多产权、多业主商市场消防安全管理现状及对策

摘要：为了追求经济利益最大化，开发商在开发一些大型商市场的时候，采取多产权分开交易，多业主共同持有的方式，分担企业风险，商市场建成后或店铺式、或大空间统一出租的形式分租给多个经营者，形成复杂的经济共同体，造成消防法律责任主体多元、法律关系复杂，消防行政执法成本加大、程序复杂、效率低。分析多产权、多业主商市场消防安全管理现状，厘清工作责任，在当前具有重要意义。

关键词：多产权、多业主商（市）场

一、多产权、多业主商市场消防管理现状。

1、消防设施配置、管理、维护不到位。

从实际的消防监督情况来看，自动喷淋报警系统瘫痪、自动报警系统损坏严重、室内消火栓压力无水或者压力不足，消防安全管理人未明確，消防档案建立不规范，未进行日常防火检查和巡查等火灾隐患不同程度存在，尤其是一些商市场存在的火灾隐患已经达到重大火灾隐患的评判标准。

2、安全出口、疏散通道堵塞现象严重。

大型商市场在疏散的要求上，不仅要求了疏散距离，更是严格要求了总疏散宽度，能否保证安全出口在设计之初数量和宽度上的要求，直接决定了火灾发生时商市场内人员能否在规定的时间内迅速的撤离，但从检查这些多产权、多业主商市场情况来看，安全出口、疏散通道被堵塞、占用、遮挡现象严重。

3、消防安全管理混乱。

多产权、多业主商市场消防安全责任人不履行职责，消防安全管理人不明确，没有建立自上而下的企业逐级负责制，单位不能全面负责本单位的消防安全主体责任，履行消防安全管理职责，造成公共消防设施无人维护保养，商户经营者私拉乱接电线，随意把货物摆放在疏散通道上，占用堵塞疏散通道，随意在市场消防通道上停靠车辆，占用防火间距，随意在门头安装遮阳伞等管理乱象。

4、大量采用可燃、易燃材料装修。

商市场经营者租赁房屋后，不向管理公司和相关部门申报室内装修工程，装修工程中吊顶、货架、墙面大量采用可燃易燃材料，更有甚者为了利益最大化采用夹芯板材擅自扩大营业面积，商市场火灾荷度陡然加大。

二、存在问题的原因。

1、消防安全管理责任不明晰。

多产权、多业主在最初申报消防设计审核和工程竣工验收等手续时，由房地产开发公司统一进行申报，一旦行政许可后，交由商业管理公司统一进行管理，商业管理公司是独立的法人，独立核算单位，在具体的利益诉求上和业主、经营者之间存在先天的不可调和的矛盾，商市场运作一两年后，为了逃脱法律责任，商业管理公司要么退出管理，要么降低管理标准，具体在我市的实际情况，出现商业管理公司、物业管理公司、业主委员会、经营者自管等多种形式的管理模式，谁该承担具体的消防安全管理责任，没有明确的界定。

2、擅自改变使用性质，二次装修未经消防行政许可现象严重。

在更替的过程中，多产权、多业主商市场申报主体已经发生了变化，要么是物业管理公司、要么是商业管理公司、要么是业主委员会，更有甚者将这一申报主体在合同中明确给租赁者，申报主体的不明晰，造成没人申报消防设计，没人对商市场更替中竣工验收负责，擅自改变经营性质，擅自更改防火分区，擅自进行二次装修时有发生，造成大面积先天性火灾隐患存在。

3、商户经营者消防安全意识淡薄。

多产权、多业主商市场往往定位低端，在具体的经营管理者，商户经营者大多来自外来务工人员，商品多为日常使用、价格低廉的小商品，利益来自于薄利多销，经营过程中，为了追求利益最大化，商户经营者大量存货，采用大功率电器烧水做饭，不懂得基本逃生自救，不懂得使用基本消防器材，消防安全意识极其淡薄。

4、消防行政执法主体不明确，执法成本高。

消防工作的原则是部门依法监管、单位全面负责，在具体的监管和负责层面上，就需要多产权、多业主商市场以“单位”的主体出现，实际上这些商市场的管理者多为业主委员会、物业管理公司、商户敬业者，造成消防行政执法在商市场整体监管层面没有责任主体，具体到每一个商户层面，又缺乏有效的监管手段，无法明确公共消防设施的维护管理责任，无法明确灭火和应急疏散预案，无法规范这些商市场的消防监管体系，形成消防监督员检查多次，检查整治，整治再反弹，执法成本高。

三、工作建议。

1、从政府层面控制多产权、多业主商市场的审批。

多产权、多业主商市场的管理在全国层面都是消防监督管理的难点，各级政府、消防部门都深刻认识在这些单位的监管上，一旦发生火灾事故必要么财产损失大，要么财产纠纷多，要么社会影响大，在实际消防监管上无论怎么努力办法不多，责任巨大，笔者建议在这类商市场的审批上，政府层面最好能研究相关的法律法规，制定切实可行的措施，应该从源头上严格予以控制，尽量的少批或者不批，如果不得不批，能否从制度层面在开发环节制定商业保险、维修账户设置等等措施，加大开发成本，为后期公共消防设施维护保养，管理人员招聘，管理公司审定等提供保证。

2、部门联合执法，明晰各部门监管职责。

对已经投入使用的多产权、多业主商市场，在消防监督管理层面需要政府相关部门共同努力，商业部门严格控制管理公司的资质，工商部门严格审批管理商户经营管理范围，规划部门严格控制规划审批，城管部门严格打击占用防火间距，占道经营等行为，电业部门严格管理商户私拉乱接电线行为。通过各部门共同努力，尽快探讨制定切实可行的管理措施，明晰监管职责，争取通过部门联合执法，共同努力规范管理商市场内外部管理。

3、理清管理关系，多种手段，规范管理。

消防监督的现有模式，具体到支、大队和辖区派出所层面，消防监督人员有限，很难做到定人定岗全面负责，这就需要多产权、多业主商市场回归“单位”这一主体，要求其统一委托单位管理，履行“单位的全面负责”责任，公安消防机构在具体的执法服务中，要尽力做到最大力度的指导单位落实管理责任上，通过逐级签订责任书、定期培训学习、定期演练等等措施，规范商市场消防监督管理。对一时不能委托统一管理单位的，召开全体业主大会，一方面督促尽快委托单位统一管理，另一方面重新划分商市场内业主委员会、业主、商户职责，采取不定时抽查的方式，加大督查检查力度，发现问题，联合公安等部门按照划分责任重拳出击，通过打击个别，从而影响全体，规范商市场消防管理。

作者简介：高瑞杰（1982.10）男，河南省南阳市消防支队工程师 主要从事消防监督管理工作。endprint