城镇化、土地供给与房地产价格:大城市与中小城市的差异比较

孙继国 董志勇

城镇化、土地供给与房地产价格:大城市与中小城市的差异比较

孙继国 董志勇

在已有研究基础上构建反映城镇化水平、土地供给与房地产价格相互作用关系的理论模型，利用动态面板分析的方法实证比较大城市和中小城市城镇化、土地供给与房价之间的作用关系。研究发现：大城市城镇化对房价的影响不显著，中小城市城镇化与房价相互促进和相互作用；相对于中小城市，大城市土地供给量增加对房价的影响效果更强；土地供给对城镇化影响不明显，中小城市土地供给对人口城镇化产生了扭曲效应。概括说来，我国大多数城市的土地市场、房地产市场与城镇化并未实现协调均衡发展，这一现象在大城市表现更为明显。

城镇化； 土地供给； 房地产价格

一、引言

党的十八届三中全会以来，国家先后出台了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》、《国家新型城镇化综合试点方案》等一系列促进城镇化发展的方针政策。在上述方针政策指引下，我国城镇化建设取得了巨大成就。2015年我国城镇化率为56.1%，按照世界城镇化规律“诺瑟姆”S 曲线的划分标准，我国城镇化已步入“加速阶段”。但分析我国城镇化发展现状发现，我国在新型城镇化推进方面还存在一些问题：一是人口城镇化严重滞后于土地城镇化。2000年至2015年，全国城镇建成区面积增长了约113%，远高于同期城镇人口59%的增幅；二是我国城镇化发展存在较大的不平衡。2000年至2015年，我国城镇化率由36.2%提高至56.1%，但中小城市及其直接影响和辐射区域的城市化率仅为38.1%，远低于全国平均水平，中小城市的城镇化发展水平和大城市存在明显的差距①中小城市发展战略研究院、中国中小城市科学发展指数研究课题组：《2016年中国中小城市科学发展指数研究成果》，2016。。

伴随着城镇化的推进，我国房地产价格也不断上涨。2015年全国商品住宅均价为6472元/平方米，比2010年上涨了37%。高房价提高了城镇化成本，在以人为本的新型城镇化导向下，过高的房价将会对农村人口进入城镇产生抑制作用。房地产市场能否健康发展是我国城镇化进程中必须解决好的重大问题②李克强：《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，《求是》2012年第4期。。同时，建设用地供给不足也是今后一段时期约束新型城镇化的重大现实问题。因此，对城镇化、土地供给和房地产价格之间的相互影响关系进行研究具有重要的现实意义。再者，我国城镇化发展存在较大的不平衡，不同规模城市的城镇化水平、土地供给和房地产价格之间的相互作用效

果可能会存在较大差异，因此对不同规模的城市进行比较分析，将有助于政府能够根据本地城镇化发展实际制定合理的土地、金融、财政及房地产调控政策，避免出现“大跃进”、“盲目城镇化”。

二、文献综述

关于城市化和房价之间的作用关系，国外学者主要是从人口迁移、劳动力流动等角度来研究，基本都得出城市化水平的提高会影响房价、高房价会对城市化产生抑制的结论。Kottis(1971)*Kottis A．，“Impact of Migration on Housing in Urban Areas”，The Annals of Regional Science，1971，5(1)，PP．117-124．，Gabriel et al(1999)*Stuart A Gabriel，Joe P Mattey，“House Price Differentials and Dynamics Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Areas”，FRBSF Economic Review，1999，1(1)，pp.3-22．认为人口迁移会对房地产产生较大影响，因此会引起住房价格明显变化。Mankiw and Wei(1989)*N．Gregory Mankiw and David N．Weil，“The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market”，Regional Science and Urban Economics，1989，19(2)，pp．235-258．建立了一个包含四个方程的模型来研究美国二战后婴儿潮对美国住房价格的冲击。V．Desai(2012)*V．Desai，“Urbanization and Housing the Poor：Overview”，International Encyclopedia of Housing and Home，2012，7(6)，pp．212-218．对发展中国家城镇化进程中贫困阶层的住房问题进行了分析，并讨论了城镇化与房地产市场之间的相互影响关系。与国外学者重视从理论模型角度来研究城镇化和房价之间的作用关系不同，国内学者主要从定量角度对城镇化和房价之间关系进行实证分析，研究基本都支持城镇化推动了房价上涨的观点。陈石清、黄蔚(2007)*陈石清、黄蔚：《中国房地产价格与城市化水平实证分析》，《财经理论与实践》2007年第2期。利用协整方法分析发现城市化水平与房价之间存在长期稳定的正向关系。任木荣、刘波(2009)*任木荣、刘波：《房价和城市化的关系——基于省级面板数据的实证分析》，《南方经济》2009年第2期。构建了一个房价与城市化相互作用的经济模型，研究发现城市化水平的上升会促使房价明显上涨。骆永民(2011)*骆永民：《城市化对房价的影响：线性还是非线性？——基于四种面板数据回归模型的实证分析》，《财经研究》2011年第4期。从线性和非线性两个角度分析了我国城市化进程对房价的影响，研究发现城市化和房价之间存在明显的正相关。李勇刚等(2013)*李勇刚、余永虎、何宾宾：《城市化、收入差距与房价波动——基于动态面板模型的研究》，《南京审计学院学报》2013年第4期。通过建立动态面板模型分析发现城市化率对房价存在显著的正向影响。谢福泉、黄俊晖(2013)*谢福泉、黄俊晖：《城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验》，《上海经济研究》2013年第8期。通过建立静态面板模型分析发现城镇化水平提高会推动房价上升。陆铭等(2014)*陆铭、欧海军、陈斌开：《理性还是泡沬：对城市化、移民和房价的经验研究》，《世界经济》2014年第1期。基于对中国地级市数据的经验研究发现，快速城市化带来的移民住房需求增加是推高房价的非常重要原因。

国外许多学者采用不同的方法对土地供给和房价之间的关系进行了研究，得出的结论并不一致。Ruijue Peng 和William C．Wheaton(1994)*Ruijue Peng and William C．Wheaton，“Effects of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong：An Econometric Analysis”，Journal of Housing Research，1994，5(2)， pp．263-291．利用存量流量模型实证研究了香港土地供应量和房价之间的影响关系，研究发现土地供应量可以通过心理预期改变来影响房价。Arthur C．Nelson et al(2002)*Arthur C．Nelson and Virginia Tech，“Have Housing Prices Risen Faster in Portland than Elsewhere？”，Housing Policy Debate，2002，13(1)，pp．33-43．研究发现如果土地控制政策限制了土地供给，房价会上涨。但如果这些政策在限制土地供给的同时又为房地产市场发展提供了便利，房价就不会上涨。国内许多学者从定性和定量的角度对土地供给和房价之间的关系进行了分析，大部分研究都认为土地供给增加会导致房价下降。刘琳、刘洪玉(2003)*刘琳、刘洪玉：《地价与房价关系的经济学分析》，《数量经济技术经济研究》2003年第7期。从经济学的角度对地价与房价的关系进行了阐述，研究发现政府要想控制高房价，就必须加强对土地出让量的调控。邵挺、袁志刚(2010)*邵挺、袁志刚：《土地供应量、地方公共品供给与住宅价格水平——基于Tiebout 效应的一项扩展研究》，《南开经济研究》2010年第3期。基于“Tiebout—Oates”理论进行了实证检验，研究发现住宅用地供应量的增加能够起到降低房价的作用。邵新建等(2012)*邵新建、巫和懋、江萍、等：《中国城市房价的“ 坚硬泡沫”——基于垄断性土地市场的研究》，《金融研究》2012年第12期。在根据土地市场结构建立的模型基础上对土地供给与地价、房价之间的关系进行实证检验，研究发现政府可通过控制土地供给量进而推高城市土地价格，高地价将最终传导形成高房价。陈斌开、杨汝岱(2013)*陈斌开、杨汝岱：《土地供给、住房价格与中国城镇居民储蓄》，《经济研究》2013年第1期。基于国家统计局城镇住户调查的家户数据进行实证研究发现，土地供给越少，住房价格水平越高。但也有研究持有不同的观点。郑娟尔(2009)*郑娟尔：《基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究》，《中国土地科学》2009年第4期。利用面板模型实证研究了我国土地供应量与房价之间的作用关系，研究却发现土地供应量增加对降低房价的影响非常小。毛亮(2011)*毛亮：《增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?》，《经济经纬》2011年第3期。构建了一个简化的房价与地价的决定模型，研究认为政府通过增加土地供应的数量来抑制房价的措施在现实中并不总是有效。

梳理已有文献发现，尽管学术界关于城镇化、土地供给与房地产价格的研究已经比较丰富，但现有研究大多是通过单一方程计量模型对土地供给与房价、城镇化与房价之间的关系进行单独、单向研究，而将三者结合在一起的研究并不多。再者，受城镇化率等指标获取限制，在实证分析样本和数据选择上，已有研究大部分是利用省际面板数据进行实证分析，很少考虑到我国城镇化发展的区域特征和城市之间的差异性。另外，现有研究基本都是在梳理已有文献的基础上利用计量模型对土地供给、城镇化与房价之间的关系进行实证研究，研究缺少理论模型的支撑。鉴于此，本文将在已有研究成果基础上构建城市化与房价的理论模型，利用我国68个城市(34个大城市、34个中小城市)组成的面板数据，实证检验和比较不同规模的城市土地供给、城镇化和房价之间的作用关系。

本文余下部分结构安排如下：第三部分借鉴供求理论和一般均衡理论构建反映城镇化水平、土地供给与房地产价格相互作用关系的理论模型并提出研究假设；第四部分利用城市面板数据进行动态GMM回归分析，对研究假设进行验证和分析，实证比较大城市、中小城市影响关系的差异；第五部分是结论与建议。

三、理论模型和研究假设

(一)城镇化水平与住房价格

模型的基本假设：

假设1：住房的需求Hd由城市人口数量N和住房价格(用住房真实租金R的函数来表示)决定，即：Hd=f(R)N，很明显，f′>0。

假设2：市场出清时，住房真实租金R取决于人均拥有的住房面积h(h=H/N，H为住房存量)，即：R=R(h)，R(.)是f(.)的反函数，很明显R′<0。

假设3：某一时期住房价格为P，利率为r，则拥有住房的的营运成本(包含机会成本、财产税、维修和折旧等)为rP，房价变化的套利条件为：

(1)

公式(1)表明租金必须等于使用成本，而使用成本等于营运成本减去资本增值。对公式(1)移项得：

(2)

假设4：住房的总投资是住房价格的增函数，而且与人口总量成正比。

(3)

其中δ为折旧率，且g′>0

(4)

综合上述分析得到房地产市场均衡相图(图1)。由图1知，鞍点E是稳态均衡点，此时住房价格和人均住房面积都是常数。箭头表示当市场偏离稳态时市场的动态运行轨迹，SS′给出了鞍点的稳定臂，对一个偏离均衡点的市场，市场会自动的沿着稳定臂收敛到稳态均衡点。

基于以上分析和已有研究成果，提出以下研究假设：

H1：城镇化水平与房价呈明显正相关，城镇化水平的上升会推进房价上涨。

图1 房地产市场均衡相图 图2 房地产市场均衡变化相图

(二)土地供给与住房价格

假设1：一个区域性城市房地产市场，市场对住宅的总需求曲线为PH=α-βQH(PH为住宅价格，QH为住宅总需求，α>0，β>0)。

假设2：市场上存在n个同质的房地产开发企业，第i个企业的成本由土地价格PL和建安成本K构成，企业成本函数为Ci=(K+PL/F)×qi(qi为住宅供给面积，F为容积率)。

假设3：房地产开发企业的竞争为古诺竞争*况伟大：《空间竞争、房价收入比与房价》，《财贸经济》2004年第7期。。

第i个企业利润最大化表达式为：

(5)

求解公式(5)得出每个房地产企业最优的住宅供给面积为：

q*=[α-(K+PL/F)]/[(n+1)β]

(6)

整个市场的住宅供给总量为：

(7)

将公式(7)代入市场对住宅的总需求曲线PH=α-βQH可得：

(8)

公式(8)表明，在目前土地市场处于垄断供应状态下，城市房价与地价呈正相关关系。

土地供给具有以下特点，即短期内缺乏弹性，而长期内则有弹性。短期内土地供应无法增加(即土地供给不足)，当由于人口增加、房地产投机等因素导致土地需求增加时，地价就会上涨。图3中，横轴代表土地供求，纵轴代表地价。初始的均衡点位于E点，均衡价格为Pe，均衡供应量为Qe。当需求增加，即需求曲线上升至D′时，由于土地供应短期内无弹性，故供给曲线为垂直的S′，此时的均衡价格为P″，价格上升。长期内土地供应有弹性，地价的上涨会导致更多的土地供应。如果土地供应具有无限弹性，即土地供给曲线为S″，则地价又回到Pe(均衡点E″)，即土地供应量的增加使地价下降。

基于以上两方面的分析，提出以下研究假设：

H2：土地供给与住房价格呈明显负相关，土地供给的增加会降低房价。

图3 土地供应量与地价的关系

四、实证分析

(一)计量模型构建

根据已有研究和本文目标，构建回归模型如下：

LnPit=α0+α1LnPit-1+α2URit+α3LnLSit-1+βXit+εit

(9)

由于住房价格存在时滞性，即今年房价可能受到去年房价的影响，所以模型中加入了被解释变量——房价的滞后值。再者，土地供给对房价的影响并不是直接作用，而是通过影响地价进而影响房价，因此其影响存在时滞，故模型中土地供给选择滞后值。方程(9)中,Pit与Pit-1指城市i在t和t-1期的住房价格，URit指城市i在t期的城镇化水平，LSit-1指城市i在t-1期的土地供给量，Xit是指影响房价的其他变量(控制变量)，εit是随机误差项。

(二)样本选取与变量说明

本文选取了34个大城市和34个中小城市为研究对象。对大城市的界定是4个直辖市、26个省会城市(不含拉萨)和4个计划单列市*大城市包括：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、合肥、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、大连、青岛、宁波、厦门。深圳市自2005起，城镇化率均为100%，故排除在样本外。。基于数据的可获得性，从全国21个省(不含陕西、青海、新疆、宁夏、甘肃)包含的地级城市中按照城市经济实力在本省处于前列且是本省的区域中心城市原则选取了34个城市作为中小城市*中小城市包括：唐山、秦皇岛、大同、包头、鞍山、锦州、吉林、牡丹江、无锡、常州、温州、金华、泉州、马鞍山、蚌埠、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳(樊)、株洲、岳阳、惠州、东莞、柳州、北海、三亚、南充、泸州、遵义、大理(州)。。受数据获取限制，样本的研究区间为2006-2013年。数据来源于各省、各地级市统计年鉴(2007-2014)、《中国房地产统计年鉴》(2007-2014)、《中国人口和就业统计年鉴》(2007-2014)、中国人民银行网站等，部分数据经计算得出。

1．房地产价格。用商品住宅平均销售价格(P)来表示，实证分析中取自然对数。

2．城镇化。本文用城镇人口占总人口比重来反映城镇化发展水平(UR)*在搜集数据中发现，辽宁、吉林、黑龙江、湖北、新疆这五个省下属的城市未进行城镇人口统计，因此这五个省份包含城市的城镇化水平用非农业人口占户籍总人口的比重来衡量。。

3．土地供给。选取房地产企业土地开发购置面积(LS)来反映土地供给，实证分析中取自然对数。

4．控制变量。选取房地产企业开发投资(I)、城镇居民人均可支配收入(DI)、金融机构五年期以上中长期贷款利率(r)作为控制变量。实证分析中除利率外，其余控制变量均取自然对数。

(三)主要变量描述性统计

实证分析中主要变量房价(P)、城镇化(UR)和土地供给(LS)的描述性统计结果(变量均值)见表1。由表1知：(1)2006-2013年间，所有城市房地产价格和城镇化水平都处于上升态势，土地开发购置面积存在一定波动，上升态势不明显；(2)大城市和中小城市房价的差距进一步拉大。2006年大城市和中小城市的差距1331元，2013年差距拉大到2272元，差距扩大了近一倍；(3)2011年后，我国大城市的城镇化率已经接近70%，已经迈入“诺瑟姆”S 曲线的第三阶段，但中小城市刚刚越过50%的水平，两者之间有较大差距；(4)大城市土地开发购置面积大部分年份都超过300万平方米，而中小城市基本在150万平方米以下，从绝对量来看，大城市土地供应量远远高于中小城市。

表1主要变量的描述性统计

(四)计量结果及分析

模型中有被解释变量(房价)的滞后项，是动态面板数据，因此采取GMM估计方法进行分析。GMM估计分为差分广义矩和系统广义矩估计，本文分别用这两种方法对模型二进行估计，结果见表2。实证结果显示：所有回归方程的Wald统计量均在1% 的显著性水平下显著，表明模型对各个变量的系数估计结果的置信度在99% 以上；Sargan过度识别检验的结果均接受工具变量有效的假设，表明回归中所使用的工具变量是合适的；差分GMM 和系统GMM回归系数的估计结果基本一致，表明实证结果总体稳健。

一般情况下，系统GMM 比差分GMM 更有效，因此我们利用系统GMM回归结果对前面研究假设进行验证。由表2知：(1)大城市城镇化对房价的影响系数为负，且不显著，假设1不成立。小城市城镇化与房价的正向关系都十分显著，假设1成立。目前我国大城市房价过高，农业转移人口购买城市住房的积极性并不高，因此城镇化对大城市房价影响有限。另外，大城市的高房价主要还是由于房地产市场上存在较大比例的投资性需求和投机现象严重所造成的。与大城市相比，中小城市房价相对较低，生活成本也较低，因此吸引了大量的农业转移人口进城购房，住房消费需求明显增加，城镇化水平的提高显著促进了房价的上升；(2)无论是大城市还是中小城市，土地供给对房价的影响为负，假设2成立，但仅大城市影响显著。从影响系数看，大城市远大于中小城市([-0.0201>1-0.051)。这说明，相对于中小城市，大城市土地供应仍相对不足，由此形成高地价进而导致高房价，因此增加土地供应能够有效降低房价。而中小城市土地供应总量一直较多，房价也相对较低，因此在短期内增加土地供应对降低房价的影响不明显；(3)无论是大城市还是中小城市，城镇化和土地供给对房价的影响系数都不同时显著。尤其是中小城市，影响系数正好相反(0.503和-0.005)，这表明中小城市土地供应量的增加并未带来人口的集聚，土地供给对人口城镇化产生了扭曲效应；(4)大城市和中小城市房地产企业开发投资对房价的影响关系有明显差异。由于大城市房地产市场存在较大的投机性，受价格预期的影响，房地产开发投资增加会促使地价上涨，进而引起房价上涨。与大城市相比，中小城市房地产市场相对均衡，房地产开发投资增加会扩大房地产供给，造成房价下降；(5)城镇居民人均可支配收入对房价有正向影响，中小城市影响更为显著。居民收入水平的提高势必会引致房地产价格的上升，但相对于中小城市，大城市房价与收入增幅明显“倒挂”，因此两者之间关系并不显著；(6)无论是大城市还是中小城市，利率对房价都有显著的正向影响。利率可以通过影响银行贷款成本对房屋开发产生影响。利率上升会增加开发商的融资成本，使得房地产供给减少。另外，利率上升在短期内对住房的投资需求抑制作用不大，反而会使投资购房人出现提前消费的倾向，也会助推房价上涨。

表2动态面板系统GMM二步估计结果

注：括号内数值为相应的z 统计量，***、**、*分别表示在1%、5%水平、10%水平上显著，Sargan给出的是统计量所对应的p 值，Wald值是模型系数是否均为零的检验值。

五、结论与建议

本文研究的主要结论有：大城市城镇化对房价的影响不显著，而中小城市城镇化与房价相互促进、相互作用；土地供给量的增加会使房价下降。相对于中小城市，大城市土地供给量增加对房价的影响效果更强；土地供给对城镇化影响不明显，中小城市土地供给对人口城镇化产生了扭曲效应。本文研究表明，我国大多数城市的土地市场、房地产市场与城镇化并未实现协调均衡发展，这一现象在大城市表现更为明显。基于以上结论，提出如下建议：

第一，控制房价过快上涨，实现房地产市场与新型城镇化的协调发展。适度的房价上升会推进城镇化进程，但当房价上涨与本地区经济发展和城镇化水平相背离时，房价对城镇化的抑制作用就会大于其对城镇化的促进作用。因此，政府必须结合本地区城镇化和房地产市场发展实际来选择合适的户籍政策、土地政策和房地产调控政策，控制房价过快上涨。

第二，适度控制大城市城镇化的发展速度，大力提升中小城市城镇化水平。目前我国大城市发展速度与规模已经超出城市自身的承载力，因此应加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展，减轻人口向大城市转移的压力，控制大城市房价的非理性上涨，构建区域平衡发展的新格局。

第三，坚决抑制投机炒房，合理去库存。要坚持住房的居住属性，在大城市通过运用金融、财税、土地等政策来鼓励居民自住需求而抑制投机和投资性购房需求，使房地产价格回归理性。中小城市为了去库存，可以对用于出租为目的投资性购房采取一些宽松政策，但最主要的途径还是推进城镇化进程，通过新农民工市民化来消化房地产的高库存。

第四，落实地方政府主体责任，合理控制土地供给。大城市由于面临巨大的房价上涨压力，因此应合理增加土地供应，提高住宅用地比例。而中小城市在城镇化进程中过于重视空间城镇化，土地调控不力，用地结构也不合理。因此应构建土地利用的长效机制，坚持集约利用，提高利用效率，切实保障城镇化建设的土地需求，实现空间与人口城镇化的均衡发展。

[责任编辑：张爱琴]

Urbanization, Land Supply and Housing Price：Differences between Big Cities and Small-medium Cities

SUN Ji-guo DONG Zhi-yong

(School of Economics, Qingdao University, Qingdao 266071, P.R.China；School of Economics, Peking University, Beijing 100871, P.R.China)

The paper constructs a theoretic model between urbanization, land supply and housing price on the basis of existing research results and uses the method of dynamic panel analysis to test and compare the relationship between urbanization, land supply and housing price. The empirical study finds urbanization has not significant influence on housing price in the big cities，but urbanization and housing price are a state of mutual promotion and interaction in small-medium cities. Relative to small-medium cities, the impact of land supply on housing price is stronger in the big cities. Land supply has not significant influence on urbanization, and it has a distorted effect on population urbanization in small-medium cities. In brief, land market, the real estate market and urbanization did not realize the coordinated development in China’s most cities, and this phenomenon was more obvious in the big cities.

Urbanization; Land supply; Housing price

2016-04-12

山东省社会科学规划研究项目“山东省新型城镇化与房地产市场协调发展研究”(15CJJJ30)；山东省社会科学规划研究项目“十八大以来中国特色劳动关系的演化路径研究”(16CZLJ05)；青岛市哲学社会科学规划项目(智库专项)“青岛市房地产业健康发展研究”(QDSKL160503)。

孙继国，青岛大学经济学院副教授(青岛266071； qddxsjg@163.com)；董志勇，北京大学经济学院教授，博士生导师(北京100871；dzy@pku.edu.cn)。