房产税征管工作的几点思考

徐茂林

摘 要：随着税制改革的逐步推进，房产税改革呼声日趋高涨，面对改革后个人住房将纳入房产税征税范围的全面发展趋势，如何做好现阶段房产税征管工作、堵塞征管漏洞，是“营改增”工作之后摆在地稅部门面前的重要课题，对于房产税改革后的税收征管工作也具有一定的指导意义。本文将现行房产税基层征管工作实践中发现的问题进行梳理，对基层房产税征管现状予以总结，对基层落实措施进行反思，希望对房产税征管工作能有一定帮助。

关键词：房产税 房产价值 土地价值

中图分类号：F203.9 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）03（a）-164-03

随着“营改增”工作的全面实施，营业税作为地税部门日常征管的主体税种地位丧失，这就导致地税部门能够腾出更多精力来做好现有税种的征管工作，使其税种管理精细化成为可能。如何做好原有税种的精细化管理？本文将从基层工作中凝练的部分税种问题进行总结、探讨，其中本次探讨的房产税就是重要一点。房产税作为财产税中的主要税种之一，因其税源的稳定性、连续性，税款数额较大，在地税部门日常征管中的地位日渐突出；因其税收全额均为地方级税收收入，因此在地方财政收入中占据着一定的位置，是地方政府能够掌控的可运用财政资金的重要部分，得到了地方政府的高度重视。如何做好房产税日常征收管理工作，适应房产税税制改革需要，成为地税部门面临的重要课题。

1 现阶段房产税基层征管工作现状

首先，要深入理解房产税现状及发展展望，就要理解房产税的基本知识，那么何为房产税？房产税是如何征收的呢？房产税是以房产为征收对象，以房产计税余值或租金收入为计税依据，向房产产权所有人征收的一种税。现行《中华人民共和国房产税暂行条例》于1986年9月15日以国发[1986]90号文件形式发布，2011年1月8日中华人民共和国国务院令第588号予以修改。现行房产税征收对象主要是经营性房产，对于自有非经营性等其他不动产情形属于免税或暂不征收范围。房产的计税余值是由房产原值一次性减除10%～30%的损耗价值后作为房产的计税余值。

作为开征时间较早的财产税税种，房产税在税务征管、企业缴纳方面都形成了较为完备的办事流程。如何征管、如何缴纳对于征纳双方而言都轻车熟路。随着近年来网上申报系统的推广，纳税人只需在各自单位按期申报即可。对于正常经营性单位在企业不扩建期间，申报依据稳定，每期申报缴纳税款额相同，基本不存在涉税风险。只有在企业改扩建等情况下，房产税申报依据才会发生变化，如果不及时处理、按规定处理，就会存在一定的涉税风险。对于税务机关而言，各企业的房产税纳税数额每期相同，只有在计税依据发生变化时，系统才会自动出现预警或税务人员会发现申报数额变化，税务人员就会排查变动原因。总体上看，房产税因其优良的稳定性，在日常税务征管中属于较易管理的税种，涉税风险较低。

2 现阶段房产税基层征管工作问题

虽然房产税涉税风险较低，但在税收日常征管中如何做好税种的精细化管理，降低涉税风险，仍是摆在企业和税务机关面前的重要课题。下面本文就房产税日常征管中较易出现的问题部分予以阐述。

2.1 房产税计税依据房产价值的问题

为了做好房产税管理，各地在日常税收征管中往往会以规范性文件等形式对辖区内各区域房产的最低建筑成本予以明确，避免出现企业固定资产账目过低的问题。但在现实房产税征管工作中仍存在一些问题：一是部分基层税务机关在征管工作中没有将企业申报依据与本区域最低建筑成本进行比对，造成计税依据过低申报的问题；二是不少企业存在少计房产税计税依据、而少计计税依据后仍高于最低建筑成本的问题。现行房产税计税依据中明确房产原值中应包含门窗、中央空调、楼梯、电梯设施等楼宇不动产装饰成本。但在实际操作中，部分企业会混淆政策，如企业办公场所的空调设备，中央空调作为企业厂房的固定设施，应计入房产税计税依据；挂式、柜式等可移动、可搬卸空调在企业财务账目上应单列情况，不作为房产税计税依据。因此，在税务实际操作中，部分企业就存在混淆概念，将中央空调一并列入到可移动类空调财务账目中，不予计入房产税征税依据中，这就直接导致了房产税计税依据的减少。再如企业房产门窗等更新后，新设施的价值往往大于原有设施价值，而部分企业存在利用“对于更换房屋附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原配件的原值可以扣除”的相关政策，依旧延续以前房产税计税依据，没有分清门窗等设施容易损坏、需要经常更换零配件的区别，没有及时将新门窗等类似设施的新价值替换计入房产税计税依据中，导致房产税计税依据偏低的问题。

2.2 土地价值没有计入房产税计税依据或是随意估算土地价值，造成房产税计税依据偏低的问题

房产税计税依据中的土地价值应包含为取得该土地而支付的土地价款和企业因取得土地而缴纳的契税及印花税等税费代价，而这部分收入为地方政府的地方级全部收入。在实际房产税征管情况下，存在多种问题，而这些问题的产生主要是地方政府方面的原因。部分地方政府为了招商引资、增加当地招商优惠力度，承诺给予招商引资进驻企业一定的政策优惠。这其中涉及到房产税方面的主要是土地出让金问题。表现为以下几种问题：第一种是不收取招商引资进驻企业的土地出让金并且未开具土地出让金财政性收据的；第二种是不收取招商引资进驻企业的土地出让金，但为了企业财务账目要求，开具了金额较少的土地出让金财政性收据的；第三种是收取了招商引资进驻企业的土地出让金，但是没有全额收取，只是象征性收取了一定费用，但开具的土地出让金财政性收据为全额收据的。地方政府的这些行为就直接导致了土地价值计入房产后的房产税计税依据的不确定性。地方税务机关需要以地方政府开具的土地出让金收据与财务账目核实后的金额作为房产税缴纳依据中的土地价值计算依据，而企业存在未收到收据或收据情况不实等情况，因此取得虚开收据的企业存在不认可收据的情况，而没有收据被核定出让金的企业又认为是地方政府的责任，不认可税务机关和地方政府的双重做法，在缴税问题上百般推诿，存在纳税争议。

上述地方政府在土地出让金方面的问题还会导致企业在取得土地时支付的契税问题。契税作为“两税划转”的税种，之前一直由各地财政部门管理，均开具财政性收据，而出现类似问题的企业多为“两税划转”之前成立的企业。这类企业在当初交纳土地出让金、契税等方面均由当地地方政府主导办理的相关手续，没有按规定交纳相关税费。在现在税收征管时，由于问题的主因是当地地方政府招商引资私下给予的所谓“优惠”政策，而现在核实土地情况又需要当地政府部门的配合支持，如何在矛盾中取得突破，存在一定难度。而“两税划转”之后，地方财政部门相应部门取消，档案资料等情况难以查找或查找不便、不全。“两税划转”之前财政部门相应的管理系统陈旧落后、当年的管理人员又分散找寻费力，这些问题都是制约税务机关开展执法规范的阻力。

在印花税方面。该类问题企业在当初由政府主导引进时，由于土地出让金、契税等方面问题，必然导致印花税征管的空缺。因为没有交纳相应税费，就必然存在进驻企业与地方政府之间没有土地等方面资产合同或合同上金额存在的问题，而这一“空位”，导致了印花税税款的征收漏洞和房产税计税依据不全的问题。

2.3 企业房屋改扩建问题

国家税务总局2011年公告第34号第四项关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题规定：企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧。这就存在着不少问题：一是存在企业没有及时变更产权的情况。不少老工业企业房产存在此类问题，房产证办证时间较早，但随着企业发展，原先厂房已经破旧，无法满足现行条件下生产经营，便需要推倒重置，但原地重置后并没有变更相关的产权证书，存在两种情况：一种是会计资产账目按照重置后情况予以更新，但没有变更资产证书，企业会计没有按照账目变更情况及时更新缴纳税款，而是沿用了以前资产的计税依据。此类情况导致企业每期房产税纳税金额相同，单从缴纳金额等方面发现不了纳税问题；另一种是企业推倒重置本身就是一笔“糊涂账”，“在建工程”等资产成本会计账目混乱，导致企业将推倒重置情况一直挂着“在建工程”账目没有结转资产。企业会计不梳理“在建工程”账目，只以原先资产账目继续申报缴纳房产税。这些都导致了企业延续以前缴纳房产税的计税依据，造成实际与证书不符。二是存在存量房私自改扩建未办证未申报的情况。部分企业在正常生产经营中，私自在原有房产基础上通过新增加盖楼层、将相邻楼房利用增加拐角厢房连接起来等方式，隐蔽增加房产面积，而相应产权证书没有变更，甚至财务资产账目上也没有显示，相应支出通过列支“管理费用”、“财务费用”或多报损耗利用“营业外支出”等方式结转。此类情况较为隐蔽，涉税风险较大。三是新建房未办证带来的后续缴税问题。部分企业新建房产没有办理产权证书即投入使用，存在着新增房产部分楼层使用，且开始使用时间不同的问题；部分还存在着临时使用的问题，当税务机关实地核查时，便撤出相应新建厂房，以未办理产权证书、未投入使用为由，认为达不到缴纳房产税的条件。

2.4 存在房产共用，房产税纳税义务人逃避纳税的问题

企业房产在特定情况下会存在房产与其他企业共用的情况，而这些情况较易出现房产税纳税义务人抗拒情绪：一是房产为企业所有，企业将部分或全部厂房出租的。该种情形下按照房产税相关规定，企业应就出租房产之外的部分按照房产余值进行申报缴纳房产税，就出租部分按照租金收入计算缴纳房产税。但在现实征管工作中，存在部分企业会将所有房产按照房屋余值进行统一申报缴纳，将出租部分一并纳入到经营性自用缴纳情形中；二是本应由社会公益性企事业单位承担的免税房产的征税问题，如实行集中供暖的部分企业，需单独在厂区内建设供暖用汽、水转换房，这部分房产由企业建设，但在企业建成投入使用后应由供热公司接管。在实际中可能存在以下情况：一种是因为供暖转换房达不到供热公司标准而拒绝接收、由企业私有管理的情况，这部分房产大多存在转换房中除供热设备所需区域外的部分区域作为企业的临时库房使用，堆放企业物品的情形，此类房产超出了公益性免税房产的范围，属于房产税征收项目，应由企业并入房产税征税范围中一并缴纳房产税，但实际征收中存在一定难度。另一种是供热公司拒绝接收、由建设单位管理的供热转换房同时供应附近多家企业取暖的问题。此种情况下房产税如何征收，由该管理企业单独缴纳或是按照怎样比例在各受益单位之间分割征收存在探讨空间，需要政策性范围予以明确。

3 房产税基层征管工作方向和解决问题探讨

房产税征收管理中出现的各类问题，会随着税收征管精细化的深入推进不断涌现，各种新的挑战、新的问题需要我们不断探讨研究去解决。作为基层税务干部，首先要做好的就是坚定立场、不折不扣的落实政策，始终怀着为民办事的本愿来不断应对新的挑戰。针对上述部分问题，笔者将逐个进行分析，探求解决途径，共同做好房产税现阶段工作，时刻为房产税全面改革后工作做好准备。

3.1 各级税务机关尤其是基层税务机关要加强自身机制建设，提高工作水平

作为执法部门，首先要做到“打铁还需自身硬”，过硬的业务能力包括业务知识和办事流程的全面过硬。在现下基层税务机关业务能力学习提升中，存在“小学生照背”等形式，业务知识提高了，但是怎样运用、怎样和实际工作结合起来，没有很深刻地理解，比如房产税计税依据中房产价值的问题。部分一线基层税务人员，不知道存在各地制定的区域最低建筑成本的文件，比对分析也就无从谈起了。作为执法部门，在每期业务培训工作中，更多的应该引入“如何运用”的思维模式，在每项业务学习之后，都要总结一下“怎样和实际工作联系”，而不是单纯的学到了书面知识，摒弃“问问题时全都会，一到实际就不懂”的书生模式，真正学有所用。

3.2 真正“走出去”办税

走到纳税人身边，是解决所有问题的关键“症结”所在。房产税的诸多问题，从根本上说，是执法不严的问题。看似管理简单的税种，存在的问题远远不止笔者列示的这些。问题的发生，是因为技术的发展、条件的优越，使得税务人员缺失了以前“走街串巷”的工作劲头，不少基层税务人员认为“办公桌前点点鼠标”就完成了一名税务人员的职责。真正“走出去”，走到企业中间，不但可以了解企业的经营状况、掌握税源的下步发展态势，又可以避免出现诸多问题。如企业楼宇装修未及时计入房产原值的问题、企业厂房改扩建的问题、房产出租未及时变更申报模式的问题、公益性免税房产应征税等诸多问题。只有一线税务人员将账目、证件与实地情况核实后，就能够很好地掌握企业现状。在企业实地情况发生变化时，就能够第一时间掌握企业动态，能够及时跟进纳税辅导，避免出现征管漏洞。

3.3 税务机关与地方政府之间的关系

只有正确处理好两者之间的关系，税务机关才能得到地方政府的有力支持，而地方政府也可以得到有效税源、充盈财政收入。在房产税征税过程中，存在的招商引资进驻企业的土地价值问题，需要各税务机关与地方政府协谈，阐明事情来龙去脉和现实意义，基本可以取得当地政府的全力支持。有问题，不去逃避，要解决问题。取得相应支持，地税部门就有据可依，将土地价值计入房产原值的问题解决好，房产税计税依据就可以清晰明了。对于没有政府部门提供数据的企业，及时按规范性文件核定计征，确保税款的及时足额入库。

3.4 企业要摒弃侥幸心理，充分认识到依法依规的重要性

在涉税问题中，作为主要一方，企业的责任是重大的。企业涉税问题的产生无非有两个方面：一是企业确不知情。不知道企业事项调整会引起涉税问题的一连串反应。在企业发展的今天，这类企业存在的可能性很少。二是企业知其不可为而为之的情况。明知道需要纳税調整，企业却不作为或慢作为，逃避纳税义务。这类企业的涉税风险较高，而作为管理相对规范、管理事项相对较少的税种，逃避税款征收的风险过大。如房产税中各种问题，少计房产税计税依据、企业房产改扩建问题、房产共用等问题，对于出现类似问题，是企业侥幸心理作祟，认为可以逃过税务机关检查或查出后再重新计算缴纳，没有认识到逃避缴纳税款的危害性。在补缴税款的同时，影响了企业涉税信用，不利于企业的和谐发展。对于可能出现的财务人员问题，部分企业设立了相应的惩罚机制，要求财务人员担负相应责任，而大部分企业没有财务人员的奖惩机制，导致财务人员“干好干坏一个样”的局面。财务人员的慢作为直接导致了涉税风险问题的产生。

3.5 税务机关要转变观念，强化管理

一是要严格执法程序，落实处罚机制。对于欠缴税款导致的罚款事项，基层税务机关是有一定的税收裁量权的。如何正确运用税收裁量权、保障税款的及时足额入库，对于税务机关而言，是体现公正执法的尺度和维护税法的尊严；对于纳税人而言，是展现执法威慑力的体现和法律的严肃性。要坚决杜绝所谓变相的“人情税”在税收罚没上的恶性影响，真正做到税为民而收、法为公平而用的目的。二是税务机关要积极争取当地政府支持，转变考核观念。逐步将对税收总体数额的考核转变到税收质量考核上，以应收尽收为考核目的，以征收质量差错率为考核标尺。摒弃以往税收征管中存在的“完成任务”的心理，落实税款征收责任机制。对于税款征收中存在的问题，在追缴纳税人欠税的同时，要追究当初该企业的征管责任，切实担负起税务机关应尽职责。

4 结语

房产税精细化征管工作是现阶段各级税务部门要着力做好的一项事情，更是关系国计民生的一件大事。税务机关在正确履行法律法规赋予权利的同时，更要积极引导企业、培育企业依法诚信纳税意识；企业要正确认识依法纳税的神圣义务和职责，杜绝侥幸躲避税款心理。只有真正做到涉税问题坦荡无私、无畏，以诚信纳税作为企业“金字招牌”，才能真正实现企业的良性发展，在和谐征纳关系中取得共赢。