供给侧视角下全国房价高企的原因剖析

何三峰

摘要：从2015年至2016年中国楼市进入妖魔化阶段，房价上涨问题越演越烈。一二线城市房价突飞猛进，节节走高的房价催生了大量“中国式买房之怪现象”。房价问题关乎国家经济健康发展，关乎黎民百姓的福祉。本文从土地供给侧，主要以我国土地市场非市场化现状以及土地财政下政府与地王之间的博弈关系分析本轮疯涨的楼市，并从供给侧提出土地改革的政策建议。

关键词：房价疯涨；供给侧；土地供给；土地财政；房价调控

中图分类号：F2

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.004

1引言

在2015年末举行的中央经济工作会议上，将去房地产库存列为“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大经济任务的第二位。把化解房地产库存从企业、行业、城市三个层面，提升到了关乎国家安危的高度。虽然房地产库存的地域差别性大，但总体而言，房地产库存确实是中国宏观经济在相当长一段时间内都面临的最大风险之一。

房价高企的原因需从供给和需求两方面进行阐释。从需求侧来看，M2的增长速度是主要代表性指标，因为M2的增长能够比较完整地反映我国潜在购买力的增长。供给方面，土地供应量、施工成本、房屋竣工面积等主要指标中，就我国而言，最具有代表性指标是土地供应。土地价格是大城市商品房价当中最重要的组成部分，高土地价格是本轮房价疯涨的重要引擎。2015年底闭幕的中央经济工作会议提出：2016年及今后一个时期，要在适度扩大需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。随后中央对供给侧改革提出一系列具体要求和政策措施，供给侧改革无疑成为国家经济政策调整的重要内容。本文将从土地供给侧探索我国自去年来水深火热的房地产市场。

2我国房地产市场现状

我国大中城市房价的不断上涨，房地产成了当下经济增长重要力量，这导致了经济结构出现了严重扭曲，不利于经济增长新动力的培育与形成。2016年二季度到十月调控期间，二、三线城市房地产价格涨幅已经超过了一线城市，诸如苏州、合肥、东莞、廊坊等城市。部分城市房地产价格的快速增长，虽然在一定程度上有助于这些城市化解当地房地产库存，但不容忽视的是，这也会导致企业生产成本快速增长，这将会导致陷入人才流失、城市综合竞争力下滑的窘境。如今可见，一、二线城市房价上涨很快，房地产去库存效果明显，但三、四线城市房价变化不大，房产库存积压明显，去库存压力仍然很大。2016年前两季度，GDP增速为6.7%，然而房地产对经济增长的贡献率高达8.6%。

从全国整体价格水平来看，房价上涨趋势已由初期的个别城市上涨向区域性上涨和全国普涨转变，未来房价上涨压力较大，泡沫風险不断加剧。如图1，房价已连续17个月保持环比上涨态势，其中近6个月房价环比上涨幅度均超过1%。同比价格指数持续回升，整体涨幅已超过2013年时的水平，接近2010年上半年的涨幅。

3我国土地供给现状

一二线城市住宅土地供应刷新历史最低记录。数据截止到2016年10月，一线城市合计年内仅供应成交住宅土地76宗，规划建筑面积仅为853.88万平方米，较2015年减少71%，供地面积仅为2015年的29%，土地出让金1696.45亿，二线城市住宅规划建筑面积为25158.42万平方米，较2015年减少32%，供地面积为2015年的68%，土地出让金为10743亿。一二线城市住宅地价同比上涨72%、86%，刷新历史纪录。截止到2016年10月12日，在一二线城市（一线城市为京沪广深，二线城市为其他的省会等36个发达城市）中，一线城市2016年住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅更是达到了86%。楼面价上涨，溢价率也纷纷刷新历史纪录，一线城市住宅土地平均溢价率达到了93.6%，二线城市达到了65.47%。今年以来，“地王现象”频出，不仅成交总价高，而且单价和溢价率也较高。“地王”现象有如下特点：一是“地王”主要出现在土地供应相对紧张、近期房价涨幅较大的一线和二线城市。二是“地王”拿地企业主要以国企为主。地王现象频出，不仅推高了房价上涨预期，未来随着房价的回调，这些项目出现风险损失可能性很大。

4对我国房地产市场和土地供给现象分析

4.1我国土地市场呈现出较强的非市场化特质

如图2所示，在现行的土地出让“招拍挂”制度下，地方政府作为土地的唯一的征收者和供给者，在土地征收和出售市场中占据着“双头”垄断地位，各地在追求GDP增长时，其中土地财政作为政府强而有力的收入来源。在政府垄断土地供应的情况下，只要刻意控制土地供应数量，就会形成供不应求的局面，政府有此获得较高的土地出让金，虽不能成为官员的个人收益，但可以支持地方政府进行各类政府投资来提升个人政绩。在该制度安排下，土地供给难以充足，投机需求、寻租现象由此不断滋生。

从地方财政的构成来看，在房价上涨幅度较大的年份（如2010、2011和2013年），土地出让收入占地方财政收入的比例均超过60%。2016年前八个月，全国国有土地使用权出让收入20057亿元，同比增长14%。地方对土地财政的依赖快速上升，苏州2016年前八个月的土地依赖指数高达82.6%，杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。特别地，南京2016年上半年财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元。

4.2“地王”现象下政府与房地产商（国企）的博弈

在此次房价疯涨现象中，地方政府与房地产商（国企）是主要参与者，本次博弈就这二者为参与者进行讨论。主体都在追寻利益最大化，做决策时间也有先后之分，在“招挂拍”的土地交易中，地方政府作为土地持有者拥有比房地产商更完备的信息，即为动态性非合作、不完全信息的博弈，假定政府持有土地成本为零，此博弈参考（黄烈佳，向利，2014）。

如图3，地方政府与房地产商的博弈树，v（xi）表示收益函数，i=1，2，3，4。由博弈树可得如表1的关系矩形图，g（xi）代表地方政府的收益函数，i=1，2，分别代表高价出让土地和低价出让。f（xi）代表房地产商的收益函数，i=1，2，3，4。

（1）地方政府高价出让，此时

X1：高额土地出让金，X2：政绩收益，X3：土地出让税收。

a）当房地产商高价竞拍时，

N1：房价上升对现持有房销售的利润，N2：开发房地产利润，N3：股价上涨获利，

N4：用竞得土地进行融资所得收益，C1：购地后所缴税收，C2：购地贷款利息及购地的机会成本。

b）当房地产商低价竞拍时，有两种理由：一是政府招商引资，会给房产商政策补贴及优惠。不过对本次房价疯涨问题不牵涉招商引资问题，故省去；二是官商勾结，政府将商业用地划以工业用地售给房地产商，房产商寻租获得低价土地资源。但此时，地方政府和房地产商面临中央政府的核查和惩罚，对于高额罚款或更为严厉处罚时，理性的地方政府和房地产商不会选择此策略。

（2）地方政府低价出让，此时

x4：土地出让金，x5：政绩收益，x6：土地出讓税收。很明显，X4

a） 当房地产商高价竞拍时，这会导致土地市场竞争异常激烈，此时，

C3：在激烈竞争中损失成本。

b）当房地产商低价竞拍时，

N5：投资其他产业所获收益。

注：以上Xi和Ni分别为地方政府和房地产商不同策略下的主要收益，Ci为房地产商不同策略下的主要成本或损失。

对于以上三种精炼贝叶斯纳什均衡结果，可以看出，理性的地方政府当然愿意选择V（x1），地方财权不断缩小，事权不断扩大的情形下，政府垄断土地供应，只要刻意控制土地供应数量，就会形成供不应求的局面，政府由此获得较高的土地出让金，拉涨了GDP，提高了政绩，那地方政府干嘛还去低价出售土地呢？再看理性的房地产商，在当今资产荒，实体经济增长乏力的投资窘境下，较之以上均衡结果，当然选择V（x1），近年来楼市火热，投资回报率高，毫不犹豫扑向房地产，制造“地王”。大量投机地王的涌入也是房市泡沫的催生者，不难看出大部分是国企的身影。国有企业在资金软约束和制度软约束等利好情况下，与地方政府完美配合，共同推高了房价。

5土地供给侧改革的政策建议

5.1盘活城市存量建设用地

城市存在大量的闲置低效土地，既包括这些年圈占过大规模用地浪费的新城新区，也包括需要改造的旧城区。改变政府维持的“一个池子蓄水，一个龙头放水”的垄断供应局面，让原土地使用者参与盘活过程。

5.2扩大土地有效供给

过去两年，重庆经济GDP增速连续两年全国第一。但在过去的六年里，重庆房价始终稳定在6000-7000。重庆能够在经济高速发展的同时保持房地产市场的稳定得益于其充足的土地供应以及二级式的房屋供应体系。由重庆成功事例，通过增加土地供应量来平抑市场，这也是当下调控房价最实质性措施。

5.3加强土地市场交易监督

在“招拍挂”制度下，中央政府与地方政府合理加大监督力度，土地市场交易应做到信息公开化、透明化，杜绝房地产商与地方政府勾结的寻租现象。此外，中央与地方政府在分税制度的结构上合理调整，避免政府过多依赖土地财政。让土地通过市场价格信息机制来反映供求关系，并通过这种市场价格信息调节供给和流通，从而达到土地资源配置的最佳效果。

参考文献

[1]林毅夫等.供给侧结构性改革[M].北京：民主与建设出版社，2016.

[2]黄烈佳，向利.博弈视角下的地王现象及其治理建议[J].特区经济，2014，（12）.

[3]范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点[J].中国市场，2016，（9）.

[4]王贤彬，张莉，徐现祥.地方政府土地出让、基础设施投资与地方经增长[J].中国工业经济，2014，（7）.