房地产市场去库存问题的调查与思考——以益阳市为例

(中国人民银行益阳市中心支行，湖南 益阳 413000)

房地产市场去库存问题的调查与思考
——以益阳市为例

方凌

(中国人民银行益阳市中心支行，湖南 益阳 413000)

随着我国经济水平不断发展，全力构建和谐社会步伐加快，居民住房已经成为一个备受关注的社会民生问题。近年来，政府加大对房地产市场的调控力度，相关政策频繁出台，促进了房地产行业的复苏回暖。本文以益阳市房地产发展现状入手，对发展过程中存在的特点、发展趋势进行了分析，并对房地产健康发展提出了相关建议。

房地产库存；房地产交易；发展现状；政策建议

2015年来，降息降准、取消限购令、按揭购房付款比例下调及针对首套房、二套房购房者的政策倾斜以及地方政府诸如契税减半、购房补贴等一系列刺激政策频繁出台，对房地产的复苏起到一定的作用。2016年，我市房地产市场开始回暖，库存存量有所下降。房地产去库存效果虽有显现，但商品房存量较高，受刚性需求和房地产行业景气状况不确定性影响，房地产交易回升势头趋弱，去库存化压力仍然较大。

一、房地产市场和商品房库存现状

(一)房地产政策刺激效果显现，房地产市场有所回暖，商品房销售逐渐活跃，销售价格稳中趋降，商品房存量规模有所下降。

一是房地产开发投资回暖，但商品房新开工面积大幅下降。截止2016年4月末，益阳市累计完成房地产开发投资22.03亿元，同比增长11.11%，高出1-3月增幅8.56个百分点。其中：住宅累计开发投资15.42亿元，同比增长14.77%。尽管开发投资快速回暖，房地产开发企业仍对未来形势预期日趋谨慎，体现在新房供给上，新开工商品房面积延续上年下降态势，今年新开工面积大幅下降。截至4月末，新开工商品房面积40.95万平方米，同比下降10.6%。

二是商品房交易市场逐渐活跃，销售价格有所下降，但房价下跌空间有限。在经历2015年房地产市场的寒潮后，2016年，我市房地产交易市场有所回暖。截止2016年4月末，全市累计完成商品房销售面积66.64万平米，同比增长7.9%，商品房销售已连续6个月保持同比正增长。商品房交易市场有所活跃，但销售价格出现下降。4月末，全市中心城区商品房销售均价3949元/平米，同比下降5.2%；比年初下降236元/平米。随着房地产开发成本不断上升，利润空间不断压缩，销售价格下跌接近盈亏均衡点。问卷调查显示，54.5%的房地产企业不能容忍房价下跌，预计未来房价下跌空间有限。

三是商品房消化速度加快，存量规模有所下降。在货币化安置、公积金贷款首付下调、营业税5改2等政策刺激下，我市商品房库存保持快速消化态势。截止2016年4月末，全市商品住宅累计可售面积104.2万平方米，同比下降23.3%，库存规模连续10个月下降，且降幅逐月扩大。商品住宅去化周期为18.3个月，同比下降6.2个月。全市批准预售面积29.06万平米，同期商品房销售面积66.64万平米，供销比为0.44：1，今年已消化商品房库存面积37.58万平米。特别是2016年2月商贷首付比例、契税下调及“湘十条”政策落地，加快房地产去库存化。

四是土地和建安成本大幅上升，成本刚性支出大幅增加。近年来，房地产建筑成本大幅上升，每平米成本在3500元左右，比2013年上涨34.6%。其中建安成本1500元，土地及政府税费2000元左右。特别是土地出让金价格涨幅较大，2016年，国土部门土地挂牌均价148—158万/亩，出让均价1961.6元/平米，同比上涨8.6%。

(二)房地产信贷政策有所放松，房地产开发贷款总量迅速增长，个人购房贷款快速增长，房地产信贷资产质量保持稳健

一是房地产行业准入有所放松，开发贷款总量快速上升。去年以来，央行连续6次降准、5次降息，累计下调存款准备金率3.5个百分点，下调利率1.25个百分点，加之首付比例下调、契税减半及营业税减免等一系列刺激政策，房地产市场回暖迹象显现。今年银行信贷准入门槛有所放低，房地产信贷政策有所变化，信贷投放力度比往年加大。截止2016年4月末，全市房地产开发贷款余额17.25亿元，同比增长19.7%，比年初新增2.24亿元，增长14.9%。

二是个人购房贷款快速增长，重点支持刚需和改善型需求。随着利率的不断下调及首套房首付比例下调影响，个人购房贷款呈快速增长态势，至4月末，个人购房贷款余额85.13亿元，同比增长12.7%。调查显示，商业银行对个人按揭贷款发放更为积极，65.5%的按揭贷款利率有所下调，首套住房贷款平均利率为5年期基准利率的9.36折。购房需求以刚性需求和改善型需求为主，“改善居住条件”等刚性需求占比达72.7%，而以纯投资为主的购房需求不多，仅占9.1%。此外，公积金也面临较大的资金约束，4月末，尚有近2亿贷款申请排队。

三是房企资金压力有所缓解，资金主要来源于企业自筹，但房企现金回笼速度仍然较慢。今年来，随着房地产市场回暖、销售进度加快及房地产贷款逐渐松动，房地产开发企业普遍感受资金压力有所缓解，问卷显示认为资金略有紧张的占45.5%，近六成企业认为资金基本能够满足和资金比较充裕。部分房企资金压力在一定程度上有所缓解，但房企资金面总体仍然趋紧。据大汉集团房地产反映，公积金贷款已无款可放，资金回笼时间在60天左右，比往年延长15天，今年近500万公积金贷款尚未到位。恒大绿洲房地产反映，暂不考虑公积金按揭贷款。

四是房地产不良贷款低位运行，信贷质量保持稳健。前几年，国家加大对房地产行业的调控力度，信贷紧缩导致房地产企业资金来源匮乏，房地产企业民间融资、“跑路”、贷款违约集中爆发，房地产不良贷款大幅反弹。2016年，开发贷不良率继续保持下降态势，4月末，房地产开发贷款余额17.25亿元，比年初新增2.24亿元，不良贷款余额2760万元，不良贷款率1.6%，比年初下降3.3个百分点。个人购房贷款不良余额3381万元，比年初新增1312万元，不良率0.46%，比年初上升0.17个百分点。

二、益阳市房地产走势预判

近年多项房地产利好政策集中释放，益阳市政府也先后出台化解房地产库存的“益六条”、“益四条”，房地产市场平稳增长可期，但市场商品房存量依然较大，库存压力短期内难以明显改观，去库存仍是房地产未来发展的主基调。

(一)市场信心仍然不足，房地产回升势头有待观察

2015年来，房地产市场政策出现松动，一系列刺激政策集中出台，但是从全市情况来看，房地产销售并未出现预期的火爆，房地产前景不甚明朗。问卷调查显示，居民对未来房价预期小幅下跌，未来购房意愿不强，对房地产持观望态度，仅15.7%的居民表示近三个月有购房打算。大部分开发商对未来房地产市场持悲观态度，仅27.3%的企业认为房地产市场最困难的日子已经过去。从销售情况看，销售面积虽有所增长，但增幅逐渐回落，增长后劲明显不足，2016年以来，商品房销售连续环比下降。

(二)房地产开发投资将有所放缓，房价保持基本稳定

在一系列房地产刺激政策下，房地产投资增幅和销售量仍增长乏力，与之相对的是市场观望情绪浓厚，商品房待售面积居高不下，加上开发成本不断上升，房地产开发商拿地热情大幅下降，势必影响房地产开发投资的力度。销售价格方面，房企利润空间不断压缩，销售价格下跌接近盈亏均衡点(3500元/平米)，持续下跌的可能性不大。

(三)商品房库存高位，去库存仍是今年楼市主基调

2015年来，房地产库存消化虽有所加快，但由于库存总量过大，未来去库存化压力仍然较大。2016年4月末，商品住宅可售面积104.2万平米，仍处于高位。随着房地产市场的回暖，短期内可能刺激房地产开发投资增长，进一步增加市场供应。从中心城区来看，商品房待售面积高达200多万平米，按照2015年105万平米的消化速度，在不新建商品房的基础上，消化存量房需近2年时间。加上益阳是劳务输出大市，购房刚性需求严重不足，去库存仍是未来楼市的主基调。

总的来说，2016年下阶段我市房地产市场将继续夯实企稳回升基础，去库存仍是楼市主题，但在城镇化率趋缓和经济增速理性回归大环境下，如若不能寻求足够的刚性需求消化存量房产，面对日益逼仄的市场需求，以价换量、去库存仍是房地产市场的主旋律，房地产市场持续回暖仍不容乐观。

三、促进益阳市房地产健康发展的相关建议

(一)因地制宜促进房地产行业健康发展。继续加大对房地产去库存的政策支持，在贯彻落实国家宏观调控政策时，从益阳的实际出发，因地制宜，制定和完善符合益阳市楼市实际的相关措施，适当延长房地产刺激政策期限，更好地发挥房地产业在拉动经济、解决就业、改善民生等方面的重要作用，推动益阳市房地产业健康、稳定发展。

(二)切实加强政府对房地产市场的积极引导和有效调控。由政府牵头组织房管、住建、国土、统计等相关部门进一步对房地产市场进行深入调研，建立健全公开、平等、竞争、有序的房地产市场长效机制，拿出具体方案和措施，从源头把关，化解土地供需矛盾，切实降低建房成本，实现商品住房供求基本平衡，稳定住房价格，促进全市房地产业全面、健康、平稳发展。

(三)加大对保障房等项目建设的扶持力度。市政府应出台加快保障性安居工程建设的相应措施，有效调整房产结构，确保保障性住房、棚户区改造和中小商品住宅不低于当地住房建设用地供应量的70%。同时增加公共廉租住房，经济适用房和限价商品住房的供应，遏制房价过快增长。加大对房地产商承建保障性住房的补贴力度，制定相应的激励措施，确保贷款贴息、减免营业税和契税等优惠政策顺利实施。

(四)合理稳妥引导房地产民间融资，拓宽房地产融资渠道。民间投资是房地产开发的巨大潜力市场，积极采取措施争取民间投资。可以考虑通过担保公司等信用增级机构，对房地产企业进行定期的信用评级，披露其最近几年的融资信用情况，其次通过加强对投资者的风险教育，提高民间资本的投资意识。同时，可采取打折促销的方式加快回笼资金，或采取项目合作的方式缓解资金压力，想方设法拓展多元化的融资渠道。

(五)加强房地产风险监控，防范房地产金融风险。建立和完善房地产市场动态监测制度，加强对土地供应、房地产市场供求、结构、价格、空置数量和投资动向等情况的监测分析；进一步加强对已发放贷款房地产企业资产负债率、资金周转率等指标的监测，建立房地产市场预警系统，定期对房地产行业进行预警通报，引导企业理性投资、消费者理性购房，及时防范市场与金融风险。