我国房地产经济波动与金融风险防范研究

2017-06-25杨慧青梁蔚

财经界·学术版 2017年3期

杨慧青+梁蔚

天津华北地质勘查局

摘要：随着我国人口数量不断增多，人民生活水平的不断提高，房地产行业的规模不断扩张，房地产的快速发展离不开资金的支持，目前推动着我国房地产发展的资金主要来源是银行贷款为主，房地产资金来源单一。由于房地产公司的快速发展基本依靠贷款，一旦市场发生了波动，金融风险都由银行承担，增加了房地产投资的风险。因此本文对当前可能导致房地产发生经济波动的原因进行分析，如何避免金融风险提出对策，帮助从事房地产行业的工业人员找到发展的方向。

关键词：房地产经济波动金融风险防范措施

当前房地产行业已经成为推动我国经济发展的支柱产业，推动我国年GDP增长率再创新高，房地产行业需要大量的资金投入，这就导致房地产行业快速发展离不开金融体系的支撑，房地产行业也反过来影响着金融体系，且房地产行业发生波动较为频繁，一点发生较大经济波动影响了金融体系就会导致金融风险的出现，金融风险一旦发展成为金融危機就会对我国经济造成重创。所以要对房地产行业波动出现的原因进行分析。

一、造成我国房地产出现经济波动的原因分析

（一）经济原因

房地产与经济大环境有着密切的联系，只有经济快速发展人们的生活水平不断提高才能促进房地产产业的繁荣。因此经济因素是引发房地产波动的主要原因，这里提到的经济因素是宏观角度上的。这方面的经济因素包括国民生产总值、GDP增长率、通货膨胀率、就业失业率、国际收支因素以及房地产产业结构调整和金融环境等多方面的表现。

（二）城市发展原因

随着城市化的快速发展，城市面积越来越大，城市面积增大、城市人口增多，城市不断扩建，居民住宅区的建设、城市基础设施建设、商业用地工业用地建设等这些城市的需求都促进了房地产行业的繁荣。房地产行业的发展一定程度上梵音了城市的发展状况，城市人口流动、新的交通线路出现等因素一旦出现变动就会导致房价波动，不利于房地产经济平稳发展。

（三）房地产供需原因

房价的波动与当前房地产的供求关系有很大的关联，这些年房地产的迅速发展与人民对于房屋的刚性需求是分不开的，但是这种需求受到消费能力、消费需求、经济大环境等多方面影响，一旦消费者没有足够的消费能力，消费需求就会减少。而房地产的供给量也受到投资者资金、政策等多方面限制，消费者需求减少，就会使投资者收不回资金，发生资金短缺，资金链断裂等情况，消费者的需求变动在一定程度上占据了主动，这就使房地产的供求关系具有多变性，使房地产经济出现波动。

（四）资金原因

房地产行业作为资金密集型行业，只有足够的资金才能保证房地产行业的快速发展。房地产行业缺少资金将举步维艰。根据房地产调查报告显示在过去的十年间，房地产行业的大部分资金来源于银行信贷业务，可以说当前房地产行业的繁荣是银行一手支撑起来的。但就08年的房地产资金来源来看，在接近四万亿的实际投入资金中房地产公司实际自身资金投入只占到了20%还有30%是企业筹集到的资金，剩下的资金几乎都来源于银行或其他途径进行筹集得到的。这也表明先进我国房地产资金来源不够多样，大部分的资金压力都要靠银行来承担，不利于降低投资风险。

（五）投资回报原因

上个世纪90年代时我国的房地产行业资金规模还不到600亿，从从那时房地产行业由于人们的需求和经济的进步不断得到发展，其回报率也与日俱增，经济不断向上波动和人们对房子的需求使投资房地产变成稳赚不赔的买卖，高额的回报率使房地产行业吸纳了大量游离资金投入到这个行业中来，到目前为止行业资金规模膨胀了60倍左右，房地产行业迎来了繁荣发展时期，由此能够看出，经济的发展和人们的需求使房地产行业迎来了繁荣发展。

（六）心理因素

心理因素产生主要是由于房地产行业参与者消费时的盲目性和投机者所导致的，能够在短期内使房地产经济产生波动。消费者和投资者由于自身判断或外界影响对未来一段时间内的房地产价格波动进行了判断，根据判断结果引发了其投资或消费行为，这样的消费方式具有投机性。但随着一段时间后，得来的反馈信息更加完善，这种行为会逐渐消失，消费者心理趋于理性，所以心理因素在短时间能能够影响房地产经济波动。

二、有效应对房地产业出现经济波动以及防范金融风险的有效途径

房地产经济的发展具有较大的波动性，这个波动性不仅会影响到房地产经济自身的发展，还会波及到整个金融体系，对经济发展产生严重的危害，阻碍了经济的发展。房地产产业属于资金密集型产业，是国民经济发展的重要支柱之一。房地产经济的发展很不稳定，具有强烈的波动性，这种波动性冲击着整个金融体系。而且随着经济体系的不断完善，房地产的虚拟性也在不断的显现出来，房地产不单单是满足人们的生产生活需要，更是一种投资手段。因此，针对当前房地产业出现经济波动以及出现的问题，为有效的防范金融风险，有以下措施：

（一）有效应对房地产业出现经济波动策略

1、加强对房地产业的投资政策的调整

第一，改变投资主体。房地产的投资回报会对房地产市场经济产生影响。投资失败会导致房地产市场经济产生波动，想要有效规避房地产行业中的风险就要建立起风险规避机制，明确各方面的责任和义务、是产权明确，根据房地产企业的实际情况因地制宜制定有效地机制。

第二，投资规模符合实际。房地产行业的发展情况与行业内的资金规模有很大的联系，在制定房地产行业政策时，要保证我国房地产行业当前发展情况和我国经济发展水平相一致，结合我国宏观经济调控政策制定出合理的政策，限制投资规模防止房地产市场过度膨胀催生行业泡沫。

第三，建立政府投资行为规范。在宏观经济调控中，政府引导的经济行为对行业的发展起到了推动作用，国家通过这些投资行为对房地产行业进行宏观调控，保证房地产行业健康发展。endprint

2、提升对房地产价格变化的管控

随着市场经济改革的推动，对于房地产行业正常的价格变动国家不需要插手，市场能够自行进行调控，这种价格变动是市场的自然反应，能够促进行业发展，提高企业竞争力。但是一旦出现非正常增长，例如出现房价过高，超出正常范围违反了市场规律的情况，国家相关部门要在对实际情况进行分析后对市场进行调控。防止房地产经济异常波动阻碍国家经济发展。对于房地产行业的宏观调控，要特别关注地价水平，地价的价格对房地产价格二者之间存在密切关联，如果地价上涨房地产价格一定会迎来上涨，房地产价格过高对于中下层次的消费者的住房需求的不到满足，带动其他产业经济一同波动，导致通货膨胀，因此对于房地产行业的管控能够有效地防止房地产经济异常波动的情况出现。

（二）应用房地产行业中金融风险的策略

1、构建起完善的宏观监测指标系统

在当前房地产金融风险形势下，建立健全金融监控预警体系十分必要，通过这套体系实现对房地产金融风险的监控，首先对当前房地产现状资料例如供求关系、资金投入情况等进行整理和分析，能够对房地产行业有清晰认识的同时更好地对金融风险的发生提前预警，确保国建宏观调控方向的正确，引导资金投入到房地产行业的薄弱环节。

2、构建起健全的个人征信系统

建立健全个人信用系统，由于个人信用系统的不完善，部分房地产商违背签订的合同，导致烂尾楼、一房多卖等现象的出现。使贷款购房者无法或无力偿还贷款，银行收不回贷款负债率增加，无法为企业提供更多贷款增加了金融风险，因此建立健全个人信用系统，对于规范行业行为、规避投资风险等方面起到积极作用。

3、构建全方位的融资途径

当前情况下，房地产资金融资主流途径是通过银行筹集资金。资金来源过于单一导致金融风险几乎都是由银行进行承担，对银行压力较大。建立起多样化的投资渠道，例如：证券、信托基金等渠道。资金来源多样化能够有效增加房地产行业应对风险的能力，促进房地产行业健康发展。

三、结束语

对于我国的房地产行业随着经济的繁荣获得了发展的动力，但快速发展的房地产行业也因为其制度不规范。资金来源单一等问题市场面临者金融风险，需要国家对整个行业进行调控，因此对于行业整体有清晰的认识，分析行业中存在的问题，找出解决对策，对于推动市场繁荣，使我国经济得到发展是十分必要的。

参考文献：

[1]卢裕斌.试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略[J].时代报告，2013

[2]崔擁政.房地产经济的特殊性及其与金融的关联[J].产业与科技论坛，2013