资产评估基本方法的对比与选择

吕霁+张丽雅

[摘 要]资产评估专业要求极高，需要依据实际情况，对各类评估方法进行优选，提高资产评估质量及效率，以将该过程中的风险降到最低。本文主要介绍三种资产评估方法，分析各评估方法之间的联系和不同，最后阐述在选择评估方法时需要考虑的因素。

[关键词]资产评估；方法；对比；选择

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.12.014

[中图分类号]F233 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）12-00-02

资产评估是指对资产价值进行合理估算，其方法和技术手段较为多样。评估方法的选择直接决定评估结果是否合理，也会对评估效率及风险产生影响。借助专业技术手段执行该项工作，以有限的资金实现价值创造，可减少不必要的浪费。

1 资产评估的基本方法

1.1 成本法

成本法也称重置成本法。完成被评估资产重置成本估测工作后，将被评估资产已有各贬值因素作为重点估测内容，而被评估资产价值是通过在重置成本中，扣除各贬值因素获得的。该过程中得到的价值，被称为积算价值。具体而言，该过程中，想要得到评估价值，需要扣除的相关内容包括实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值。为使该过程更加简单和便利，也可尝试用公式法加以表示。

1.2 市场法

市场法是收集公开市场中相同或类似资产近期交易价格，并依据实际需求，充分利用，通过直接对比和分析，正确估测被评估资产价值，所得价值又被稱为比准价值。市场法遵循的是替代原则，将比较和分析作为总体思路和技术方法，以此为背景，实施资产价值估测，该技术规程极为严谨。具体而言，资产评估价值与经过修正后的参照物成交价格的算术平均值等同。

1.3 收益法

收益法主要将被评估资产客观预期收益作为预测对象，并进行折现处理。通过该种方式，对资产价值进行估测。具体实现方法是对估价对象未来收益实施预测，选定合理的报酬率或资本化率，以现行价值，对未来收益进行替代。资产评估价值与其在剩余收益年限内预期收益现值的总和等同。

2 资产评估基本方法的对比

2.1 资产评估方法之间的联系

三种基本方法在实施过程中，虽各有不同，却也互为交叉。首先，成本法背景下，对其重置成本实施估算，涉及诸多技术方法，选择空间很大。例如，查询现行市场、类比估价、对重建所需资金成本及开发者合理收益，均可得到结果。其次，市场法也较为多样化。例如，将可比实例的近期交易价格及其某一基本特征，应用到被评估资产价值估测中；借助可比资产成本市价率或价值比率，对评估对象价值进行估测等。最后，以收益法为视角，在确定预期收益时，考量资产成本及销量；而公开市场背景下的客观收益也能够被作为确定依据，折现率数值受外部市场环境影响。倘若其预期收益难以确定，可通过参照物相关数据指标，对被评估资产预期收益进行确定。

2.2 资产评估方法之间的不同

2.2.1 基本前提不同

成本法应用的前提条件：估价对象可能处于继续使用中，或被假定为该种状态；无论是其特性、内部结构，还是功能，都能与假设重置资产进行科学对比；作为评估对象的资产，具备可再生或可复制性；包含可随时应用的历史资料；时间越长，被评估资产的贬值风险越大。市场法应用的前提条件：活跃、成熟的市场环境下，包括相似资产交易行为，其与估价对象具有可比性；收集整理各项可比指标和技术参数等。收益法应用的前提条件：可以货币形式衡量和预测估价对象的预期收益；被评估资产主体因获得预期收益所承担的风险具备可预测性，且可用货币衡量；能够准确预测估价对象的收益期限。

2.2.2 基本思路不同

成本法：对估价对象实施重建或重置。倘若投资者足够理性，其实施某资产投资决策时，承受价格往往不会比该资产购置或建造时的重置成本高。具体而言，立足于购买者视角，将估价过程中的价格作为主要考量因素，重构与估价对象具有同等或相似功能及用途的全新资产，依据相关费用将被评估资产价值作为重点估算内容。市场法：经类比判断资产价值。投资决策价格普遍低于市场价格。倘若投资者足够理性，其实施某项资产投资决策时，所能接受的价格比公开市场中，与该资产用途相同或类似的替代品价格低。收益法：通过资本或折现途径，明确了解资产价值，并予以估算。投资决策过程中，作为一名理性的投资者，投资额承受范围比该资产预期收益总和低。

2.2.3 经济技术参数不同

成本法：改变以往思维，尝试通过重新获取资产，并以此为背景，对估价对象价值进行分析和估算。换言之，得出资产重置成本后，将各项贬值项目扣除，以此种方式，对估价对象价值进行判定和计算。故而，成本法应用过程中包含估价对象重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四项基础参数。市场法：对公开市场上与估价对象类似的资产成交价格信息，予以获取和充分利用，并以此为背景，实施差异修正，继而对估价对象的价值进行预测和评估。因此，应用市场法过程中，包含的技术参数比较多，如参照的成交价格、可比因素、差异修正系数（交易情况、个别因素、容积率等各类修正系数）等。收益法：估价对象预期收益以现金的形式存在，并预估其价值。其包含收益额、收益期限和折现率等参数。

3 资产评估基本方法的选择

依据资产评估具体情况及要求，对评估方法进行科学选择，能够对资产评估价值进行充分体现。资产评估方法的选择，切忌盲目，要结合实际情况，从多个方面加以考量。

3.1 适应评估目的

选择资产评估方法时，要使其与评估目的相吻合。为了对资产评估方法进行正确选择和应用，需要考量相关前提条件。评估人员要对资产评估目的有所了解，认识到其与具体评估方法之间的关联性，其中，最为关键的是资产评估活动起点和资产评估活动归宿点。科学的评估方法是实现特定评估目的的先决条件，其能够约束和限定估价对象及其所面临的市场环境，并通过该种方式，影响资产评估思路、技术方法选择、经济参数收集等。

3.2 适应评估对象

依据资产评估要求，对评估方法进行科学的选择和应用。实施该项工作时，要对评估对象的类型、特征、使用状态等因素进行考量。不同的评估对象，受存在形态、综合获利能力等影响，评估方法各异，例如，部分资产有很多参照物，要将市场法作为优选方法；而部分资产处于经营状态，可尝试应用收益法；对一些交易案例和经营记录均没有的子涵，成本法是其最佳选择。

3.3 适应资产评估价值类型

资产评估过程中，价格类型由价值类型决定。在该过程中，评估方法很关键，其只有适应估价对象价值类型，才能实现资产评估特定目的。评估方法与价值类型存在概念上的区别。资产评估价值类型的着重点是评估对象，主要限定资产评估价值本质，且在选择评估方法时，也会对其进行约束。资产评估方法主要在于如何评估，从量的层面上，规定评估价值，多样性和替代性是其明显特征，估價标准是其主要服务主体。因而，实施资产评估时，应对价值类型准确与否、评估方法科学与否，以及二者的匹配性，具备清晰的认识。

3.4 受制于信息资料和数据的搜集情况

选择资产评估方法时，可搜集数据和信息资料都是主要约束条件。任何一种评估方法，都要以具体、完整的数据资料为基础，执行具体分析、处理和转换工作。部分包含特定影响价格的因素，倘若没有相关数据资料为依托，评估方法就会失去其应有的效用和价值。因而，分析、处理、应用信息资料时都有具体要求。资料搜集是资产评估工作执行过程中的重点内容，其直接关乎评估业务质量及方法是否科学。

开展资产评估工作时，各评估方法综合考量及选择极为必要。这是一项专业性很强的工作，需要在实际工作背景下，了解评估目的及要求，并对具体实施中的各类假设和前提进行汇总和规整，认识到其所属类型及相关参数指标。结合实际项目情况，对各评估方法进行综合考量，判断其是否合适。评估结果在很大程度上取决于评估方法是否准确、合理。将多种评估方法应用到同一项评估资产中，因方法不同，所以运作环境各异，前提条件和参数指标都有差别。但任何一种评估方法，选用时都要符合上述要求，从而得出最终评估结论。

4 结 语

资产评估工作中涉及的专业内容很多，因此，评估方法的选择极为必要。开展资产评估活动时，评估人员应对资产评估基本方法具备全面的认识和了解，明确其各自的概念、内涵、特征、优缺点及适用环境等。依据实际情况及已经具备的相关数据资料等，对资产评估方法进行科学合理的选择和确定，最大程度保障其适用性，优选科学、合理、适用性强，且与交易各方需求相吻合的价值判断，以达到最佳资产评估效果。

主要参考文献

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