中小商业地产企业会计核算应关注的问题

陈丽娜

摘 要：在实施限购政策及经济增速放缓情况下，地产行业增速明显放缓，对地产企业带来了一定的挑战，特别是对资金实力较弱的中小地产企业更是严峻挑战。本文通过分析中小地产企业的生存现状和会计核算中注意的问题，着重阐述会计核算过程中应采取的相应措施，以便促进中小地产企业管理水平的提升。

关键词：中小商业地产；税费；会计核算；问题

一、引言

会计工作一般是对企业收入、成本支出等资金流方面进行统计、整理，以便对企业整体运营情况进行有效控制。随着我国商品房建设库存量加大以及房价的不断攀升，我国各地城市出台限购政策，房地产行业形势日趋严峻，按部就班的会计工作已经无法满足企业运营需要。中小型商业房地产企业因其自身抗风险能力较弱，会计人员更应对房地产发展形势有清醒认识，为企业建设项目的整体规划做出相应贡献。

二、中小商业地产企业生存现状

随着我国对房地产行业调控力度逐渐加大以及各房地产企业之间竞争愈加激烈，中小商业房地产企业夹缝中求生存，采取多种途径谋求发展。目前主要面临两方面影响，一是外部环境限购政策带来的成交量下行压力；另一方面是房地产建设当中的土地价格、税费、规费等导致的成本提高。国家宏观调控实行限购政策是基于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以便促进房地产市场平稳健康发展，市场环境的改变很大程度降低了中小商业地产资金回流速度，资金链十分紧张。房地产企业从购买土地至销售环节所缴纳的税费和收费繁多，企业取得土地后需要交纳地价款、国土出让金、土地使用税、契税等，项目建成完工后要交纳房产税等，项目销售时要交纳土地增值税、营业税、城建税以及其他附加地方税。除了以上这些还有企业运营中还交纳企业所得税和员工个人所得税，以上各种税收项目中还有一部分要求预交，这些费用对于资金实力相对薄弱的中小地产企业来说具有很大难度。

三、中小地产企业会计核算中的问题及分析

1.影响因素较多

房地产投资规模大，所受影响因素较多，属于高风险资金密集型行业。在开发过程中地价和建安成本投入较大，且存在一定时间内不动工将会被收回所卖土地的风险。初期出于看好市场未来发展空间前提下高价竞标购得土地，但商品房销售价格和销售量由市场来决定，而土地不能自由买卖，在地价和建安成本控制下只有推高房价才能获得利润，一旦出现价格向下波动，中小地产企业很容易出现亏损。

2.投入成本较大

企业生产过程中除了土地及建安成本外，维持企业运营费用也很高，例如人员工资、广告宣传费用、企业管理费用等，这些费用占总投资比例也很大。项目建设主体工程完毕后，房地产商一般需要投入一部分资金对房子进行简单装饰，为销售工作提供有力支持。但经常出现房子装饰后，销售量始终停滞不前，导致部分装饰资金无法及时回笼。这将会给中小地产企业带来极大压力。为了有利于营销顺利，一般还要加大宣传力度来吸引客户，也会增加大投入成本。

3.税费、规费变动影响

对于地产行业来说税费是重点关注环节，通过竞拍获得土地使用权后，土地出让金、契税等费用与土地成交价有关，近些年来土地成交价格不断攀升。国家对土地资源控制愈发严格，供应逐渐减少，也导致了土地价格逐渐攀升，土地成交价格的上涨致使所缴纳契税、规费等也随之上涨。项目建成后，受到限购政策影响，成交量不断萎缩，大部分资金回流速度较慢，而中小地产企业资金储备有限，不断增加的税费也造成资金储备紧张。

四、中小商业地产企业会计核算中的应对措施

1.企业收入计数适时延后

房地产企业所交纳税费、规费中大部分与企业收入密切相关，一般可以通过调节收入水平、延迟收入计数以及合法前提下减少一部分收入统计等方式来延后交税或是降低交税额。这些方式需要企业会计与销售部分保持密切沟通，采取对企业收入时间和额度上调整与税费差值，尽可能促进企业利润最大化。会计核算工作中，应充分了解国家相关政策，例如部分房产转移时，国家政策规定与房地产销售执行相同规定，企业所取得收入与同时间段内同类房地产收入等同。因此，企业可以根据此项条款适当调整销售价格确认收入，这样可以适当降低税费交纳数额。会计应与销售部门进行协商将视同销售房产项目收入推迟到项目清算时再确认，这样可以有效延迟企业营业税、企业所得税的交纳时间，有利于企业资金在较为宽松环境下安全使用。视同销售项目计算收入时可以按照收入计算税费，这样可以降低计算收入额，节约部分税费支出。

2.采取分类核算收入方法

商业地产项目中会包括不同的种类，例如购物中心、写字楼、商铺、停车场、商住两用楼以及特殊商业等，通常情况下会计对收入核算按照不同种类形态分类进行核算。对不同税费可以清晰的进行核算，在分类之后，可以有针对性对相关增值项目重点核算。对增值项目的分类需要认真分析，加以重视，例如可以将装修收入与房款收入分开核算，一方面这样可以避免增值额过度增长，迫使项目增值率扩大，防止最后计算土地增值税时多交税现象出现；另一方面有利于项目一旦出现质量或安全问题，装修与房屋之间的问题不会相互影响，促进房子及时交付使用。需要注意的是进行分类核算时，需要依照我国税务方面的相关规定来执行，严谨做到科学分析成本与销售收入的校对。再有房地产企业销售过程中会加大对购房者的回馈活动，等同于装修与房价合并计算。另外土地增值税中开发商如果还没有取得利息证明，房产项目开发费用是根据该项目投入成本以及土地成本来核算，也就是投入成本越高，开发费用也就越高，这時应把装修成本计入到建设成本当中，通过此种计算方法地产商可以降低土地增值税交税税额。

3.权责发生制核算项目开发成本

在房地产企业开发过程中，土地增值税和企业所得税交纳负担最重，我国政府税务部门也在这两项税费征收中给予企业积极影响，这两项交纳税费与企业收入和项目开发成本紧密联系。项目收入一般随着市场房价水平波动，影响因素较多，判断难度大，因此项目开发成本的大小对税费影响重大，应加以重视。会计核算项目开发费用过程中应结合当下市场，仔细研究税法，确保项目成本规划在可行基础上。项目开发到房屋销售直至交付到客户过程中，通常会涉及到多家单位，包括建筑公司、材料供应商、各施工队等，而税务机关做不到对每家单位都核实收入情况，因此只能对房地产企业进行征收。这时会计核算开发成本应进行合理分类，使用权责发生制进行核算。权责发生制是指确认支出、收入基础上，通过对实际权利或义务的已经发生作为评判标准，对权利与义务的实际发生来决定企业收入费用的归属单位。土地增值税征收规定中明确规定房地产开发的成本费用与取得金融机构的相关证明有密切关系。实际当中中小商业房地产企业获取银行贷款机率较小，因此开发费用扣除土地使用支出费用以及项目开发建设成本来决定，通过以上分析会记核算应以权责发生制为原则，尽可能减少土地增值税额度。

五、总结

中小商业地产企虽然具有了一定的经济实力，但与其他大中型企业相比较还处于弱势地位，所承受风险能力较低，因此中小型商业地产企业更应结合自身条件，加强对国家税收政策法规的学习力度，逐渐提高会计人员水平，通过运用科学、合理方式严谨核算，尽可能保证资金充裕度，提高自身企业自身竞争力。

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