面向中低收入家庭住房的金融支持政策探讨

文/席珊珊

面向中低收入家庭住房的金融支持政策探讨

文/席珊珊

随着我国经济的高速增长及住房制度的市场化改革，面向中低收入家庭住房的短缺问题和中低收入家庭购房压力日趋明显。由于城镇土地资源的稀缺和住房市场化的过快发展，地方政府财政收入“土地化”和住房资本市场投机化的现象严重，致使房地产市场价格出现不合理持续上涨，远远超过中低收入家庭购房消费的承受能力，使其面临严峻的买房难的问题。尽管改革开放以后，我国陆续出台了一系列政策进行住房制度改革，形成了以住房公积金、经济适用房、廉租房三大制度为主的住房保障体系,上海市也推出了“廉租住房、共有产权保障房、公共租赁住房和征收安置房”四位一体的住房保障体系,但是未来在我国，特别是一些特大城市居住人口规模仍然持续增加和保障性住房供应短缺的背景下，如何通过金融政策影响中低收入群体住房供给和消费依然是一个值得思考的问题。

一、我国中低收入家庭购房支持政策存在的问题

（一）缺乏准确和完善的基础信息

由于我国住房统计体系和基础信息系统不完善，各地尚未摸清本地区存量住房使用情况和在建、已规划、在规划的住房数量与结构，并未掌握“人”与“房”实际关联的对应情况，再加上各相关部门之间尚未实现数据信息资源共享，缺乏充分、准确、及时的基础信息，给政府提供中低收入群体住房的决策和实时采取相关税收、贷款优惠政策带来困难。

（二）资金来源单一

目前我国的经济适用房和廉租房建设资金来源主要以政府财政支持和银行信贷资金为主，融资方式也多以政府担保、地方融资平台向银行贷款为主。由于住房金融政策体系不够健全，住房建设融资结构单一，缺乏直接融资渠道，过多地依赖银行信贷等间接融资，成本过高，导致开发商无力建设租赁住房，缺少支持类似公共住房建设的政策性金融机构。

（三）住房公积金政策对中低收入家庭的扶持尚显不足

我国针对中低收入群体消费融资的金融财政政策主要是住房公积金制度，但由于我国的住房公积金制度体系还不完善，住房公积金的福利大多为中高收入家庭因购房而获得。因为公积金贷款额度和资金存储余额与员工的个人收入存在相关关系，而很多中低收入家庭或者城市的外来移民却因为没有单位、不满足贷款收入条件或者其他原因而不能获得公积金的支持。因此，一方面公积金利用率仍然较低，另一方面真正面临住房短缺的中低收入群体却难以得到该制度提供的住房消费融资支持。由于我国目前还缺乏支持中低收入群体的政策性专业住房储蓄类金融机构，中低收入群体如果向金融机构寻求一般性的住房抵押贷款，通常会由于他们收入情况和信用状况的劣势，得不到商业住房抵押贷款融资。

（四）社会资本进行公共住房建设的动力不足

我国在面对中低收入群体的公共住房建设中，土地一般由政府提供，房地产开发商负责建设，类似住房的出售或出租价格由政府限定。到目前为止，国家对该类项目的补贴方式仅限于政府提供一定期限的土地使用权、土地出让金的免缴、部分税收的减免等优惠，并没有专门的金融机构或措施提供优先贷款或优惠政策，因此直到现在，开发商参与建设的积极性仍不高。

二、完善支持中低收入家庭购房的金融政策建议

实际上，中低收入群体的住房短缺作为世界性的问题，无论在发达国家还是发展中国家，都需要通过政府对国民经济进行不同程度的干预和调控予以解决，金融政策是其中的一类常用工具。针对上述中等收入家庭存在的购房政策支持不足，结合我国当前的经济社会发展现状，建议从以下几个方面进行渐进性的改革。

（一）完善中低收入家庭住房的信息收集工作

建议我国城市规划部门，住房建设部门，信息管理、征信及监管部门等相关部门通过法律法规和政策引导，在中低收入居民数量、收入和居住需求的统计方面建立完善和统一的信息系统，为中低收入家庭住房供给提供支持，真正使相关的规划、计划起到引导城市建设和满足不同阶层居民居住需求的作用。

（二）拓宽公共住房建设金融支持渠道，建立多元化的融资体系

第一，慎重研究和妥善推进公共住房抵押贷款证券化。公共住房抵押贷款的证券化，可以将原来缺乏流动性但是能够产生可预见性的未来现金流入的资产，转化为能在市场上流动的证券。公共住房抵押贷款证券化既拓宽了住房建设的融资渠道，同时也有利于分散银行的经营风险。第二，积极丰富多种住房金融工具，利用房地产投资信托基金、项目融资等方式拓宽公共住房的融资渠道。房地产信托基金的融资模式，可以利用有限的财政资金带动更大规模的社会资金，从而利用这些资金来保证充足的面向中低收入群体的住房供给。第三，加大财政投入力度，一方面厘清地方政府和中央政府的财政在公共住房供给方面的财权和事权，将保护中低收入群体居住权作为社会民生的首要任务，适度加大地方政府和中央政府的财政支持，另一方面可以通过发行住房债券、成立政府运营的基金公司等方式筹集资金。

（三）加大公共住房的个人消费信贷支持

中等收入家庭个人信贷支持的主要目的是保证相关群体有能力完成自住房的消费，目前主要通过住房公积金贷款和银行商业贷款来实现。针对我国目前公积金制度的缺陷，作如下建议：第一，扩大住房公积金的覆盖面，拓展住房公积金增值收益的用途，加强对住房公积金的经营和风险管理，保证这一政策性金融手段落到实处，更好地为更多人的住房需求服务。第二，可以加大银行金融创新力度，开发适合中等收入群体的信贷工具。由于中低收入阶层个人收入有限，工作不稳定，往往在获取银行商业贷款方面受到各种制约，商业银行应该加大个人信贷产品的创新力度，开发出能够为中低收入阶层服务的贷款工具，运用差别化的贷款政策，为信用好的中低收入家庭或者个体经营者提供有力的住房信贷支持。第三，建立专门的政策性住房金融机构，目前我国的个人住房消费主要依靠商业银行的住房贷款，商业银行的赢利性和非专业性使得中低收入群体的住房需求并不能得到有效的满足，因此，建立具有专业性、政策性的住房金融机构，开展住房储蓄业务，不仅可以为中等收入家庭的住房信贷提供帮助，还可以为住房开发单位提供融资渠道。

（四）探索公私合作建设公共住房

目前我国的公共住房建设存在相当大的资金缺口，融资渠道不够丰富，地方政府财政压力大。要解决目前我国各地公共住房建设中存在的资金缺口问题，拓宽融资渠道，可探索公私合作经营和建设的方式。自2010年发布《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》以后，中央政府发布和实施了一系列法规和办法来引导民间资本进入公共住房建设。2012年6月，住建部、发改委、财政部、国土资源部等部委联合发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，该通知指出：各地区要鼓励和引导民间资金按照当地经适房的建设规划和年度计划，以直接投资、间接投资、委托代建、参股等多种形式参与经适房项目建设，并按照合约规定的价格标准向政府核定的保障对象出售。各地可以针对当地实际情况通过税费补贴或优惠政策为民间资本进入公共住房建设扫除各种政策障碍，同时加强对社会资金参与公共住房建设的指导和监督，为社会资本进入公共住房的投资、建设、运营和管理创造良好的政策环境。

上海市房产经济学会宝山分会)