子女通过继承取得了房屋的所有权，宅基地在严格意义上来说不是他的，如果说他继承的房子坍塌了，那这个房子就是灭失了（法律上灭失指物品因自然灾害、被盗、遗失等原因不复存在），宅基地使用权也就没有了，因为房子和地是不能分离的。如果是村民通过审批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而继承取得的房子坍塌了，这个房子就灭失了。

本村村民户籍迁出后，村里的房子会被收回吗？

本村村民户籍迁出后，村里的房子不会被收回。只要当时取得房屋的时候是通过合法的途径，并不会因为户籍的变动而被收回房屋。

参谋问答

风吹倒墙砸死家畜，谁担责？

问：大风刮倒了我家的院墙，砸死了邻居家的两只羊。我需要担负赔偿责任吗？

答：根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”同时，《中华人民共和国侵权责任法》第八十六条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”大风不同于飓风或海啸，是常见天气现象，因而院墙倒塌根本原因还是质量存在问题。在不能证明自己平日对院墙的维护符合安全标准且不存在其他责任人的情况下，应当对赵某的财产损害承担民事责任。

农村自留地发生争议，谁来调解？

问：我家在村里原有一块自留地，因为长期在外务工，后来村里又几次调整，现在我们的自留地被别人占用，我想要回来，但是对方不承认是我的，村里当时也是口头行为，没有相应的书面协议，我该怎么办？

答：根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议由县级以上人民政府处理，个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”

就本案而言发生的土地之间的争议，可以先自行协商或者由村委会先行调解解决，协商和调解无果，可以要求镇政府做出决定，如果你们对该决定不服，可以在接到该决定之日起三十日内向法院起诉。

宅基地能不能被继承？

问：我们村的李老汉和他老伴6年前去世了，留下了4间房屋及院落，院落外有一片空地，也属于李老汉的宅基地。去年12月，村里要修水泥路，需占用李老汉院落外的空地，但已经在县城落户的李老汉的儿子李某提出反对意见，称这块宅基地是他和父母一起从集体分得的，父母不在了，他有权继承，以备几十年后回村养老。因此，李某反对村委会在院落外的空地上修路。请问，李某可以继承他父母的宅基地吗？

答：对于宅基地，我国土地管理法规定，农村村民只能拥有一处宅基地，而且取得宅基地的前提是其“村民”身份，同时村民拥有的只是宅基地的使用权，宅基地所有权还是在村集体，村民不能随意处置宅基地。所以，宅基地不属于个人财产，也不是遗产，不能被继承。

与此同时，继承法也表明，子女是父母财产的法定继承人，而房屋也是遗产范畴之一。李某可以将老屋修缮并继续居住，但将来老屋倒塌或者消失后，李某作为城镇居民，无权在村里获得宅基地，也就没有权利重建、翻建或扩建了。因此，村里完全有权占用李老汉院落外的空地修路，李某无权干涉。