南京市公共租赁住房建设的现状与成效

摘要：公共租赁住房作为一种重要的保障性住房供应形式，在现行的住房保障供应体系发挥着重要作用。通过对南京市共租赁住房得建设现状与成效进行实地调查，并对建设的成效与存在的问题进行简要的梳理，发现南京市公租房机制的建设已经取得了重大的成效，但也存在问题，急需有关部门的关注。

关键词：公共租赁住房；建设现状；调查

一、以南京市为例追溯南京市公租房制度的建设与发展

在江苏省，常州市是第一个出台公租房相关文件的城市，常州市出台了相关管理办法，将公租房保障对象定于在城市低收入群体及新就业住房困难人员。江苏各地政府就城市低收入群体的住房问题，也先后出台了各项规范性政策文件，为完善公租房的法制化建设运开了坚实的步伐。

2010年，江苏省提出：要全面推进公租房的建设，倡导住房租赁市场，全面实现小康社会的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根据中央及江苏省等文件精神，南京市政府计划在“十二五”期间，全市共建成公租房500多万平方米，约9万套。2010年至今，南京市的公租房制度建设进入了高速发展的阶段，在这个时期，南京市政府就公租房颁布了多项办法和规定。截至2015年，基本解决城市中低收入群体、外来务工人员的住房困难问题。

二、对南京现行公租房制度建设的现状进行简单的描述

（一）南京市公租房的准入与退出机制

1.城市中等偏下收入住房困难家庭。城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁房需具备以下条件：具有本市市区常承租人口满年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面积在15平方米以下。

2.新就业人员。新就业人员主要指毕业不满五年，在南京无私房的新就业人员。

3.外来务工人员。外来务工人员主要是指来南京工作的农民工。其申请承租公共租赁住房，需同时具备下列条件：签订了劳动合同；有固定收入并有支付能力的证明；在本市连续五年缴纳社会保险；本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。外来务工人员申请公共租赁房分为两类：一类承租用人单位的公共租赁房；另一类承租政府投资建设的公共租赁房。

4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指连续享受最低生活保障制度5年以上，且无房居住的家庭，或孤老，或一级残疾人。特困家庭主要指持有《特困职工证》且无房的特困职工家庭，或市级以上劳模的，且家庭人均住房面积在15平方米以下的家庭。

南京市公租房的退出制主要针对两种情况，一种是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，要按规定及时退出公共租赁住房。退出确有困难的，可以申请最长不超过个月的延长租住期。新就业人员和外来务工人员在承租期内，在南京市内购买住房、另行承租房屋或者不在南京市范围内就业的，应告及时退出公共租赁住房。第二种是公共租赁房租赁合同到期，如承租人没有事先申请继续入住将自动退出。

（二）南京市公租房建设的现实情况

截至2016年9月，南京共有四大保障片区共计1.3万套公共租赁房，分别在丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区，只要上述的准入条件，审核通过的目前都有充足房源可分配。公共租赁住房分住宅和宿舍两类。住宅套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上控制在60平方米以下，供应人才类的保障对象单套面积可适当放宽。

为进一步了解南京市公租房建设的实际情况，对南京市栖霞区丁家庄附近的保障房建设的实际情况进行探访。丁家庄一期保障房片区内，已经入住了大量居民，约4.5万人在此得到保障，各项配套均已投入使用。而丁家庄二期规划总用地面积72.27公顷，总建筑面积170.8万㎡，容积率约为2.24。二期配套项目更多，仅学校就有两所。另外，还配建了一个区级社区中心和两个基层社区中心、体育场馆、商办、地下车库等配套设施。项目于2013年底陆续开工建设，目前大部分地块已完成主体封顶，部分楼栋已开始落架。今年底，进展最快的一组团、约10万平方米的保障房就将交付使用。根据规划，二期保障房区域内共有14条市政道路，总长约12公里，给未来的交通出行帶来便利。

三、对建设成效进行评价以及存在的问题

在准入机制方面，外来务工人员的申请条件中设置了“在本市连续五年缴纳社会保险”，事实上，造成了很大一部分农民工被排斥在公共租赁房群体之外。同时在公租房补贴申请的条件也是相当烦琐，需要承租人出具住房发票等资料，这与租客在实际承租房屋中，房东并不会配合缴纳租房收入相关税收相适应，因而导致仅有一成的人申请到公租房补贴。

在退出机制方面，虽然规定了在何种情况下承租人应当退出公共租赁房，但是这种规定由于没有建立起经常性的审查制度而可能最终导致退出机制流于形式。在公共租赁住房退出机制的建设中，对于租房者的收入与资产的经常性审查十分关键。各国几乎都把租房者的收入与资产限额看作申请的一个必须条件，但是由于我国目前的税收制度，还难以解决租房者的收入与资产总额的审查问题，这一问题已在经济适用房的资格审查中暴露出来。

最后，南京市丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区的保障性住房建设，为全市提供了近8.5万套保障性住房，但是对于每年增长新增人口3万到4万的南京来说，仍然是不足的。在货币补贴方面，申请的资格门槛过多，还需要提供租金纳税证明，显然是很难实现的，在实践上仅有一成的人能够获得补贴。因此亟待政府扩大土地供给，加大财政投入，建设更多的保障性住房给予住房困难群众，深刻地把握基层的冷暖才能保证社会经济和政治的稳定。

参考文献：

[1]邓大伟，诸大建.保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨.城市发展研究，2009（01）

[2]邓幸文.公租房住房保障的新途径.城乡建设，2008（04）

作者简介：

代安源（1992.09- ），男，安徽亳州，硕士研究生，研究方向：房地产开发与管理，城市化。