学区房价格影响因素分析

冯薇　李欣澄　曹玲玲

[提要] 学区房作为一种稀缺资源，价格居高不下且持续上涨。盐城市市区是优质教育资源集中区域，本文通过pest模型分析市区小学和初中学区房价格成因，并提出可行性建议。

关键词：房地产；学区房价格；义务教育

基金项目：江苏高校哲学社会科学基金资助项目：“供给侧改革背景下农村金融扶持农村电商发展的有效路径研究——基于江苏省农村电商示范村的调查数据”（编号：2016SJD790049）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年5月4日

盐城市市区由亭湖区和盐都区组成，是盐城市区政治、经济、文化和商贸的中心，位于江苏省东部、黄海之滨。全区常住人口中共有家庭户口277，417户。因2015年二孩政策全面实施，0～14岁人口的比重较2010年第六次全国人口普查上升0.58个百分点，随之而来，家长首当其冲考虑的便是孩子的教育。家长为了孩子不输在起跑线上，购买学区房成了不二的选择，以图“曲线择校”，于是房地产和教育的组合应运而生。

一、盐城市市区学区房价格现状

（一）盐城市市区平均房价走势。2016年2月至今商品房价格增长虽然起伏不定，但总体上呈增长态势。11月中旬房价激增平均涨价2，000元/平方米，涨幅约有35.09%。这是近年来盐城房价的一次大爆发。究其原因：其一，2016年12月30日盐城内环高架通车，完善了城市基础设施功能，改善了区域交通状况，加快了高新区建设，提高了城市品位；其二，2016年全年的CPI上涨了2%，纵观全年是呈“U”型走势，通货膨胀压力更为显著；其三，随着一二线城市房价不断创造历史高点，房地产市场投机者太多，房地产成了“投机商品”。综上虽然数据有虚高的态势，但是2017年盐城房价继续上涨还是大势所趋。

（二）盐城市市区学区房价格分布。如表1所示，市区内划分的区域基本上被分到了重点学校。其中六所重点学校的是市区地理位置的中心地段城中区域，这就导致了附近房价自身就不低，加上对口重点学校的优势，价格又上了台阶。同时，盐城市区虽然中小学数量较多，但优质教育资源绝对可以用“匮乏”来形容。（表1）

对于家庭而言学区房买的绝非是房子而是教育资源。1986年《中华人民共和国教育法》规定了就近入学政策，随即全国义务阶段小学入学就开始采取了就近入学的形式，即以户籍为依据进入划分区域的小学就学。21世纪初中国经济激增，时代飞速进步，家长充分意识到教育对孩子发展的重要意义。由表2看出，市区重点与非重点学校附近房价对比，可见同一片地理区域内，重点与非重点之间房价之间都有较大的差距。（表2）

二、市区学区房价格分析

（一）宏观分析。笔者运用pest模型，探究现在社会的购房风向和优质学区房的分布原因来研究影响其热度的因素。

1、政策环境（Politics）

（1）房产交易的契税和营业税降低。表3显示，江苏省营业税的历年变化情况，呈现先上升后下降，最高税额达到24，428，162亿元，后下降到15，122，860亿元，下降了38.09%，营业税向只减不增模式发展。2016年对于首套房和第二套房的房产税政策均有所调整。在两税都降低的大宏观环境下，给人们买房提供了相对的经济便利和良好的机会，给学区房的热度添了一把柴火。（表3）

（2）全面放开二胎政策。2015年中共十八届五中全会提出全面放开二胎政策，着手解决人口老龄化问题。在此背景下，有计划或者已经有了二孩的父母对学区房的需求倍增，但是对房屋面积需求弹性较小。因此，学区房“情结”和家庭人口的因素，合适面积的优质学区房更能满足他们的需求。

（3）住房公积金缴存比例调整，加之公积金利率下降。2016年5月10日起，盐城住房公积金缴存比率调整，盐城市企业和职工个人缴存的公积金比例由8%～12%调整到5%～12%，并且缴存比例不得超过12%。国家调整住房公积金不仅是为了给企业减压，同时为了扩大公积金的覆盖面积和增加受益人群的数目，使其实质的惠民益民，公积金利率下降，给民众减少了还贷压力。两者都给房地产经济的发展带来相对新动力，去库存效果显著，也在一定程度上促进了学区房的火暴。

2、经济状况（Ecnomic）。盐城市近六年来GDP始终处于上升阶段，2016年相比2011年高出两倍之多。据官方数据显示，截至2016年4月23日，鹽城GDP在全国排名41名。在阳光法制的经济环境下，民众对于理财和高质量生活水平追求的意识日益成熟，所以优质学区房的经济和资源效用吸引人们，使优质学区房热度居高不下。

3、社会风向（Social）。从图1不难发现，城南地区是主要的销售区域，且处于稳步上升状态。2016年城南交易高达15，987套，同比增长27.4%，河东8，697套，同比增长56.7%。城西和城西南次于河东与城南，总体处于上升趋势，城西同比上涨52.01%，城西南同比上涨34.16%，算是中等学区房和商业地段。城中、城北、乡镇三年内房产交易量每年近乎持平，并且交易量较少，说明经济发展较为缓慢缺乏创新。多元化竞争、人才型的社会，父母对于孩子的教育资源尤为重视，在义务教育体制下，划分学区房是公平的享有资源的重要途径，所以城南河东近年来房产交易变动幅度较大，数量也在持续上升，逐渐形成了一个购房大风向。（图1）

4、划分技术（Technolgy）。在盐城市区优质学区房主要集中在城南与河东两地。以青年路为界的城南地区，除了优质教育资源，从衣、食、住、行等方面来说也是处于较好地段。以通榆河为界的河东，包括北部片区亭湖新区和河东南部片区开发区，设有较好的教育环境。所以越来越多的房地产在河东和城南兴起和火热的房产交易不仅是因为两地良好的教育资源，还因为潜在的经济效益和便利的生活条件，在盐城人眼里这两地俨然是一头沉睡或者已经苏醒的雄狮。

（二）微观分析

1、家长角度。家长购买学区房，远远不是只为了孩子有好的学习环境，更主要是为了更好的同学。环境是人的主体，常言道“花100万元可以买到好房子，但是花1，000万元才能买到好邻居。”购买学区房其实并不仅仅是为了提高子女的学习成绩，而是希望找到一群更高阶层的同学。

2、房地产商角度。学区房价格飞涨，一些地方的房地产经纪机构推波助澜的炒作也是其幕后推手。不少楼盘宣传中称“毗邻名校”、“周边分布**校”，销售人员也拿附近有名校的理由为项目贴金，但这类房子究竟算不算学区房还未知。有些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。

三、控制学区房价格策略

由上述分析，学区房价格激增源于社会环境等许多问题，所以要解决这个问题不仅要依靠政府的力量，还需要社会各界齐心协力，抑制学区房价格的持续高涨。

（一）对政府部门的建议。首先，教育辐射势必从中心向外扩散。目前，市区中心地段社区规划已接近饱和，城南发展已经趋于成熟，河东正在紧锣密鼓的开发，显然城北和城西教育资源比较空白，所以政府应鼓励在大型社区内建造学校；其次，政府必须遏制地价，绝对不能因为税收不足而廉价出售土地牟利。

（二）对房地产开发商的建议。房地产商在承担社会责任的实践中，通常采用的是“先利后益”的方式。相较于以纯粹交易为主的利益模式，开发商可以先益后利模式得到更多的整合资源。如运用得当，可有效地撬动政府，得到更多开发机会。

（三）对学校的建议。重点学校向“3D”化发展，所谓“3D”就是更加多元化（diverse）、地理位置更加分散（dispersed）、数字化程度更高（digital）。多元化是指以高位优质均衡为目标，探索多样化形式办学，整合教育资源，走多途径办学之路。地理位置更加分散指学校要分布全市，教育资源配置要更合理。数字化程度更高，是指学校可以发展线上教育，使普通学校的学生也可以享受优质的教育资源。

主要参考文献：

[1]文嘉琪.上海市长宁区学区房价格走势分析[J].经济视角，2011.

[2]哈巍，吴红斌，余韧哲.学区房溢价新探——基于北京市城六区重复截面数据的实证分析[J].教育与经济，2015.

[3]邹心怡，郝景亚，董金玲.城市教育資源分布对居民购房意愿的影响——以江苏苏州市为例[J].商业时代，2011.

[4]余璇.基于就近入学政策浅析我国学区房现状[J].教育前沿，2016.