国外保障性住房投融资方式借鉴

2017-07-12张凯国家开发银行广东省分行

消费导刊 2017年16期

关键词：保障性储蓄公积金

张凯国家开发银行广东省分行

国外保障性住房投融资方式借鉴

张凯国家开发银行广东省分行

住房问题是重要的民生问题，党中央国务院高度重视城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革的根本目的。本文通过对国外保障性住房投融资方式的梳理总结，提出了对我国保障性住房工作的启示。

保障性住房投融资

一、国外保障性住房投融资方式及特点

国外保障性住房投融资模式主要有三种基本类型，以合同储蓄为来源的模式，以强制储蓄为来源的模式，以资本市场为手段的模式，英国、新加坡、美国是三种类型之中最具代表性的国家。

1.英国的合同储蓄模式。英国住房金融机构设置是一种由遍布全国的住房合作社控制的合同储蓄模式。住房合作社吸收存款，并向合作社成员发放住房金融贷款，不以盈利为目的，不能投资于金融市场，是一种投资者和借债者共同拥有的互助机构。在具体运作上，购房有困难的家庭或个人参与住房合作社，成为会员，其义务仅是定期在合作社内进行储蓄，合作社可以在会员储蓄达到一定标准时对其发放贷款。住房合作社的资金来源主要有三：政府出资成立的住房公司提供的政策性贷款，参与合作社的会员提供的储蓄资金，住房金融公司提供的商业性贷款。这种合同储蓄模式提供了“激励相容”的投融资机制，使参与者都能从中获益：购房者可以缩短买房的筹资时间，承担的利率风险小，还贷成本低；金融机构因为国家的优惠政策，贷款风险较小，其利润水平相应提高；国家则用极少量的资金投入把大量资金吸引到住房领域，投入产出效应明显。当然，英国的这种合同储蓄模式也存在着许多的问题急需解决，例如如何在利率相对稳定的前提下保住现在的存款，并力求吸收新存款以扩大抵押业务；如何使住房合作社的资产负债期限匹配；如何扩大融资渠道等。

2.新加坡的中央公积金制度。新加坡的公积金制度成熟完善，一直是我国学习和借鉴的对象，这种强制储蓄的公积金制度有着其他制度无可比拟的优点，如筹资数额大，筹资成本低，资金稳定性强等，适宜于人均收入水平不高、资本市场不发达的国家地区。在具体运作上，雇员和企业各自按照一定比例强制缴纳公积金，交由中央公积金库进行管理，这便形成了最初的资金注入。中央公积金库购买房屋发展局发行的住房基金债券，资金由此流入房屋发展局。房屋发展局再根据相关规定建造房屋，并向符合条件的雇员提供低息贷款，其间产生的亏损由中央财政进行补贴。这种投融资方式采取强制模式，能够最大限度的获取社会资金，且融资速度快，资金稳定性强。但在实际运作过程中，此种投融资模式也暴露了很多缺陷与不足，例如资金沉淀庞大，人为造成了资源浪费；财政补贴给中央政府带来了很大的财政负担；强制储蓄限制了居民的即期消费，影响经济发展；缴存的公积金如何保值等。

3.美国的一、二级抵押市场相互促进模式。美国的资本市场十分发达，其住房投融资机制主要是通过住房抵押贷款证券化这项技术形成。在具体运作上，金融机构首先将各种类型的住房抵押贷款出售，这些抵押贷款经过信用评级、信用增级，汇集成一个资产池，在资本市场上公开发行，由此回收的资金又回流到银行等金融机构，银行由此解决了住房抵押贷款短存长贷的矛盾。美国的这种资本市场投融资模式有几个必须的支撑条件，首先必须要有发育良好、制度完善的资本市场，这是该模式运行的基础；其次，住房抵押贷款工具要标准化，以便资产证券化；最后，市场上必须要有数量众多的机构投资者，这是该模式运行的必要条件。美国的资本市场投融资模式有着众多优点，其筹资迅速并且灵活，解决了困扰金融机构许久的资产负债期限匹配问题，通过发行抵押支持证券形成了市场化的风险分担机制等，但这种投融资模式容易形成资产泡沫，次贷危机的发生即是惨痛的教训。

二、经验借鉴

国外的经验对完善我国保障性住房投融资体制有着很大的启迪，在住房保障投融资体制的设计和实际工作中，以下几方面应引起重视。

1.政策性金融支持是保障性住房投融资体制的重要内容。在保障性住房建设领域，无论是何种模式的投融资体制，政策性金融都是必不可少的一项重要内容。英国的住房合作社需要政府给予政策性贷款，新加坡的房屋发展局需要财政予以补贴，美国的资本市场投融资模式也需要有政府背景的住房金融机构予以支持，这些都充分说明政策性金融对保障性住房建设的重要作用。

2.资本市场投融资模式是保障性住房投融资体制的发展方向。对于不断发展的经济体来说，解决好长期资金的来源和供给机制问题至关重要。保障性住房投融资是一种期限很长的经济活动，其发展应纳入资本市场的发展中统一考虑。纵观世界各国，即使是投融资体制比较完善的英国、新加坡等国家，也都为住房消费过程中资产负债期限不匹配问题而头疼。因此，建立一个能够稳定提供长期资金的住房保障金融体系，包括建立若干提供长期资金的金融机构，开发和引进若干新的用于长期资金融通的金融工具，应当成为未来的发展方向。这种资本市场的投融资模式在解决了资产负债期限问题的同时，还有利于高效率的筹集社会资本、分散投资风险。当然，对于资本市场的弊端，政府应当加以重视并进行有效的调控，以免出现资产泡沫。

3.发达的住房金融机构是保障性住房投融资体制的必要基础。住房金融机构通过储蓄、抵押贷款、资产证券化等各种方式将量小分散、期限短暂的资金转换成数量较大、期限较长的资金，为保障性住房建设投融资提供了必须的前提和坚实的基础。现实生活中，美国的联邦抵押贷款协会、日本的住宅金融公库、新加坡的中央公积金局、英国的住房合作社都属于这类金融机构。这些住房金融机构的资金来源形式多样，共同形成了保障性住房投融资体制的基础。