营改增对房地产企业的影响探讨

于杰

摘要：营改增即将营业税改为征收增值税，这是我国国务院根据社会发展不断变革的形势所推行的政策，目的在于减轻各个行业税负并促进其经济发展。2012年只在服务业和交通运输行业开展试点，随着时间的推移，营改增的试点行业也在不断扩大，现如今房地产行业也被纳入其中。房地产企业经营范围较广，运营周期较长，相关费用种类也很繁杂，因此营改增政策的推行将对房地产企业产生重大的影响。

关键词：营改增；房地产企业；影响；对策

为了适应社会经济发展的需要，我国税制体系主要经历了营业税和增值税同时征收、增值税转型、营业税改为征收增值税这几个阶段。2016年5月，营改增在全国范围内推行，这一税制体系的变革最大的优势就在于避免了重复征税，在减轻企业税负的同时还促进各行业的结构转型，提高其在国际上的竞争力。房地产企业主要负责房地产的开发、售卖和管理，由于房地产企业的经营范围较广、资金流动性较大、投入成本较高，因此在营改增全面推行之前，房地产企业一直占据我国纳税主体的绝大部分，营改增从很大程度上减轻了房地产企业的税负负担，且有助于房地产企业内部更加规范化的管理，但在产生积极影响的同时，税制变革对房地产企业还有很多消极影响。针对房地产企业，深入分析营改增给其带来的消极影响并提出一些合理性建议，希望能对房地产企业的未来发展有所帮助。

一、营改增对房地产企业的影响

（一）营业成本增加

房地产营业成本即建设成本，建设成本大多来源于人力资源成本、开发建设成本、材料购买成本、施工成本。我国施工工人的工资大幅度上涨，而房地产企业需要聘请大量的工人，聘请的工人里面农民工占绝大多数，农民工的存在不利于工资的进项税抵扣，使得企业用人成本增加。在房地产建设施工过程中，企业需要租赁大量的大型施工机器，这些机器租金和专业操作人员的工资都很高，也增加了房地产企业的营业成本。

（二）流动资金紧张

不同于其他经济组织，房地产企业的经营方式和公司性质比较特殊，需要先缴纳土地出让金，预售交房，根据预售收入提前缴纳相应税款，而进项税款、工程款往往都是要推迟获得的，造成房地产企业无法及时取得增值税专用发票，也就无法及时抵扣进项税，这在一定程度上增加房地产企业的支出，使房地产企业流动资金紧张甚至还有可能出现资金断流的风险。

（三）增值税专项发票收集困难

房地产企业经营项目较为复杂，在购买一些原材料的时候种类繁多，供应商大多都是小额纳税人，提供增值税专项发票难度很大，进度很慢。另一方面，房地产企业用人成本也较高，针对高额的人工成本，增值税专项发票难以提供。此外，基于房地产企业的自身特点，各个项目的地点较为分散，一旦有资金的支出，商家对征税的意识比较单薄，也没有提供增值税专项发票的能力，这些因素造成了增值税专项发票收集困难，房地产营业成本上升，降低了企业整体利润。

（四）业务水平有待提高

营业税改为征收增值税后，相关的税率税法和政策条例也发生了变化，这就要求内部人员要加强对政策法规的学习。财务人员若没有及时了解新的核算规则和新增的计财科目，对自己的业务不熟悉，就很容易在平时的资金核算过程中犯错误，对房地产企业的税务工作产生影响。其次企业采购部人员购买的材料种类多、工作量大，若没有及时地在财务部门登记支出金额和妥善保管增值税专项发票，就会增加房地产企业的资金压力，因此房地产企业各部门人员的业务水平还有待提高。

二、房地产企业应对营改增风险的策略

（一）做好税务规划，控制企业成本

营改增会大大增加房地产企业的营业成本，相比传统的营业税为主的纳税人主体，增值税纳税人主体具有更大的筹划空间，房地产企业可以在这一点上多进行规划，控制税务额度，进而降低工程成本。总体上来说，主要做好以下两点。第一，由于房地产企业营改增政策的复杂性，有条件的企业可以设立专门的税务部门，针对增值税发票做好对比与认证工作，以便实现后续增值税发票的正常抵扣。如果企业没有相应的条件，也应该做好相应发票的对比管理工作，尤其是要熟悉发票的管理流程，避免由于操作的失误导致的税务抵扣失败。第二，由于相比原来的营业税为主体的交税模式，增值税在形式上更加的灵活，具有“抵、减、扣”等多种形式的交税形式，这就赋予了房地产企业更大的筹划空间，也给了交税部门更加自由的交税形式。因此，房地产企业在进行增值税交税工作时，应当更加详细的规划各种交税途径，采用为自身企业创造最大价值的方式进行交税工作。

（二）加速现金流转，减少财务压力

房地产企业由于自身工作特点的原因，具有业务复杂，资金流量巨大等特点。在实行了增值税为主体的交税模式之后，不少房地产企业出现了资金周转困难，甚至资金链断裂等现象。要应对这种现象的发生，房地产企业应该优先满足在建工程的需要，通过最大限度上预售等方式加大回款的力度，加速资金流转速度，减少资金在中间流转上所用的成本。通过这样的方式，在一定程度上能够减少资金链断裂的风险，也能够在较大的程度上降低财务压力。

（三）梳理税务流程，调整发票管理办法

房地产企业税务工作繁重，核算比较复杂，实行营改增条例后，税务流程也会发生变化，财务人员要加强对新税务流程的梳理，结合企业自身情况，改进原来的工作方式。增值税专项发票关系着进项税的抵扣，收集发票的难度较大，在处理企业业务时，优先考虑能及时提供增值税专用发票的大企业，在优先选择的基础上，相关负责人应该仔细检查增值税专用发票，确保发票完整、准确、真实，对比较可疑的增值税发票要进行调查，严厉打击伪造发票，及时催缴相关增值税专用发

票，联合制定一套适合自身特点的发票管理辦法，减少漏洞发生，降低企业压力。

（四）加强内部培训，提高业务水平

房地产企业领导要加强对内部人员的培训工作，聘请专业人员对相关政策条例进行解读，定期组织大家互相学习交流，营造良好的学习氛围。财务部门在房地产企业的正常运转中有着举足轻重的地位，纳税或者核算过程中出现错误都会给房地产企业带来不必要的损失。除了让财务人员熟悉新政策，还要调动其他部门人员的积极性，相互配合制定出一套更为完善的规章制度，改变以前传统的陈旧性的观念，要与时俱进，敢于创新。对于业绩较好的工作人员，要实行奖励制度，对于常犯错误的工作人员，要及时指出改正并采取一定处罚措施。个人与集体的利益息息相关，大家相互督促和学习才能最大限度地降低营改增给房地产企业带来的消极影响。

三、总结

营改增税制体系改革是我国针对社会发展现状所提出的政策，这一政策能够在较大的程度上推进各行各业的健康发展。而对于房地产企业来说，这项政策具有更加复杂的特点。房地产企业在新的政策条件之下想要获得更好的发展，势必要明白新政策对自身企业所能造成的影响，之后通过具体的分析采取适当的应对策略。总体上来说，由于营改增后3%-17%多档税率、甚或是不征税税率或*税率等的存在，对于房地产企业来说是丰富了进项发票的取得方式，也给了房地产企业更加灵活的规划方式。具体分析不同税率进项发票的取得途径，结合房地产企业自身业务特点为自身企业创造更大的价值是每一个房地产企业工作者都应该思考的问题，从长远的眼光来看，其为自身企业创造的价值也必将是可观的。因此，房地产企业需要适应在新的形式下不断调整自身的财务系统，扬长避短，从而才能将改变转化为自身发展的动力，帮助企业健康积极的发展，为企业在新的政策新式之下创造更大的价值空间。

参考文献：

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[3]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界（学术版），2015（21）：256+258.

（作者单位：山东中投建邦置业有限公司）