基于住房过滤模型的北京市自住型商品房市场效应分析

徐虹

内容摘要：本文通过住房过滤模型，对北京市自住型商品房带来的市场初始效应和二次效应进行分析研究，并且从居住用地出让方式等角度提出了改进对策。

关键词：共有产权住房 自住型商品房 住房过滤模型

基于住房“过滤”产生的初始市场效应

自住型商品房政策通过市场过滤效应以及对住房供求的调节对住房价格和交易量产生作用，本文运用“三市场过滤模型”（宋博通，2002）的基本分析方法对该政策进行分析。在分析中，不再运用传统模型的“三市场”，而是将中等级市场再细分成两类，即从总体上分为“四市场”进行分析。在该模型中假设低等级住房市场主要由保障性住房构成，中等级市场分为两类，一类主要由自住型商品房构成，另一类主要由普通二手房市场构成，也包括弃购自住型商品房转为商品房销售的市场，而高等级住房市场为商品住房市场。

第一，如图1（B），在中等级住房市场1，也就是自住型商品房市场上，当供应增加，从SM1增加到SM1，这时由于自住房限价的问题，价格可能没有上涨，但需求也会相应增加，从DM1增加到DM1。因此在自住型商品房市场上带来的主要效应就是成交量上升。当自住型商品房供应由少到多，成交量由QM1增长到QM1。

第二，由于自住型商品房市场对于经济适用房和限价商品房轮候家庭，以及首次置业无房家庭提供优先购买政策。因此自住房供应引发的需求上涨，会使低等级住房市场，即保障房市场需求下降，如图1（A）所示，从DL变为DL。假设保障房市场初始需求为DL曲线，初始供给为SL曲线，那么由于政府限价为PL，则初始市场有供给缺口QL- QL。当需求曲线向左位移后，供给缺口消失，或在现实市场中，供给缺口至少会缩小。

第三，由于自住型商品房属于商品房，在政府供给过程中，如果自住型商品房供应量增加，那么相应新建商品房供应就会缩减。特别是目前很多自住型商品房都是在土地招拍挂过程中要求配建的，如果采用“竞政策性住房面积”的方式挂牌出让，那么自住型商品房总量将会增加更多，从而使新建商品房供应减少。在高等级住房市场上，如图1（D），就表现为供给曲线由SH左移为SH。由于当前北京市新建商品房价格普遍较高，而自住型商品房优先供应人群多为购买能力较为有限的客群，因此由自住型商品房发展所导致的新建商品房需求的减少可以忽略不计。这样新建商品房市场由于供给减少，需求不变，很显然价格就会上升，由PH上升为PH，而交易量会降低，由QH下降到QH。

第四，由于高等级住房供应减少、价格上升，会导致其向中等级住房市场2，即普通二手房市场的过滤减少，在现实中，个体业主捂盘惜售是其重要表现。那么中等级住房市场2的供应就会减少，如图1（C）所示，由SM2左移到SM2。由于自住型商品房的优先购买人群包括首次置业无房家庭，而这类家庭支付能力有限，在自住型商品房推出之前多在二手房市场购买，因此自住房开发后，中等级住房市场2中的需求会有一定减少；但同时由于高等级住房市场交易量的减少会使得部分需求转向中等级住房市场2中得到释放，例如购买相对面积大、地段好、剩余产权年期长的二手房产品。由于两方面因素对需求影响的方向不一致，因此姑且假设需求不变。这样可能会造成价格的上升和交易量的下降，即价格由PM2上升到PM2，交易量由QM2下降到QM2。

第五，由于目前北京市自住型商品房供应的位置相对偏远，部分住房质量欠佳，以及部分低收入人群已经通过自住型商品房等形式获得了住房保障，那么随着自住型商品房的开发，部分自住型商品房由于认购不足导致其转向商品房市场供应。在中等级住房市场1，即图1（B）中表现为需求由DM1下降为DM1。由于价格不变，因此出现需求缺口QM1- QM1 。过剩的自住型商品房由于位置偏远，户型面积较小，因此可以认为它流向的是中等级住房市场2。那么在中等级住房市场2中，即图1（C），供给曲线就会由SM2右移至SM21。由于自住房弃购转为商品房销售的情况并不十分多见，因此供给曲线右移幅度不大。但曲线的右移还是会带来价格有一定下降和交易量有一定增加，因此价格由PM2下降到PM2，交易量由QM2增加到QM22。但即使这样，与初始均衡点相比，自住房供应给中等级住房市场2带来的效应依旧是价格的上升和交易量的下降。

政府、开发企业和居民三方博弈产生的二次市场效应

近年来，北京市居住用地地价的高涨。而地价的高涨又进一步引发了开发企业开发策略的重大转变以及居民购买策略的变化，从而可以导致二次市场效应的产生，如图2所示。这里主要分析存量商品房市场、普通商品房增量市场和高端商品房增量市场的效应。

第一，由于开发商竞地过程中过度竞价，造成取地地块价格较高，而建设的政策性住房面积较多，商品住房面积较少。这样商品房的楼面地价大幅度提升，更多开发企业只能被迫提升商品住房的销售价格，建设为高端商品房。这样北京市住宅供地面积虽有减少趋势，但依旧由于这样的博弈过程可能使高端商品房供应增加。这样在图2（C）中，供给曲线会从SH右移为SH。其本应带来高端商品房价格的下降和交易量的增加，即价格从PH下降为PH，而交易量由QH增加到QH。但由于地价的影响，开发企业不得不按照高价PZ进行销售，那么在如此高涨的价格下给市场带来的就是需求缺口Qs- Qd。高端商品房增量市场未来会产生滞销风险。

第二，在普通商品房增量市场上，如图2（B）所示，由于商品住宅供应量减少，供给曲线由SM左移到SM。又由于地价高涨的影响，使得开发企业将仅有的商品房供应部分更多建设成为高端商品房，那么普通商品房供应进一步萎缩，供给曲线由SM左移至SM 。那么均衡价格和交易量就由初始的PM和QM变为PM和QM，也就是在普通商品房市场发生价格的上涨和交易量的下降。

第三，在高端商品房市场定价高的影响下，部分需求得不到满足，而由于普通商品房增量市场供应的下降，又有部分需求得不到满足，这两部分需求会转向存量房市场，导致存量房市场需求的增加，如图2（A）所示，需求曲线从Dc右移至Dc。而由于增量房市场价格高涨，使得部分改善型需求难以得到满足，这样他们将持有原住房，使得本身的市场过滤效应降低，无法使得原本该腾退的住房供应到存量房市场，加上商品房增量市場价格的上升，本身会引发捂盘惜售效应，这样都会使得存量房市场供应进一步下降，从Sc左移至Sc。那么在存量房市场，势必发生的就是价格的上涨，从Pc上升到Pc。

对策建议

考虑土地出让中拆分自住型商品房房和商品房的容积率。给予自住型商品房容积率高限，确定配建面积、限制房价，核算开发商的适度利润，并在此基础上确定其地价。而对于商品房部分，应确定容积率高限和低限，促进开发商开发更多普通商品住房，适度改善居民居住品质，而不是开发大量高端商品住房。商品房部分仍然可以按照招拍挂的形式确定开发商，因容积率的限制会使得开发商不会过度高价竞地，确定商品房部分开发商后，只要加上共有产权住房地价即为总地价。或者，也可考虑在土地供应时确定综合容积率的基础上，给定自住型商品房住房容积率高限，和商品住房容积率低限，以促使开发企业开发更多更适用的刚性需求和改善型需求住房类型。

根据区位调节自住型商品房的容积率高限。根据本文调查研究，由于自住型商品房多是商品房项目土地出让时要求配建，而近年来受到北京市疏解非首都功能的影响，建设项目多为比较偏远的位置。而位置偏远的自住型商品房也多是申购热情相对低下的项目。因此，为保证自住型商品房的购买热情，以及北京市人口疏解目标的实现，可以为偏远位置的自住型商品房给予更低的容积率高限，促使其居住舒适度得到提高。

合理确定自住型商品房和普通商品房的供应总量。目前北京市自住型商品房的吸引力在逐年降低，而商品住房供不应求的态势却十分明显。因此可以考虑维持自住型商品房的供应量在合理限度的基础上，适度提升商品住房的土地供应量，以稳定市场预期，抑制资产价格过快上涨。

参考文献：

1.李海涛，张小富.共有产权住房制度市场化设计初探——基于有限合伙制的启示[J].建筑经济，2015（4）

2.吴学安.自住房“弃购”折射政府住房保障职能缺位[J].住宅与房地产，2015（2）