商业地产开放化对管理的影响研究

潘振宇

摘 要：2016年政府提出“意见”，“意见”中规定新建住宅要推广街区制。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这项规定在民众中引起了广泛的讨论。这项规定对现有的居住模式和物业管理模式产生了一定的冲击，我就此规定进行了调查，查询了街区制的实质内容，通过了解杭州地区现有的一些先行试点，研究街区制对当下中国房地产业和物业管理业的影响，并对今后的国内物业管理现状提出了一些建议。

关键词：街区制；社区开放化；物业管理

一、引言

2016年2月6日印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，史无前例的提出：原则上不再建设封闭住宅小区，已建小区大院逐步打开。这一方案一经提出，立刻引起人们激烈讨论，有人认为，不建设封闭小区，可以让更多人享受公共资源，解决交通路网的布局问题，促进土地的节约利用；也有人认为，开放性的小区对社区安全会造成一定的影响。同时也会造成一定的噪音污染。这是对以往的封闭式小区的物业管理模式的巨大的冲击，在新的小区结构模式下，物业管理现状应该如何改变。

二、我国开放化社区现状分析

社区开放化在我国其实并不是一个2016年才出现的新词，早在20007年，杭州就有进行开放化小区的试点存在，而在我国其他省市也早以出现各个试点：四川、上海、江苏等地也都早已进行了试点尝试。其中四川宜宾的莱茵香街堪称范本，为之后的各地试点做了非常好的启示，现在的成都已经在青羊区文家片区、武侯区川音片区等9个示范片区试点“开放化小区”概念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法，并取得了一定的效果。在杭州也有两个早已开始的“开放化小区”试点：滨江彩虹城和良渚文化村。对此，我前往两个小区进行了实地观察、采访。

1.杭州滨江区彩虹城

（1）彩虹城与常规封闭式社区的物业管理模式差异。滨江彩虹城作为杭州最早一批开放式小区，与传统的封闭式小区存在比较大的区别，彩虹城小区内部有一条由南至北的中央大道，将小区一分为二，中央大道沿街设有商业步行街，步行街对外开放，小区的各个组团之间也由车行道进行分隔。不过彩虹城内部也没有做到完全的開放式，小区的各个组团进出时仍需要通过门岗。彩虹城的物业管理模式与传统的封闭式小区存在最大的区别就是安保力量的投入和公共设施的维护，对于封闭式小区来说，只有小区围墙内的部分属于物业管理范围，而在彩虹城中，小区组团外的车行道、中央大道和沿街商业步行街都属于物业管理范围，这极大的增加了物业管理的工作量，所以彩虹城的物业管理人员光安保人员就有60多人，还有许多保洁人员，所以就物业管理的人工成本上来看就远远超出封闭式小区。而且因为是开放式小区，小区内的人流量会远远大于封闭式小区，安保人员的巡逻时间也比封闭式小区长且频繁，在封闭式小区，安保人员只要在门岗处把好进入小区内部人员的关，可以极大的保证小区内部的安全，而在彩虹城，安保人员需要经常的巡逻，让住户看见安保人员就在自己身边，以增加住户的心里安全感。

（2）彩虹城住户对开放化社区的看法与建议。在实地观察时，我发现了一些彩虹城小区存在的问题：1.彩虹城小区内部的主干道是一条商业步行街，但是就在我观察的10多分钟内，有2位骑着电瓶车、1位骑着自行车的人员进入步行街，而在边上站岗的安保人员也只是口头上进行了劝阻，并未采取实际行动，而3位骑车闯入步行街的人员在听到劝阻后并未下车推行，借口街上没人，扬长而去。不过小区的安保人员确实比较密集，不时能看见三两个安保在小区周围巡逻观察。在小区的公示窗口，我也看见了小区业委会和物业对商业步行街的外立面墙体维修和小区地面塌陷进行意见采集和办法公示。

在实地观察小区的同时，我也采访了经过的几位小区业主，通过对彩虹城业主的访谈了解到彩虹城在更换物业公司后，物业服务质量和态度有所下降，住户对物业的满意程度也不是很高，普遍反映物业服务的积极性下降明显，住户反映的问题不能及时得到解决，比如水管漏水、门禁维修、楼层灯更换和商业步行街的外立面墙体维护。不过彩虹城的业主普遍反映小区内部的车位停车价格从业主入住小区开始到现在，小区的车位收费依旧是100元/月，费用一直没上涨，相对周围小区的停车费用，价格确实便宜，这点让业主感到满意，但是正因为是开放式小区，安保人员要辨认来人是否是本小区住户难度较大，而统一登记小区住户所属车牌又不方便，所以小区内部的车位一直比较紧张，住户反映许多周边小区的车辆也会停放在彩虹城车位里，导致他们的车无处停放。也有业主反映，彩虹城现在存在较多的群租现象，而群租会导致小区内部人口过多，在管理上也会产生诸多不便，在治安、噪音、环境等各方面都产生不利的影响，这让一些年龄较大的业主有些担忧。彩虹城的住户认为彩虹城属于较早开发的开放式小区，地理位置并不是非常理想，小区地处滨江西部，相对因为是区政府所在地而比较繁华的滨江东部，滨西的各项配套建设比较落后，不过好在杭州地铁的新线路施工逐渐走上日程，彩虹城周边将通有杭州地铁4号线和6号线，届时交通的极大便利会给彩虹城注入一股新的活力。

在采访过程中，发现彩虹城业主大多知道自己居住的小区属于开放化小区，他们对国家颁布的新政策也普遍表示支持，觉得开放化小区并不像网上一些言论所说的治安没有保障，出门就会被堵。而且开放化小区的住房购买价格比封闭式小区低，彩虹城现在的均价在1.5-1.7万/平方米左右，而周围的封闭式小区的均价早已上2万/平方米，对于有购房需求的人来说，价格较便宜的开放式小区是一个不错的选择。

2.杭州良渚文化村

（1）良渚文化村与常规封闭式小区的区别。良渚文化村不是一个普通的住宅小区，而是一个以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。文化村内有良渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔夫俱乐部、水上乐园等。而且良渚文化村完全免费开放，景点不需要门票。与其说良渚文化村是一个居住型小区，不如说它是一个休闲居住式的旅游景点来的更准确一些。

（2）良渚文化村住户对开放化社区的看法与建议。良渚文化村是万科在杭州的最大的组团楼盘，因为地处杭州西北部，距离杭州市中心较偏远，周围环境优美，所以许多良渚文化村的住户大多为刚退休老年人和工作地址在杭州城西、暂时不用考虑孩子学区问题的年轻人，也有不少住户购买了良渚文化村的住房用作休闲度假的第二居所。通过询问了解，得知良渚文化村也分为多个组团，白鹭郡北、白鹭郡西等组团因为建成时间较早，入住率相对较高，住户的满意程度也较好，而七贤郡因为地处良渚文化村最西南区域，周围配套设施没有其他几个组团完善，所以住户大多不愿购置七贤郡的房产。良渚文化村与滨江彩虹城同属于杭州开放式小区的试行点，最大的不同点在于：良渚文化村更加远离杭州市中心，进入良渚文化村的大多为住户和前来良渚遗址参观游玩的游客，安保方面没有太大的问题。住户们提到良渚文化村最初是模仿国外宜居舒适型小镇来建造的，但是国外小镇大多以一个广场或者教堂为中心，向外分散开来。而良渚文化村在设计时没有对这个中心进行明确的定位，如果将玉鸟流苏最初定位为商业中心，把新街坊合并进玉鸟流苏中，一个小镇的中心就能完美体现出来了。

三、我国开放式社区对物业管理现状的影响研究

我国试行开放化社区已有一段时间，对现有的物业管理现状也产生的一定的影响，我就服务、安全两个方面进行了分析研究。

1.服务

现在的许多物业管理公司对外宣传“360度无死角服务”、“全方位服务”、“贴心管家式服务”等等，在物业管理公司进驻小区的起初阶段，小区业主确实能体验到非常贴心的服务：见面问好、主动帮寻车位、遇到年老的业主还会上前帮扶、帮忙预约出租车。但是这些服务大多好景不长，在物业公司进驻小区不久后，物业人员，尤其是安保人员不再像之前那样笑容满面，服务态度也越来越差，别说是这些贴心服务，连基础的服务都难以让业主满意。在对彩虹城的几位业主的访谈中，他们都提到了这些问题：小区楼道灯坏了，刚入住的时候，和物业反映，第二天就能修好，现在楼道灯坏了，反映后过一个月还是坏着；有些时候遇到情况，打物业办公室的电话甚至无人接听，或者说了解情况后也不会及时上门，再三催促才会不情愿的上门解决。

2.安全

开放化小区与传统的封闭式小区最明显的区别就在于开放化小区没有围墙的存在，而没有围墙的存在，大多数业主内心的安全感当然会比居住在封闭式小区少，而这正是物业管理公司最需要给予业主的，在开放化小区中，物业的安保人员不再只靠识别门禁卡就能区别小区业主和外来人员，而需要练就一副火眼金睛，这无疑提高了安保人员的能力要求。在封闭式小区里，因为有围墙的存在，只需要在围墙上安装红外线探测器或者监控，就能有效的防止别有用心的人翻墙进入小区，安保人员的日常工作量尤其是晚上的工作量相对较轻一些，但在开放化小区中，围墙这道天然的屏障的消失让安保人员的巡逻工作量大大加强，在晚上也需要組织人员不时的进行巡逻检查，确保业主的人身和财产安全，而监控也需要加大布控密度，在小区的各个关键位置都需要安装监控用以有效观察小区情况，同时小区监控最好能连通最近的公安监控系统，这样开放式小区的监控不仅能对内监控小区内部情况，对外也能及时观察小区外部道路发生的情况，而连通公安监控系统能让警察第一时间知道何时何地发生情况，第一时间收集到准确的信息，有利于小区的治安稳定。

四、我国开放式社区物业管理的建议措施

1.未来的物业管理公司可以不再需要大量的固定员工，可以在该街区内进行招聘，让街区内的住户自己管理自己的家园，一些日常的维护、检修工作由他们来完成，如遇到他们解决不了的问题，上报物业管理公司后，由物业管理公司派专业人员前往解决。这样既减轻的物业管理公司的工作压力，也因为物业管理人员管理的是自己的家园从而提高了街区内员工对管理的积极性。物业公司也能从现在一个庞大、冗杂的公司架构变成一个精简的管理团队，从而让有丰富的物业管理经验的专业人员能更多、更好的管理不同的开放式小区。

2.未来的街区制管理，在安保方面要更加依靠警察等政府机关的力量，在这点上可以借鉴大多数西方国家的街区模式，在街区内设立一个小型的公安局，方便街区内的安保巡逻，一旦出现警情，警察也能迅速的第一时间到达现场，处理解决问题。同时也会大大提高街区内住户对家四周的安全感。

3.国内现在许多城市分为各个区块，区块又分各个街道，街道又有自己的街道管理中心。我们可以将现有的街道管理中心扩大，将卫生所、幼儿园、消防队、警察局等并入，再将街道管理中心再细化，分成几个街区管理中心。就如同古语“麻雀虽小，五脏俱全”，这样也大大方便了街区住户的生活，其中的一些职位也可以让街区住户担任，这样能让住户主动参与进家园的管理，而不是被动的接受，同时也在一定程度上解决了部分就业的压力，而且许多学生或者志愿者也是更多、更方便的从事社区服务工作，为需要服务的人及时送上热心。

参考文献：

[1]陈劲松.蜂蝶纷纷过墙去，却疑春色在邻家--对实行小区街区制的思考.城市开发，2016年3期18-19页.

[2]蔡少燕，徐国良.街区制：未来国内住区规划实践初探.城市观察，2016年4期24-31页.

[3]党锋.城市管理街区制，物业管理新契机.城市开发（物业管理），2016年3期30-31页.

[4]郭晓红.探析街区制涉及的法律问题.开封教育学院学报，2016年4期236页.