论我国城市更新的风险与对策——以某市A项目为例

陈宗彪 广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司

论我国城市更新的风险与对策
——以某市A项目为例

陈宗彪 广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司

城市更新主要是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。本文以某市A项目为例讨论了当前我国城市更新项目的风险及防范措施，旨在为城市更新项目的具体实施提供参考。

城市更新 风险 对策

一、相关理论梳理

近年来,城市更新（复兴）已经成为了欧美城市规划界使用频率最高的词汇之一。城市更新主要是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。

1980年初期，陈占祥等人基于西方城市更新的历史和经验，把城市更新主要定义为城市“新陈代谢的过程。当时的更新途径包括推倒重来的重建、对历史街区的保护和旧建筑的修复等。1980年代，经济体制改革由农村转向城市，城市问题开始显现，如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。吴良镛从城市保护与发展出发，于1990年代初提出了城市“有机更新”的概念，城市是一个有生命的机体，需要新陈代谢。但是，这种代谢应当像细胞更新一样，是一种有机的更新，而不是生硬的替换。针对城市历史环境的更新，主要是基于城市物质环境，对城市经济、社会和文化等方面的考虑进一步深化。自2000年以来，学术界和规划设计领域的专家开始从综合性和整体性的角度来考虑城市规划建设工作，丰富了“城市更新”的学术理论与工程实践，如：“城市再生（Urban Regeneration）、“城市复兴（Urban Renaissance）”和“城市更新（Urban Renewal）等关于城市更新的定义，国内外学者展开了讨论。

本文以某市A项目为例讨论了当前我国城市更新项目的风险及防范措施。

二、项目概况

（一）项目现状

本项目地处某市A区与B区交界处，本项目占地面积约为33万平方米，总用地面积约为56万平方米，现状已建成建筑物总建筑面积为84809.71平方米.

项目地块权属于物资集团公司下属企业，现状为鱼珠木材市场、鱼珠物流基地；根据《关于黄埔鱼珠临港商务区首期启动区鱼珠物流基地和鱼珠木材市场改造项目的批复》（穗旧改复[2013]8号），项目地块已纳入黄埔鱼珠临港商务区首期启动区改造范围，改造范围内规划为商业金融、文化娱乐等性质的商业改造单元在按照政府相关要求整合九沙村集体用地等土地、改造江岸线、建设红线外市政道路的条件下，进行“自行改造、补交地价”的模式实施改造。

（二）项目定位

本项目的鱼珠物流基地、鱼珠木材市场和周边需整合地块为黄埔临港商务区的首期启动区，改造范围用地面积约65万平方米，本项目为改造项目的商业部分。本项目以贯彻落实规划为宗旨，作为现代服务业中心重点项目、某市八大现代服务业功能区之一、东部总部功能区，打造与某市金融城、琶洲会展商务区、珠江新城、白鹅潭经济圈相辉映的某市东部商务核心区，以城市商务功能为核心，以产业和文化为软性竞争力，形成超大规模的都市滨水游憩商务区，成为某市东部亮丽的黄金海岸线。

本项目定位充分利用自身条件，推动城市发展，甚至引领城市的发展。项目产品上拟开发地标性高档写字楼、高档商务公寓、大型商业中心、新型国际交易平台等，建设集办公、酒店、餐饮、购物、娱乐、文化等功能于一体的综合化商业中心。

三、项目风险分析

（一）政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失，例如“三旧”政策、产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而本项目建设规模大，投资周期长，故该项目投资受政策风险的影响大。一个城市的规划也处于变化中，它不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国五条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

商业金融房地产开发项目中，公寓的开发风险低于酒店、写字楼及商业，它也是本项目开发中重要的回迁物业。但是，在2011年之前，北京、杭州、佛山南海等多地都相继都出台了“商业地块不能建公寓”相关内容的规定。某市政府也曾提出“限公寓”的相关说法。本项目开发过程中，某市对公寓是否出台一定的政策限制将较大影响项目的顺利开展。

（二）金融风险

房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。本项目投资高达200亿左右，金融风险更加大，如何确定自有资本和借入资本组合比率，不仅取决于企业的融资能力，也与金融市场的环境变化（主要为货币利率变化）关系重大。

1.融资能力不足。在本项目运作中，在开发前需补交地价约53亿，整合周边土地费用约20亿，改造沿江岸线、江岸绿化、红线外市政道路费用约1.5亿，项目的前期投入大，却收益不大，故项目资金压力大，融资难度较大，融资成本也将增加。同时，整个项目不考虑财务费用的开发成本达200亿左右，故整体需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。

2.货币利率变化。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

（三）项目自身风险

1.建设前期阶段的风险。本项目所在地块位于某市黄埔区鱼珠木材市场、鱼珠物流基地，项目开发为临港商务区，某市黄埔临港商务区是某市黄埔未来商业发展的中心区域，距离某市国际金融城、琶洲会展商务区较近，与长洲岛隔江相望。本项目建设前期既需要整合周边土地78711平方米，又要对项目地块复杂的临江地质情况进行探测，进行规划设计报建等，各项工作均存在相应的风险。

（1）拆迁。本项目需整合九沙村集体用地约9631平方米，整合茅岗村集体用地约12089平方米，整合某市客轮公司用地约3315平方米，整合河涌用地约4385平方米，整合周边无主用地约49291平方米。需整合的土地中九沙村地上有多栋地上2层、3层村民用房；茅岗村集体用地现状为道路、绿化、沙场；某市客轮公司用地范围内有一座码头（鱼珠码头）及两座建筑物；周边无主用地地上有码头及零星建筑物。由于周边用地权属复杂、补偿价格、谈判时间存在不确定因素，存在着征地拆迁风险；原有房屋拆除、地面附属建筑拆迁及租赁补偿能否顺利完成，决定着项目后续建设工程建设工作进度。由于本项目涉及的拆迁范围较大，拆迁工作能否顺利进行将对项目的整体工作的开展产生一定风险。

（2）地质探测。本项目所在地块为某市黄埔区鱼珠木材市场、鱼珠物流基地以及周边整合用地，南侧临珠江，临江地基较软。而本项目主要以商业金融物业为主，项目设计标准高，同时其存在地下空间配套要求。在勘查方面，对地块的地形、地貌、地质、水文、岩石等需进行详细勘探，本项目的地质条件存在的风险较大。

（3）规划。项目所在地块将改造为临港商务区，建设成集办公、酒店、餐饮、购物、娱乐、文化等功能于一体的综合化商业中心，目标是打造成为城市功能综合体和临港总部经济基地、某市现代服务业重点功能区之一。在产品设计方面，拟开发地标性高档写字楼、高档商务公寓、大型商业中心、新型国际交易平台等，同时建有地下停车场，设置中央空调、电梯等。项目规划审批环节存在一定的风险，规划设计图纸审批过程中是否顺利完成，涉及到能否顺利动工实施。

（4）时间。建设前期的准备工作（包括但不限于前期的征地拆迁、土地整合、申请办理项目审批、原有房屋拆除、项目建设用地变更、图纸设计、规划、施工报建、土地平整等），地面附属建筑拆迁及租赁补偿能否顺利完成，前期阶段的完成所需时间决定着项目后续建设工程的启动，同时也可能带来投入资本的时间效益流失、项目随时间的延长而增加投入等负面影响，遇问题能否及时解决，决定着风险大小。

2.建设期阶段的风险。房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、技术等方面的影响而增加投资风险。在开发建设阶段中，本项目主要面临着成本、合同、工期、质量等方面的风险。

（1）成本。①江岸绿化、市政道路成本。本项目按照“自行改造、补交地价”的模式实施改造，在建设过程中将完成江岸绿化17.18万平方米，红线外市政道路8.4万平方米，该江岸绿化、市政道路投入成本预计约1.5亿元。因政府现尚未明确红线外市政道路、江岸绿化建设标准，建设费用的高低也很难判断。但若政府精心打造临港商务区，其沿江绿化和道路的标准必然较高，该建设费用必然也会较高，必加大项目建设期的资金压力。

②开发期成本。在房地产开发整个施工成本中，建设材料是各项费最大的一种，通常面临建材价格波动的风险。房地产开发项目一般随着时间的延长，建设成本呈上涨趋势，本项目建设周期预计为5年，而对于总建筑面积约为132万平方米的项目，建设周期为5年已是较顺利且非常理想的情况，若建设期加长，则建设成本上涨的风险更大。

（2）工程地质。本项目位于临港商务区，平均楼层约为35层，配套有地下车位，而临江区域工程地质条件相对较差，地基较软，基础施工有可能面临较大难度，将会加大建设成本，延长建设时间。

（3）合同。本项目规模大，产品类型多，建设标准比较高，需投入的成本极高，建设工期较长。建筑工程合同风险，所涉及的风险因素多，风险较大。在项目开发过程中，需要订立项目合作开发等各项合同，由于合同订立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严不仅会造成索赔或工期延长，还会增加项目的投资成本。

（4）工期。本项目建设周期预计为5年，而对于总建筑面积约为132万平方米的项目，建设周期为5年已是较顺利且非常理想的情况。在建设期内项目受到多方面不确定性因素影响，如项目是否按总进度完成土地整合工作，公司能否按照工程计划调整施工进度等，开发主体遇问题能否及时解决，这些将决定着工期延长风险的大小。

（5）质量。在项目建设过程中，影响建筑工程质量的主要因素包含施工操作人员、工程材料、机械设备、施工方案、施工环境等。由于建筑工程具有建设工期长，投资大，施工难度大，技术复杂，工程参与方多以及受环境因素干扰多等特点，这使得项目在工程质量方面存在的风险较大。

（四）合作开发模式风险

由于项目投资主体物资集团公司在房地产开发建设方面优势较少，而本项目的土地成本及建设投入成本高，开发建设期长，项目可与大型房地产开发商合作进行开发，在合作开发中，物资集团公司仅投入土地，潜在合作方运营整个项目，项目建成后分配物业。这样可以将土地开发中的风险转转移给潜在合作方，但也可能面临潜在合作方未按期开发或开发产品质量达不了标的风险，物资集团公司不能按期得到应有的物业或所获得的物业价值降低。

（五）其他不可抗力风险

由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

四、项目风险防范措施

（一）对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解“三旧”政策、产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的房地产政策以及建房部建住房相关文件的精神进行专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模，提升企业竞争力；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对本项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。

（二）项目采取合作方式

本项目开发建设需交付大额土地出让金，且开发所涉及的商业改造单元部分总建筑面积为1,323,775.83865㎡，计算容积率建筑面积为1,098,815.83865㎡，不计算容积率建筑面积为224,960㎡，将建成多幢高层商业物业，所需资金庞大，需投入的成本极高。项目开发期预计为5年，时间跨度大，风险较高。本项目投资主体物资集团公司主要从事金属、汽车、能源化工等生产资料贸易和物流、房地产、类金融业务，主要精通流通领域的经营，在房地产开发建设方面则优势较少。综上所述，建议本项目投资主体物资集团公司与大型房地产开发企业合作，合作条件可为物资集团公司仅需投入土地，房地产开发公司运营整个项目，运营过程中的风险全由开发商承担，且要求开发商在开工三年后移交相应比例的物业（包括停车场等非计容面积物业设施等）。由于大型房地产开发企业能发挥其经验优势，准确地进行项目定位、项目市场细分、控制项目成本，并有项目租售经验和优势、较强的融资能力、能顺利地推进项目，大大分散物资集团公司的投资、开发风险。

（三）前期阶段风险防范

建立专业的研究机构。可以根据企业自身情况建立专业研究机构，一方面，要广泛搜集房地产相关的信息，信息对提升企业竞争力、支持企业决策具有重要作用。另一方面，企业要组织专业的研究人员，深入研究房地产业的政策动向、市场趋势等情况，供企业决策参考。

进行充分的市场调研。充分的市场调研是正确决策的基础。房地产受地域性的限制，所开发房地产项目周边环境对房地产产品的价值及价格有很大影响；国家的各种政策及市场情况也影响着房地产开发项目的成败。因此，在进行决策前，需对房地产开发项目周边的人文环境、社会环境等进行充分的实地考察与调研；对市场行情、目标客户群的购买能力、客户所需要的户型等进行调查。并将这些调研资料交由公司的研究机构进行分析，将分析结果作为决策的重要参考。

1.拆迁风险防范。在整合拆迁周边用地过程中，要加强相关政策的宣传，通过电视、广播、报纸多种新闻媒体，宣传临港商务区的首期启动区对完善区域基础设施建设、拉动地方经济发展、增加就业的机会这些正面的影响。同时，在整合拆迁过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的方法，争取得到某市政府、黄埔区政府及相关单位的支持，减少整合拆迁土地的阻力和成本。在项目整合征地拆迁过程中建议实行市区联动，合理分工，由市土地开发中心作为业主负责征收该区域的国有土地，市委托黄埔区政府（黄埔区土地开发中心）负责征收村集体土地。为加快拆迁工作，结合工作实际，区土地开发中心制定细化实施方案（报市建委备案），将拆迁工作转打包给村，由村制定本村的征地拆迁补偿安置方案来与村民签订征地拆迁补偿协议，但区土地开发中心仍负责与村及村民协商、核定征地拆迁补偿等工作。同时黄埔区土地开发中心还应委托专业的动迁服务公司参与到该项工作之中。

2.规划风险防范。前期阶段重点的是项目产品规划设计，及其设计图纸的审批。

引进品牌好、实力强的大型房地产开发企业，利用其对项目产品及规划报建等方面的经验优势，设计出符合市场需求及规划要求的产品，并能较快地完成前期报建工作，大大减少项目前期风险。

由于临江地基较软，而本项目主要以商业金融物业为主，项目设计标准高，同时其存在地下空间配套要求。在房地产开发项目的规划设计过程中，要充分考虑地质、水文等探测信息，结合项目的建筑标准，对项目的基础结构进行合理的设计。同时要根据房地产开发项目的设计风格，进行相应的绿化配套等服务性设施规划，提升了房地产开发项目的附加值，对房地产销售也会有促进作用，尽量协调房地产开发项目的经济效益和环境效益。

3.融资风险防范。由于品牌好、实力强的大型房地产开发企业有着专业的融资团队，且其在银行有着良好的信用记录，故融资风险相对较小。

对房地产开发类型进行合理的组合。在房地产开发项目的选择中，依据市场需要和企业自身的情况，可采用分散投资、分级投资、组合投资等策略优化投资组合，分散投资风险。通过以上组合，可以为企业提供更加灵活多样的投资选择，并能有效地分散投资风险。对于较大的房地产开发项目还可以分阶段进行开发，分散投资风险。

（四）建设阶段风险防范

建设阶段重点的是开发建设时间及成本控制、技术质量监控、安全措施等。能较好地实施对项目成本的控制，通过完成项目招标工作，并在项目开发过程中通过企业管理人员对工程的施工质量、施工进度进行监督，有效地减少建设阶段的工程风险。具体防范措施如下：

1.进度控制。在施工准备阶段，要制定详细的施工进度计划，对工程施工中所需要的人员、物资等，及时准备到位；要合理安排工序，避免造成施工混乱；要提高施工技术水平，保证工程施工质量，减少返工率；要保证承包商资金的及时支付，避免因资金问题而造成的工期延误。

尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

2.成本控制。在施工过程中，对材料的使用严格控制，尽量减少材料浪费；在购买材料过程中，要对市场行情进行研究，充分了解市场价格，在对不同开发商的产品进行对比的基础上，选择质量合格并且价格低的材料；施工过程中，对施工人员进行技术培训，并使用先进的施工工艺，以提高施工效率；严格控制工程质量，减少因质量事故而增加的成本。

3.质量控制。质量是企业的生命，项目公司为项目聘请专门的监理公司，可以大大降低工程质量的风险。工程质量的控制，要从设计阶段开始，设计前要对地质进行勘测，设计过程中要严格按照规范设计，合理选择参数；在施工过程中，也要加强设计部门与施工单位、监理单位的沟通，保证工程质量；对参加建设的工程技术人员要进行培训，提高他们的技能水平，同时要编制好施工组织设计，对各分部分项工程编制好施工方案；对工程中所用的建筑材料，要检查生产厂家的生产资质、材料合格证、材料的型号等，对于重要部位的建筑材料，要进行试验检测，特别是本项目对于建筑物的基础工程要求高，应做好其工程材料的检测、按设计配足材料以及工程监理，以保证工程质量。

4.安全控制。项目经理部应设置安全员岗位，由安全员负责日常安全检查工作，对工程中所遇到的安全问题，由专职安全员负责解决；针对工程建造过程中可能出现的重大事故和紧急事件，制定安全事故应急预案，作为处理紧急事件的行动指南；对参加工程建造的人员进行安全教育和安全技能培训，提高他们的安全意识和安全逃生技能。

（五）合作开发模式风险防范

本项目拟采用由潜在合作方全程开发的模式，物资集团公司与潜在合作方应签订合理的合作开发协议，选择合适的合作开发模式，做好工程建设期内的监督管理等工作，这些方面既直接关系着合作双方的利益，又与项目顺利完成相关。同时项目开发主体方要建立与本项目相关的团队，制订良好的监控进度、资金、成本及质量等方案，以使项目在偏离进度、质量或出现问题时给予配合或建议，共同推进项目的开发进度，避免产生不可预见的风险。

陈宗彪（1970.8-），男，广东茂名人，经济师职称，硕士学历，单位：广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司。