加强行业行政监管，促进市场健康发展

文/曹庆贞

加强行业行政监管，促进市场健康发展

文/曹庆贞

自2005年以来，国务院和中央有关部委针对抑制过热的房地产市场，出台了一系列的调控政策，旨在抑制打压投资、投机性需求，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

房地产市场的行政主管部门如何更好地贯彻落实政府的一系列调控政策，促进本区域房地产市场的健康发展？笔者认为，根据目前市场形势，应从以下六个方面切实履行区房管局的行业行政监管职能。

一、抓供给，建立动态分析机制

房地产市场的供求平衡是市场平稳发展的关键，市场健康发展的源头是供给，要抓好供给，就要全面了解并掌握本区域内拟建、在建项目的动态，做好以下几方面的工作。

一是掌握市场化商品房（重点是商品住宅）的拟建、在建动态。要了解覆盖全区的年度商品房可供情况，同时将监督计划分解到月，这样，区域内商品房供应情况就一目了然了。在了解和掌握项目动态的基础上，从区域全局的角度，对商品房项目开发的节奏和规模等提出指导性的建议，为开发商开发适合市场需求的商品房当好参谋。

二是掌握保障性住房的建设动态。保障性住房是政府为中低收入家庭提供的基本居住保障，保障性住房的建设也是平衡住房市场供求关系的重要组成部分。因此，全面了解和掌握保障性住房的拟建和在建项目情况，不仅可以及时掌握保障房可供情况，同时也为政府加大保障房建设力度提供依据。

三是进一步优化住房供应结构。为满足不同收入群体的不同层次的住房需求，要增加中低价位、中小户型住房的供应，引导开发企业合理投资、合理确定户型结构，确保“70／90”的政策落到实处。

二、抓诚信，做好资质梳理和备案工作

据统计，至2016年末，在宝山区备案的房地产开发企业共计110家，其中一级企业3家，二级企业11 家，三级企业12家，暂定级企业84家，2016年共受理房地产经纪企业申请新增6家，注销5家。目前，在宝山区备案的房地产经纪企业中，总公司232家，分支机构103家，共计335家。

房地产开发企业和经纪企业是房地产二、三级市场的主体，这支队伍的诚信水平在一定程度上决定着房地产二、三级市场的健康与发展。因此，作为行政管理部门，为了充分发挥信用制度在整顿和规范市场秩序、促进信用交易和信用消费、构建社会诚信环境方面的作用，为加快推进“诚信、规范、透明、法制”房地市场体系，要以房地产开发公司资质梳理和房地产经纪机构备案为前提，在诚信方面做好以下两项工作。

一是建立开发公司和经纪机构的信用档案。将开发企业的住房质量、交付使用、信息公开、销售行为以及经纪机构的违规投诉等方面的内容纳入房地产企业信用体系。

二是开展房地产开发企业专项检查。重点抓信用档案建设情况，促进信用档案建设的规范化、制度化，从而建立健全房地产市场诚信体系，为房地产市场的健康发展奠定基础。

三、抓审批，严管商品房预售许可

房地产项目周期长，管理环节多，而预销售是面向市场的关键环节。若要全面、及时、准确地发布市场信息，增加市场公开透明度，引导市场消费，应从规范预销售行为着手，从强化市场监管角度出发，抓好以下五个环节。

一是商品房的预测工作。商品房的预测不仅仅是面积计算，而且是对项目的全面解析。通过预测，做到标识规范、用途清楚、面积准确。要严格审查项目名称，坐落是否合法合规，幢号、室号、楼层的标注是否规范；要认真审查销售方案，区分项目不同的功能区，明确每个销售单位的用途、性质；要合理确定分摊方式，准确计算每套预售房屋的建筑面积，为获得商品房预售许可奠定基础。

二是对销售方案的指导。加强对房地产开发企业制订销售方案的指导，其中包括销售价格确定方式及理由、维护销售秩序的措施、突发事件的应急预案、预售前期客户积累的情况等。同时，严格执行最低规模不少于3万平方米的预售许可规定，防止开发商多批次、少批量开盘，造成市场人为恐慌。

三是网上备案全覆盖。网上备案是对原有备案模式的创新，主要是解决及时性问题。要强调备案数据信息的准确、全面和网上备案的全覆盖，一次性公开房源和房价。在网上备案的基础上，将每个开发项目概况及楼盘供应销售状况、价格等信息向全社会公开发布，形成企业自律、部门管理、社会监督的市场运行管理新模式。

四是规范合同管理。坚持购房实名制，购房合同签订人与登记发证人的姓名必须一致；规范合同变更和解除行为，有效遏制投机炒房行为；要求销售单位要加大对销售人员的管理力度，加强业务培训，建立上岗证制度，杜绝违规操作，切实规范合同管理。

五是市场巡查制度。巡查的重点是定价过高、涨幅过大的项目。对未取得预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式收取定金等费用，严查哄抬房价等违规行为，并依据有关规定，加大处罚力度。

四、抓规范，建立市场预警体系

在区域房地产市场规模不断扩大、情况不断变化的形势下，房产管理部门市场监管的责任重大。为引导区域房地产市场的平稳发展，必须抓规范，建立市场预警体系，主要包括以下几点。

一是区域性房地产市场预测分析，引导市场理性投资。要在区政府的统一领导下，与区内各相关部门共同分析土地供应和市场销售的协调性，对拟建、在建项目进行梳理分析，采取“属地管理”和月报方式，对本区商品住宅地块按“一地、一表、一档”的要求，建立并完善档案管理。同时，全程跟踪项目的开工、建设、销售等情况，以市场供求平衡、发展平稳为目标，及时调控供应节奏。

二是区域性房地产市场信息披露，引导市场理性消费。要进一步健全房地产市场信息公开机制，及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息向社会公开。房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况，凡未取得预售许可的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用，同时，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源，每套房屋均应明码标价对外销售。

对已取得预售许可，但未在规定时间内对外销售或未将全部准售房源对外公开，以及故意采取畸高价格销售，或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要依据有关规定进行严肃查处。同时，对房地产经纪机构和执业人员炒卖房号、在代理过程中赚取差价、通过签订“阴阳合同”违规交易、发布虚假信息和未经核实的信息、采取内部认购或雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围等违禁行为，要加大查处和管理力度。

五、抓落实，加强宣传教育和行政处罚力度

要把房地产市场监管的各项措施落到实处，首先是要通过宣传教育，把各项规范和要求变为业内人士共同的行为准则，特别是各有关企业的负责人要达成共识。与此同时，对少数投机取巧、明知故犯的行为人，要按有关规定给予一定的行政处罚。

一是加强宣传教育，形成守纪的良好氛围。加强市场监管的目的，是让大家按规范办事，防止扰乱市场的行为发生。为了将规范变为大家的自觉行为，要加大宣传的力度。除了新闻媒体的宣传，行业管理部门要组织区域内有关业内企业负责人深入学习领会中央和各级政府有关加强房地产市场调控和监管的精神，从而达成共识。通过他们对全体业内人士进行宣传、教育，并在企业内部细化有关规范，做到层层落实，层层把关，从而在业内形成遵章守纪的良好氛围。

二是落实行政处罚和核查。行政处罚的重点是：无证开发、违规开发；无预售许可证违规销售；虚假广告；合同欺诈；未经综合验收，擅自交付使用；捂盘惜售、囤积房源。

核查的重点为：定价过高、涨幅过大的房地产开发项目；退房率高、价格异常、消费者投诉集中的项目。

处罚的形式有：约谈告诫；发《行政告知书》；记入信用档案；降级或取消资质；与土地部门联合提高其参与土地招拍挂的准入门槛。

六、抓质量，打造住宅民心工程

随着房地产市场的发展，商品房建设总体质量水平不断提高。前几年，虽然在抓“无渗漏”、“四高小区”等房屋质量方面取得了很好的成效，但商品房建设的总体水平与时代发展的要求比，还有待提高。上海世博会的召开，又为商品房建设实现绿色、低碳提出了新的要求。因此，要从行业指导监管的角度，为开发商不断提高商品房的建设质量构筑学习、交流的平台。为此，应从以下几个方面作出努力。

首先，明确住宅建设总体发展方向。要根据国家有关节能、节地、节材和保护环境、资源的方针和政策，以试点小区为载体，以科技进步为核心，以提高住宅建设质量功能和效益为目标，有计划有步骤地提高住宅建设规划、设计、施工的科技水平，逐步建立起与经济发展水平相适应的体制顺畅、技术先进、管理科学、结构合理、效益显著的现代化住宅产业。主要目标是：基本解决住宅工程质量、功能质量的通病；基本满足住宅的适用性要求；初步建立住宅及材料部品的工业化、标准化体系；逐步解决住宅能耗过高和生产率水平较低的问题。

其次，明确提高住宅建设水平的基本原则。一要坚持以人为本的原则。既要合理、经济、高效地利用各类资源，又要积极营造有益健康的生态型居住环境，选用环保、节能的建筑材料。二要坚持与社会、经济发展相协调的原则。住宅建设必须与社会、经济发展水平相适应，与城市建筑风貌、区域建筑风格相协调，注重文化内涵，使先进文化和精神文明建设扎根于社区。三要坚持以市场需求为导向的原则。住宅开发建设必须以市场需求为主导，实行住宅多档次、多品种的商品化供应，满足社会不同消费群体的需求。四要坚持以提高住宅整体质量为重点的原则。要加强政策法规建设，明确开发企业是住宅质量的第一责任人，使住宅建设注重优化环境、完善功能、提高质量，并将质量放在第一位。同时，要强化全过程管理，“要想卖得好，首先要造得好”，像创作作品一样，精心建造住宅的每一个组成部分和关键环节。五要坚持科技进步和大胆创新的原则。要加大科技投入，加快科技成果的转化，解决开发、生产以及应用政策、技术方面的问题。要鼓励创新，大力发展当代居住类建筑。同时，要充分发挥开发企业、科研院所和设计人员的积极性和聪明才智。

再次，明确提高住宅建设水平的重点和措施。

1. 加大宣传力度，在业内达成共识。一是借助新闻媒体宣传。利用报纸杂志及信息网络宣传提高住宅建设水平的意义。二是通过房地产展示交易会，加强交流和合作，扩大信息传播，从而使业内达成共识，也使广大居民群众对此有较为全面的了解，为推动各项工作的开展奠定基础。

2．加强基础性技术工作研究，完善标准化体系。一是大力推进住宅设计标准化和多样化，坚持贯彻“以人为本”的设计思想和“可持续发展”的建设方针，以现代家庭居住行为方式为依据，突出住宅节能、节水和室内外环境等标准的制定。进一步强化精品意识和技术创新，完善居住区整体环境，改进住宅使用功能。注重科技成果在住宅设计中的应用，不断提高住宅设计水平和科技含量。二是完善住宅结构体系、技术标准及验收标准。

3．抓好现有小区试点，积极探索提高住宅建设水平的新路子。一是以建设精品小区为目标，明确试点项目和内容，重视科技成果的应用，广泛采用新材料、新技术、新工艺和新产品，提高住宅建设的科技含量。二是把提高住宅建设水平与环保、低碳、节能、节地结合起来，以点带面，推广已有的经验，并不断总结提高，进而实现住宅建设的社会化、产业化。

4．推广应用优质部品和新型建材。建议有关部门建立住宅产品、材料界定和分类制度，负责住宅产品、材料、部品、设备的推荐或淘汰目录的公布，编制优质、新型、环保的新型材料及有关部品的技术标准，进而为推动住宅建设水平提供优质可靠的建筑材料与部品。

5．建立健全住宅质量控制体系。一是有关管理部门应各司其责，实现从住宅建设准入到住宅竣工入住的全程监管，主要包括市场准入监管，开发企业、设计单位和施工企业的资质管理，实行工程质量法人责任制，全面实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度等。二是加强对住宅装修的管理，积极推广全装修商品住宅。三是完善住宅项目竣工综合验收制度，未经验收或验收不合格的住宅不得交付使用，交易中心对其不予办理房地产权证，以保证购房人的权益。

（作者单位：上海市房产经济学会宝山分会）