关于公租房空置的若干思考

2017-08-15江西工程学院土木工程学院

新商务周刊 2017年4期

关键词：空置房源租房

文/习凤，江西工程学院土木工程学院

关于公租房空置的若干思考

文/习凤，江西工程学院土木工程学院

在全国各地公租房大规模建设轰轰烈烈开展的大背景下，而自各地区推出公租房房源以来，却频频出现的“遇冷”现象。面对这一实际矛盾，本文从追溯公租房空置的源头出发，多角度地、有针对性地提出了相应的解决办法。

公租房；空置；补贴体系

1 背景

作为保障性住房建设重点对象的公租房，旨在为帮助城市“夹心层”实现“住有所居”而建。进入2012年，一方面，政府大力推动保障房建设，各地保障房大量开工；另一方面，因其投资、建设、供应、管理机制尚不健全，一些地方推出的公租房申请遭到“冷遇”，甚至“无人问津”

1.1 公租房的定位

公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”人群的一种保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

1.2 公租房的社会需求

尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上。面对“供不应求”的实际问题，缘何各地又频频出现“供过于求”的假象？下文将对造成这种矛盾的各项缘由进行深入的探讨。

1.3 各地区出现的公租房空置现象

2012年3月25日，作为武汉市首批公租房的洪山区南湖新城配租结束。该次配租共有317名通过审核的公租房持证申请人参与选房，结果有近80人弃选，占申报总户数的1/4。而该次筹集的公租房总量为913套，除去已配租的房源,还有670余套房屋空置。

有数据显示，截至2012年3月17日，上海市全市各区受理公租房申请的件数不到1900件，而全市两处公租房的总房源达到5100套[3]。其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁公寓仅有约1/3 的房源被申请。

2 造成公租房空置的影响因素探讨

2.1 申请门槛高

申请门槛过高是造成郑州公租房“遇冷”的主要原因之一。郑州申请条件中“家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍。（郑州市城镇居民最低生活保障为每月340元，5倍就是1700元）”，显然这一条件把大多的家庭都拒之门外。“单身人员，申请租赁公共租赁住房时，年龄应满28周岁。”

2.2 租金和物业费定价高

以武汉洪山区为例分析，洪山区建设的公租房平均面积为65平方米，户型均为一室一厅，目前的租金标准为每平方米每月11.13元。65平方米的房子，每月租金为723元，物业费为78元。这样的高租金及物业费迫使大多有意愿的申请者望而却步。

2.3 地理位置偏远，交通不便

公租房空间布局不合理，基础设施落实不够。由于成本的原因，保障性住房往往被设置在新城或者是偏远的郊区，远离学校、医院等公共服务部门，公共设施建设滞后，市政设施不齐、交通出行不便，增加了居住者的生活成本，是诸多意向申请者放弃公租房的重要原因。因而，同样的价格，即便公租房设施较为齐全，诸多上班族依然倾向选择便宜却交通便捷的主城区老公房。

2.4 公租房信息滞后

2012年2月23日，大河网-大河报对郑州公租房“遇冷”原因进行调查，其调查报告的结果显示：共357位网友参与投票，在公租房申请为何“遇冷”问题中，有38.4%的网友认为“申请者信息不畅，不知道公租房进展以及如何申请”。追其原因，主要是地方政府对公租房信息的宣传的不到位，信息的及时更新、发布的滞后。

3 若干建议及思考

3.1 适当降低公租房申请门槛

在户籍、最低收入、缴纳社会保险金等方面给予适当“松绑”。在进行大规模公租房建设的同时，各地方政府应做好相应的调查工作，对申请条件作合理的界定。如重庆市公租房最初的申请条件不限户籍，但限定“个人月收入2000元”这一门槛在实际操作中成了最大限制因素，致使大部分农民工都无权申请公租房，随即重庆市政府两次大幅度放宽申请门槛，致使该市公租房“供大于求”的局面得到改善。

3.2 构建差异化住房补贴体系

构建差异化住房补贴体系，让符合条件的租户可自主从市场租房，政府为最贫困的家庭、一般家庭、新就业人员，提供不同补贴标准。在实施货币补贴时，可以把货币补贴直接发放到户，这样将有利于货币补贴的人性化、灵活性，同时也将大大提高行政资源的利用效率货币补贴的标准应实行差异化的原则，体现出垂直公平，各省市可依照实际情况设置。

3.3 公租房规划建设民意化

站在公租房规划的角度，应从最初的选址、户型的科学设置、配套设施等方面入手，根据不同层次需求，解决实际问题。如增加小户型公租房的建设，建立科学合理的选址储备，构建可持续性混合社区，打破单一的公租房集中小区模式，以“配建”模式为主体，促进社会融合。高度重视公租房的基础设施配套建设，强化公共服务设施和市政基础设施的规划配套力度，真正做到方便居民。

3.4 试推行公租房的共有产权制

公租房建设初期，主要是“以租为主，先租后售”，到中后期实行“可租可售，租售并举”，但未实现大的突破。实行共有产权，以同地段、同品质普通商品住房准市场价格作为参考，个人购买的价款占准市场的比例为个人产权份额，其余部分量化为政府产权。并规定住户产权份额在60%以上，满足保障对象收入条件初步改善后，购买部分产权乃至完全产权的意愿。