供给侧改革背景下我国房地产行业发展的研究

龙慧芳+方华

摘要：2015年11月10日，在中央财经领导小组会议上，国家主席习近平首次提出供给侧改革，在部署的四项关于供给侧改革的措施中，其中之一就是房地产改革，我国房地产市场改革中面临的最主要的问题去库存，成为了该理论提出的主要原因之一。改革开放以来，经过三十年的发展，房地产行业已经发展成为我国的支柱产业、主导产业，占据了国民经济的重要组成部分。当前我国房地产行业的发展处于拐点时期，大量过剩的库存占据了社会资金和资源，阻碍了各生产要素间的流动，过剩的库存背后隐藏着产生金融风险的房地产泡沫。2017年供给侧改革将进一步深化，在此背景下，为促进房地差行业持续健康发展，去库存目标成为了重中之重。文章针对我国房地产行业发展的现状进行研究分析，在供给侧背景下，结合我国经济发展的形式，针对我国房地产行业发展提出合理有效的建议。

关键词：房地产；去库存；供给侧改革

一、对当前我国房地产行业发展问题的分析

（一）宏观调控下房价持续高涨

资料显示，我国往年对于房地产市场的调控，以短期、需求端调控为主。2004年10月，央行十年来首次宣布上调存贷款利率；2005年3月，取消了住房贷款利率优惠政策，并且上调房地产价格上涨过快的地区的个人房贷首付比例至30%；2007年，规定二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；2009年12月，国务院会议发文要求遏制部分城市房价上涨过快；2011年1月国八条要求各省会城市及房价上涨过快的城市出台限购政策；2012年2月央行提出支持首次购房贷款需求；2014年，央行提出放宽首套按揭认定标准。尽管在过去的数十年里，国家出台一系列政策对我国的房地产市场进行调控，但我国各类房价却还是呈现出不断上涨的趋势，如图1所示，商品房平均销售价格由06年3367元每平方米上涨到2016年6793元平方米，翻了将近一倍，相关资料显示，在2016年9月份，全国70个大中城市中，新建商品房住宅价格出现上涨的有64个，下降的仅有6个，其中，北上广深一线城市分别同比上涨了27.8%，32.7%、23%以及34.1%，涨幅前三的城市合肥、厦门、南京分别同比上涨达46.8%，46.5%以及40.%。按照销售额与销售面积的增速推算，1～9月份之间全国商品房价格同比上涨了11.3%，涨幅同比加快了4.1%。持续上涨的房价往往与高库存风险并存，情况不容乐观。

（二）去庫存是当前房地产行业发展中面临的最大问题

如图2所示，2011年，我国商品房待售面积2.72亿平方米，到2016年11月，这一待售面积已经上涨到6.91亿平方米，5年时间里上涨了2.54倍，年均增长50.8%，根据2011～2016年11月，房地产待售面积（如图3所示），可以看出在近5年中，我国房地产行业供需平衡距离中心处的位置越来越远，供需平衡偏离现象较严重。

随着我国城镇化的发展，房地产行业趋向于金融化，越来越高的的房价没有满足消费者的有效需求，由此产生了房地产行业的无效供给，无效供给驱动的供需错位的现象也是普遍存在。在我国的一二线城市中，由于各种完善的配套设施，便利的交通，吸引大量的农村人口进入城市寻求发展，高房价以及一系列的限购政策使得大部分刚性需求和中低收入者的改善性需求未得到合理的满足。由此形成房屋卖不出去，老百姓买不起房的恶性循环。而对于三四线城市由于一二线城市限购政策出台，2010年5月份开始，大量房地厂商涌入，新建一大批住房，但因为没有与我国城镇化进程进行有效融合，加之各类配套设施的不完善，这些城市没有有效吸引人口流入，导致大量房屋闲置，形成我国后续的房地产高库存现象。

近年来，随着人民生活水平的提高，对房屋各种需求也在随之增加，而我国大多数房地产公司仍旧停留在追求房屋建筑面积、构造、所处地理位置的初始阶段，没有在房屋的规划设计，配套设施的品牌选择进行竞争，各类房屋的同质化现象普遍存在，由此导致了我国房地产行业供需结构的失衡，有效的需求无法满足。房价居高不下，老百姓买不起，大量房屋没有办法消化，由此导致我国房地产行业逐年的高库存现象。

二、房地产行业供给侧改革的必要性

我国传统的利用需求侧来解决房地产行业所面临问题的方法出现困境，供给侧改革是适应新形势发展的需要（如图4所示）。

（一）供给与需求一直是以矛盾体的形式出现，它们共生共存

在过去发展阶段，我国宏观经济发展一直以需求侧管理为主，在这种管理方式下，主要是对消费、净出口、投资者三个方面进行管理来解决我国宏观经济发展中遇到的一系列问题，进而促进宏观经济的发展。2008年金融危机发生以来，我国很多产业出现高端产品缺乏，低端产品过剩的现象，为了适应新形势的发展，优化供给结构被提上了日程，作为我国国民经济发展的支柱产业，房地产行业产业结构同样出现了一系列的问题，一方面许多房产卖不出去；另一方面缺乏老百姓可以买得起的住房，房地产不能实现合理的有效供给。近年来，国内外形式发生了显著变化，随着时间的推移，需求侧管理的方式出现一系列的弊端，我国房价持续高涨导致人们对于房屋的有效需求和改善性需求得不到合理满足，通过需求来减少我国房地产库存的方式失效。过去数年，我国对于房地产行业发展的调控以短期的需求调控为主，这种调控方式难以抑制我国房价上涨的预期，而供给调控更加有利于公众的预期。

（二）投资性需求扩大加剧了我国金融风险发生的可能性

公众对于住房的投资性需求是一种在资产低价的时候买进，在其达到心理预期价格的时候卖出以此而获得高额的利润的一种投资性行为，这种做法不仅对我国新一代年轻人的创新产生一系列消极影响，工作数年不如买一套房，其背后隐含的金融风险也是不可以忽视的。房产泡沫是我国金融风险的主要来源，这是毋庸置疑的，近年来由于房价的过快上涨，一些金融机构随形式发展，在社会上发放了大量风险高的贷款，金融杠杆率的提升速度随之加快，一旦房价回温，这些金融机构瞬间便会增加很多不良金融资产，除此以外，这种以投资形式出现的需求会使得房地产行业的发展出现一种需求旺盛的假象，供求失衡后伴随的便是我国房价的不稳定，或高或低。另一方面，在我国商业银行的贷款结构中，占据着最主要地位的便是对房地产行业直接或间接的贷款，房产价格一旦出现泡沫，真正受损失的还是我国的银行资产，目前我国各个地区的政府以所在地区土地等一系列实物资产的产权价值作为抵押向商业银行申请贷款，一定程度上推高土地的价格便成为了地方政府获得更多贷款的一种方式，但是这种贷款形式对于地方政府来说存在着一定的缺陷，一旦房地产的泡沫出现破裂，做为其抵押物的土地及其他实物资产的价格便会大幅度下降，其结果便是银行的支付链资金出现断裂，金融危机便有可能随之而发生，房地产市场不是一个孤立存在的市场，牵一发而动全身是其本质所在。因此中国一旦发生大面积的系统性的危机，其源头一定在我国的房地产行业，泡沫破裂，房价地价随之下降。一定是由于我国地方政府各种债务将其引爆，商业银行债务链发生断裂，支付危机随之出现。

2008年美国发生的金融危机，表面看判断为是金融体系监管不健全而造成的，但是深究其原因就会发现，是有关房屋保障方面财政制度的不健全导致的这场危机的发生，金融风险和财政风险很大程度上是互为表里的关系存在着，为应对我国房地产发展的高库存的现状，我国政府要借鉴美国的经验，必须加强我国的供给侧改革的发展，完善我国现存的住房保障政策，将房产库存问题对引发金融风险的情况降到最低。

三、供给侧改革背景下我国房地产行业发展的对策思路

（一）去库存

供给侧结构性改革背景为我国房地产行业的发展与改革创造出了新的思路，首先供给侧改革背景下的房地产发展要始终锁定一项任务——去库存。针对四个平衡点作出改善。

1. 城市房屋的供需总量要达到平衡，城市住房的实际供给量要与城市的经济发展，城市产业规划，人口流入流出有效结合，要充分考虑城市中的各类需求量，例如在解决城市保障房需求方面，要有效与城市棚户区的改造有效结合，政府可以通过购买商品房避免出现重复建设拆迁房，与此同时货币化到安置也可以适当运用，这样有利于避免城市新增库存量。

2. 供需结构与城市业态实现平衡，针对人们对于住房的不同需求合理规划房屋的建筑面积、结构和业态，避免出现供过于求的情况。

3. 城市土地的供需要达到平衡，各地政府要有效盘存当地可用土地量，根据市场需求情况合理定位土地的拍卖价格，将其锁定在消费者可以承受的范围之内。

4. 建筑的配套设施要与城乡统筹相平衡，在大多数城市高库存房屋主要集中在远郊区和新城区地带，随着我国城镇化进程的发展，要采取有力的措施完善建筑房屋周围的配套设施，将其与人民对衣食住行，医疗方面的需求有效结合起来，建筑学校、医院、商场、大型超市等，同时要有效改革我国的城镇户籍制度，目前我国大多数一二线城市落户门槛仍旧很高，政府应当采取一定的措施降低落户门槛，例如实施工作落户制度，有效吸引农村人口和应届毕业生留在城市发展，从而挖掘这部分人群的购房需求。

（二）优结构

针对房地产现有的供给结构作出优化，随着我国城镇化进程的加快，房地产商的供给要与政府做出的城镇化战略有效契合，不是一味地建筑房屋，一味地加价，而应当根据人们的不同需求与政府有效合作，真正提供老百姓买得起，住得舒适的住房。随着人们生活水平的提高，和我国政策的推出，房地产开放可以在房屋供给侧进行适当创新，例如，2016年1月1日我国全面放开二胎政策，结合这一政策，房屋结构可以进行适当调整，使其更加满足计划生二胎家庭的需求。再者我国2016年加入了人民币SDR，房地产商可以借助这一趋势，打造一批国际地产，使得国际友人也可以在中国购置属于自己的房产。

（三）促引导

政府不能完全放任市场的发展，要充分发挥好有形的手，对其进行合理的引导。

1. 政府可以根据城市当前经济发展的形势，制定科学的未来城市发展规划，为房地产开发商开发土地建筑房屋提供合理有效的决策依据；其次在政府所属的辖区范围内，要对所有的开发商进行监督管理，使其能够严格按照政府的规划进行开发，不能擅自扩大其开发的范围和面积，从而确保房地产的发展与城市进程，城市人口增长以及居民实际收入相适应，避免供给侧过剩现象的出现。

2. 政府可以对开发商进行有效的鼓励，政府应当鼓励房地产行业根据市场的变化灵活调整其经营销售战略，合理引导房地产行业降价涨价行为，单纯鼓励房地产行业降价并不能达到去库存的目的，人类行为局限在买涨不买跌，相反一味地涨价去库存存在一定的道德风险，严重情况下会引发经济泡沫从而带来金融风险，在一定程度上可以将去库存的任务交给基层政府去完成，房地产商可以与基层政府协商为其开盘的楼盘设定降价的底线，并且对公众作出承诺，一旦达到这一水平后就不再降价，这样可以有效打破购房者的降价预期。

3. 政府可以适当鼓励房地产行业进行兼并重组，这样一来行业的集中度便可以达到有效的提高， 一旦形成寡头垄断的市场结构，一方面便于政府对其进行价格指导，另一方面也有利于产量的自我控制。

（四）稳政策

针对政府方面，货币政策应当保持一定的稳健性，这是政府针对我国去库存政策最为根本的方法，在盲目扩大需求的情況下，货币政策过于宽松，只会在我国高房价的引导下出现更多的库存，过去我国的货币政策，使得我国的经济一直处于高杠杆化，很多企业的负债率在全世界处于首位，究其根本，不在于我国企业借债过多，而是因为其长期依赖我国商业银行的融资来促进其发展，政府应当警惕在去库存中，一些地区降低个人首付比例等加杠杆措施来促销，政府应当始终保持稳健的货币政策，防范新的金融风险的出现。

四、供给侧改革背景下，房地产业土地供应机制要做出创新，这是稳定我国房价的重要一步

相关资料显示，近来来我国房地产用地面积呈快速下降，2013～2015年间，房地产用地占供地面积比例分别为27.4%，24.8%和22.5%。在2016年前三个季度，房地产用地占供地面积的比例为22.3%。土地制度的创新，在我国房地产供给侧改革中扮演者重要的角色，近年来我国土地拍卖呈现的趋势便是量减价增。国有土地当前使用的拍卖方式仍旧是价高者得，这种方式使得“地王”频现，“面粉比面包贵的问题”也时常发生，为了避免类似现象的发生，政府在保持拍卖制度本质不变的前提下，应当在实际操作作出适当的调整和改进，与此同时，对于去化周期相对较高的城市，应当减少甚至是停止相应土地的供给，从供给侧抑制低端和无效供给的出现，在增量空间有限，供需失衡的情况下，存量土地要被充分发掘利用，房地产商要根据实际城市发展对其供应结构作出相应的调整，例如可以进行商改住，对房产用途进行适当调整。

五、在供给侧背景下，房地产要针对性的补短板

（一）房产的设计短板要补齐

一些城市库存大的原因在于其房屋设计存在缺陷，因此形成了一系列的无效供给，为了补足这一短板，就要将房屋设计与城市设计有效融合起来。并且房屋的设计体系也要做到完善，建筑外观的设计同时还要与室内设计形成有效的结合。

（二）房屋建造的产品短板也要补齐

一些房地产商为了加快完工时间，赚取高额利润，选择低廉的建筑材料，这种现象在以后发展中要坚决杜绝其出现。政府应当出台相应政策对其约束，其次房地产商要依托我国互联网技术的发展，整合其产业链，推动房地产业与休闲娱乐，现代服务业有效融合起来。满足不同群众的业态需求。

（三）房地产业的服务短板也要补齐

在坚持以人为本的前提上，房地产业的服务短板也要补齐，选择群众可以信赖的物业公司进行合作，在群众住房出现困难时可以得到及时有效的服务，推动卖房子向卖服务的方向转变，形成房屋的优质供给。

六、金融调控要适当加强，从而推动房地产业健康有序发展

作为资本密集型企業的代表，足够的发展资金是房地产业持续运营，健康发展的前提。适当加强金融调控，将房地产业的发展资金控制在合理的范围内，从而可以使房地产业的投资量与市场的需求有效结合起来。与此同时，商业银行要对房地产业的信贷政策作出调整，对房地产贷款的最低限额，最长期限，以及购买者的首付比例进行有效调控，从而降低房地产业的高负债率，防止金融风险的出现，银行还可以通过对个人贷款买房的利率进行一定的上调，对购房贷款作出规范，避免市场上投机炒房行为的出现，商品房投资需求被抑制，房价也就不会形成过快上涨。

在供给侧改革背景下，作为我国国民经济的重要组成部分，房地产业的供给侧改革是其适应新形势的必然选择，针对我国房地产行业发展中存在的弊端，政府、房地产商两者要做好有效的配合，进行一系列有序的调控，将去库存作为房地产发展的首要任务，土地供应机制要创新，其次在补齐短板的同时要对房地产行业进行有效的金融调控，使得房地产行业的发展朝着“房子是用来住的，不是用来炒的”新目标健康有序的发展。

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（作者单位：上海理工大学管理学院）