物业管理模式的反思与再造研究

何树廷

摘 要：物业管理作为市场经济的产物，彰显出房屋管理模式的专业化、社会化。但到目前为止，已有30年历程的发展，我国并没有形成物业管理专属的市场，也不具备相对成熟的管理模式与制度。如果不尽快探讨出满足我国国情，顺应房屋管理的物业管理模式，不仅我国的物业管理难以迈向继续发展的道路上，并且还会因为缺乏健全的管理体制与模式，诱发出众多的社会问题。因此，业界人士必须对此予以高度的重视。

关键词：物业管理 管理模式 反思与再造

随着我国物业管理的不断发展，正符合住房市场化的改革需要，弥补了单位制住房解体之后管理住房产生的真空，逐步形成主要以企业为主导物业管理的一体化模式，也培育人们物业服务的消费观念。因此，基于潜藏的相关问题，本文梳理物业管理很多年以来实践的基础上，对我国已有的物业管理模式中存在的不足进行分析，并提出有利于物业发展的建议。

1、分析物业管理模式的反思

1.1物业管理主体存在的错位

物业管理其实就是业主们所实施的一种共同的管理，业主掌握着物业的所有权。但是，我国物业在逐渐发展的过程中，业主的主体权利与地位长期以来遭到漠视，物业管理的相关活动成为了物业管理企业的主导者，《物业管理条例》更加明确了业主全权委托物业企业单一的管理方式。物业企业与业主在物业管理当中严重存在着主体角色错位的现象，这样在客观层面上致使社会错误的认知了物业的管理模式，制约了业主自由行使物业管理方式的决策权与选择权，同时，还存在着业主怠慢了与实施共同管理物业的权力、并未履行相关义务所留下制度方面的缺口。

1.2缺乏有效的物业服务市场机制

在物业管理市场的层面上，显然卖方就是物业服务公司。因为物业所提供的服务含有集体性，因此其屬于准确的公共物品范围，任何单一业主都无法决策其的价格，换而言之，只有全体业主或是具有代表性的业主才属于真正的买方。但是在当前物业管理的市场中，真正的买方业主大会在大多数住宅区并未成立，严重致使物业管理的市场仍然处在有卖无买的状态。在此种状态下，就算物业服务企业不重视自身服务水平的进一步提高，也能实现赚取暴利及生存，这样导致物业管理企业整体上严重缺乏较强的市场竞争力与积极进取的动力，最终限制物业管理企业的持续发展。

1.3缺乏有效的物业管理体制

近年来，物业管理存在的矛盾日益明显，由于管理诱发的纠纷层出不穷，出现的群体、暴力等事件已经对建设住宅区的和谐与生活秩序造成一定的影响，而产生这些问题的源头就是并未实行相应的物业管理模式与制度。如果不及时进行制度的改革，进行物业管理模式的再造，定会阻碍房屋的可持续管理。

2、再造物业管理模式

要想实现物业管理再造，需要建立在政府以及有关事业单位与业主大会共同努力的基础上，对物业服务企业进行更加全面监督、管理、指导。

2.1加强指导

在我国的物业管理企业中，政府部门以及有关事业单位需要掌握好指导职能。首先，政府部门应该确定行业的规定及物业管理企业的职能范围，以此促使其正确的运转；其次，对于物业管理企业在管理中存在的不合理之处，政府部门应及时提出，以此来确保业主的相关权力；最后，相关部门应定期开展对全体工作人员与物业服务企业管理者的培训工作，利用学习丰富的知识促使员工的工作效率与知识理论的储存进一步提高，以此来保障执行全新的管理模式。

2.2加强监督

在落实新型物业管理模式的过程中，为了防止出现太多问题，需要通过政府部门及有关部门与业主大会共同进行监督。具体可以从以下几方面着手：

其一，全面监督物业管理的主体权利。通过以上我们了解到物业管理企业主体存在错位方面的问题，业主应有的所有权都被物业管理企业所取代。因此，监督方应确保业主的合法权益，以此回归物业服务企业的角色，成为物业服务的供应者，进而提高物业管理的效果；

其二，提高对物业管理服务的监督力度。由于，物业管理企业在物业服务与政府所提供公共服务的交叉部分，极易导致政府部门的缺位与物业企业的越位现象。因此，监督物业管理服务主要是面向两个方面，由此可见，业主的监督提到更加重要的地位。一方面，在实际监督物业服务企业的同时，不可以与原有的服务宗旨偏离，回归服务中心，进而保障为业主提供优质的服务，另一方面，对政府履行自身承担的责任进行严格的监督，共同为物业服务营造良好的环境。

2.3加强管理

在管理物业企业方面，政府及相关部门要想再造物业服务企业的管理模式，必须强化管理物业服务企业，不管是日常工作、实际业务操作，还是在处理应急事物方面，都要加强力度进行管理，以保障物业管理企业依法实行。

结束语

总之，通过对我国物业管理模式的反思，并且从政府部门与业主的角度提出相应的再造建议，我们相信只要在日常的物业管理流程中对以上几点加以关注，我国物业管理企业的服务水平定会迈入新的层次，同时加强落实居民的主动管理的权以及行使权。

参考文献

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