农地抵押估价方法适用性以及完善途径解析

韦巍

摘要：抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权，其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。农地抵押评估的方法多种多样，通常以评分估价法、收益还原法市场比较法以及成本逼近法和剩余法为主。

关键词：农地抵押；估价方法；适用性；完善途径

中图分类号：F321.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）010-0-01

前言

农地抵押主要是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。为进一步完善农地抵押估价方法的适用性，本文就农地抵押各类评估方法的适用性进行深入性分析，并提出几点相应的完善措施仅供参考。

一、农地抵押估价方法的适用性

1.评分估价法的适用性

农地价格与其各种影响因素之间所存在着的相关性是评分估价法的理论依据。从综合的角度来看，评分估价法可以说是综合评价模型在地价评估方面的一种具体应用和表现，其主要通过构建各种形式的地价模型（因子分析、层次分析、模糊评价以及神经网络[1-2]等），并同时全面考虑各种可能造成影响的因素而对农地进行估价。而实际上，影响农地价格的因素多种多样，其中又以农地本身的肥力、农田基本设施状况以及土地制度和经营耕作模式等为主要影响因素。而在此之中，光农地肥力这一因素又可以进一步扩散为多种因素，例如，农地土壤质地、土层厚度以及水源条件和有机质含量等多方面的内容。

2.成本逼近法和剩余法的适用性

由于我国现行相关法律法规允许“四荒（荒山、荒坡、荒丘、荒滩[3]）”等可以公开招标或拍卖协商等方式来将土地的承包经营权进行抵押设置，承认以市场方式获得的土地承包经营权已支付了一定相应的对价，因此可以抵押（即确认了市场原则）。从相对的角度来看，剩余法与成本逼近法分别是从经营农地预期收益增值以及经营耗费机会成本的角度来估算农地价格。土地产权可依法交易是这两种方法的应用前提，从而才能使当期投资在未来能够通过一定的生产交易顺利实现经济效益且获得预期的回。由此可见，这两种方法根本不适用于“四荒”之外的其他农地抵押估价。

3.收益还原法的适用性

与其他生产行业不同，农业生产需要一定的规律周期且周期耗时较长，也正因如此，导致农业产量遭受病虫害侵蚀的几率就越高，加之各类极端气候和自然灾害的影响，使得预防病虫害以及自然灾害的器械等的价格波动风险的能力较低下，而农产品的价格则极易随着市场需求的变化而变化，波动性较大。与此同时，当前，我国政府在农业补贴以及财政支农等相关方面的政策依旧尚未完善且缺乏规范性，政府相关部门依旧在就相关政策的作用范围和方式中不断摸索，这也势必会在很大程度上影响农地的收益。在当前农业保险严重滞后以及避险和抗险措施有限的情况下，农地收益存在着显著性的不确定性。

4.市场比较法的适用性

土地市场上实例交易的发生，不仅是土地供需双方经过充分和反复自由竞争最终所达成的均衡结果，同时也在一定程度上反映出了市场经济规律，能够进一步帮助实现土地资源的优化配置和最大化利用。从实际的角度来看，农地产权交易场所或机构等交易载体匮乏是我国大部分农村地区的“通病[4]”。当缺乏完善的农地产权交易服务平台，且相关中介服务体系的发展受到严重制约时，就会导致土地产权交易出现零星、偶然、自发等不良状态。由此不难看出，一旦缺乏高度发育的要素市场，不仅无法有效体现出农地的资产价值，并同时亦难以获得足量且可靠的交易价格信息，最终必然会导致农地抵押估价的市场比较法沦为“天方夜谭”。

二、完善农地抵押估价方法适用性的途径

1.在农地分等定级的前提下建立健全标准样地估价体系

对农地进行分等定级，不仅要充分考虑到农地在不同自然条件下的生产潜力，且同时也要充分考虑到其与当地社会经济以及科技发展实际水平之间的联系和差异。因此，当地政府应不断加大对农地地籍的调查力度，尽可能地将对农地产权的管理工作落实到位，及时完成农地分等定级的大比例尺精准化和动态更新工作，并在此基础上建立健全标准样地估价体系，对农地进行科学估价和分類管理，为后期的农地抵押估价提供真实可靠地参考依据。

2.推动农地估价行业健康发展

从可持续性良好发展的角度来看，我国可在科学借鉴国外先进农地抵押估价理论和实践经验的基础上，自行整合和制定出一套具有中国特色同时又不失规范性和系统性的农地估价理论与技术实践标准体系，并进一步建立健全操作性强的农地估价机制。除此之外，政府相关部门还应就农地抵押估价师资格制度以及估价机构准入制度进行相应的完善，并加大对这一系列相关方面的监管力度，以保证农地估价结果的公平性、公正性和准确性，最终引领我国农地估价相关行业走上政府监管、独立公正且自主发展的良好道路。

3.进一步完善农地产权交易市场

一旦经济要素市场发育缓慢，就会在一定程度上降低农地承包经营权的变现能力，导致农地的商品属性和经济价值无法得以体现，最终使各响金融机构开展农地抵押贷款的积极性大打折扣。要想实现农地的规模化经营就必须将其广泛流转，经过一系列的流转，农户才可获得足够的信贷资金，实现农地金融实际操作的意义。因此，各级政府务必要加快对土地产权交易和服务机构的建设，进一步完善农地产权交易市场。

三、结语

总之，要想使农地抵押形成可持续发展的创新金融模式，政府的风险保障机制就必须与激励机制互相配合。随着农地抵押的客观发展，政府还应逐步将风险交由土地农户和金融机构等市场交易主体来掌控。

参考文献：

[1]罗剑朝，庸晖，庞玺成.农地抵押融资运行模式国际比较及其启示[J].中国农村经济，2015（3）：84-96.

[2]王超，廖宜静，王梦琪，等.基于AHP-模糊综合评价法的农地抵押贷款风险评价研究[J].河北科技师范学院学报：社会科学版，2014，13（3）：39-43.

[3]黄惠春，陈强.抵押风险对农地抵押贷款需求的影响——基于原始承包户和经营户的比较[J].中央财经大学学报，2017（4）：38-46.

[4]王岩，李宁，马贤磊，等.农地经营权主体差异与农地抵押方式选择——基于市场与组织合约的分类视角[J].中南财经政法大学学报，2017（2）：3-13.