综合体项目规划与房产测绘的面积差异及分摊原则探析以镇江吾悦广场项目为例

范娟娟

综合体项目规划与房产测绘的面积差异及分摊原则探析以镇江吾悦广场项目为例

范娟娟

近年来，随着人们对人居环境和生活舒适度的要求不断提高，房地产业出现了各色各样的建筑形式，城市综合体就是其中的主要代表。城市综合体即为集中，零售商铺、住宅、写字楼、酒店及休闲娱乐等多种商业功能的综合建筑物。本文以镇江吾悦广场为例，详细分析该建筑规划与房产测绘的面积差异，同时就房产测绘过程中的面积测绘及分摊细则做详细分析。

一、规划至测绘阶段面积统计差异要点

1.江苏省（镇江）规划与房产测绘面积执行标准

镇江吾悦广场规划设计阶段执行标准包含：《镇江市城乡规划管理导则》、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353—2013）、《镇江市建设项目建筑面积计算规定补充规定 》；房产测绘阶段执行标准为《江苏省房屋面积测算技术规程》。

2.规划与房产测绘面积计算执行标准的差异

规划与房产测绘规范条文存在较多不一致，对比示例如下：

3.规划与房产测绘对容积率的执行标准差异

镇江地区容积率执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）和住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）规定，同时结合镇江市城乡规划管理导则的规定，其中规划与房产测绘对容积率的执行标准存在较大差异。

（1）关于层高超5.1m面积折算差异分析

规划计算原则要求，办公用房、底层普通商业用房建筑层高大于5.1米，计算容积率指标时，该层建筑面积按1.5倍系数计算。规划阶段层高超出5.1m时在规划计容上按照1.5倍计算面积，但房产测绘规范中没有层高超5.1m需折算面积的规定，造成房产测绘面积的损失。 以镇江项目为例，此差异导致房产测绘的首层销售商铺面积减少约400m2，造成预估的货值损失。 最终设计采取措施，将室内地坪抬高，保证计容面积同测绘面积一致。

（2）“骑楼”的面积统计差异

镇江项目首层设计部分骑楼，规划按一半面积计算，但房产测绘不计算面积，导致870m2的销售货值损失；解决方式为公司财务测算此部分面积需单独备注，以不计容统计，但由于报规此部分为计容面积，实际仍未解决货值损失的问题，因此为规避销售面积损失造成的财务损失，建筑设计商铺铺位线齐平二层连廊外边线，即不设置骑楼，以保证规划面积与测绘面积一致。

（3）室外商业街顶层雨棚计算差异

镇江项目室外商业街顶层雨棚土建外挑2.1米，规划阶段按照一半面积计算；房产测绘阶段顶层雨棚不算面积；此项面积偏差达到1210m2，造成销售货值的极大损失，影响到整个项目的财务平衡；后通过与镇江测绘中心的对接沟通，做到土建全覆盖雨棚，规划与房产测绘均按照1/2统计面积。

二、房产测绘面积分摊细则分析

综合体项目通常持有商业与销售商业联系紧密，甚至存在于一栋建筑中，无法简单的进行物理拆分，这就造成房产测绘面积统计时，按照不同的分摊形式，销售商业至持有商业公共部位分摊原则不同，销售商业得铺率及面积不同，最终造成销售商业的货值不同。由于销售商业套内面积已确定，实际使用面积不变，如公摊增加，得铺率降低，最终房产测绘面积增加；公摊减少，得铺率增大，最终房产测绘的产证面积减少。

镇江项目有四种测绘分摊方式，具体比较如下：

a.公摊面积全给持有商业，销售商业仅有外墙公摊；

b.沿销售商业通往持有商业的楼梯间及前室按照销售商业与持有商业面积比例分摊；

c. 一环商铺同自持商业共同分摊所有公摊，认定为一栋建筑，所有楼梯间及前室公共部位按照销售商业与持有商业的面积比分摊（如下图所示，其中外围红色填充为销售商业，其他颜色填充为持有商业）；

d.中庭连廊北侧所有商铺及楼梯间、前室作为一个商铺，北侧的公共部位面积及后期走道作为套内面积，不参与公摊（如下图所示，颜色填充部位认定为套内面积，其余未填充部位为此方案的共同分摊面积）；

以上四种方式，经过测算，d方式既能有效保证销售商业的货值，同时也满足了销售商业与持有商业得铺率的合理性。

三、结语

综上所述，文章以镇江吾悦广场为例，详细分析该建筑规划与房产测绘的面积差异及解决办法，同时在房产测绘阶段，参照分摊细则确定一个公平的、合理的分摊计算方法，既能有效确保房产面积符合建设单位规划阶段的财务决算面积，同时也保障业主的利益不受损害。

（作者单位：新城控股集团股份有限公司上海第一分公司）