房地产企业成本管理研究

倪兰+陈天保

【摘要】房地产业的发展极大地影响了国民经济的兴衰，如何使其在复杂的经济环境中保持快速稳健的发展是进行房地产管理迫切需要解决的问题。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多企业进入。但近几年来，在国家的宏观调控以及市场竞争的加剧等因素的影响下，房地产企业利润空间日渐缩小，房地产企业想要立于不败之地，必须通过成本管理来增加其利润。因此，对房地产企业的成本管理研究具有十分重要的意义。

【关键词】房地产 成本管理 意义

引言

房地产业是综合性的长链条产业，跨越生产、流通和消费领域，和广大人民群众的生活息息相关，已成为拉动国民经济增长的重要支柱产业之一。改革开放以来，我国各行各业发生了前所未有的变化，其中房地产业取得了飞速发展，曾经是我国发展最快的行业，但现在处于低迷阶段。这也意味着房地产市场必将重新洗牌，优胜劣汰。所以，房地产企业成本管理在企业管理中扮演着越来越核心的角色，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。提高成本管理水平是房地产企业要想保持其市场竞争力和提升经济效益的关键途径。

1我国房地产企业成本管理存在的问题

1.1项目成本管理核算制度不完善

首先表现为在项目的施工过程中，成本管理的核算制度就不够不完善，风险意识以及市场竞争意识也比较缺乏；其次成本与质量的关系没理清，导致了成本管理工作流于形式，没有实质性内容，要么注重成本控制，忽略了工程质量；要么工程质量过度重视，导致成本过高。归根到底都是由于缺乏完善的成本管理核算制度。

1.2忽视前期设计对成本管理的作用

项目施工过程中设计图纸质量不高，前期规划的时候，着重于质量、外观和特色，而忽视了前期设计阶段中成本管理发挥的作用。图纸、设计变更、洽商进行了过多的修改和调整，从而导致项目成本的增加。另一方面，实际施工进度一定是远远的拖后于合同规定的进度工期，所以造成管理费用大大超出目标成本。

1.3成本管理力度不夠强

项目实施过程中成本的管理力度不够强，没有引起足够的重视，现场签证单过多并且随意性强，控制监督的力度也远远不够。等到进行成本结算时才发现这一问题。另外施工过程中，各方都想提高自己的利润，就忽略了过程中的成本控制，这样会影响公司的长远发展。

2改善房地产企业成本管理的应对措施

2.1建立完善的成本管理核算制度

成本控制的出发点和最终目的都是降低成本，提高利润。单纯的通过数据对项目的业绩进行评价是不客观的，所以要实现利润最大化就要有一套完善的成本管理核算体系。首先，要确定完整的核算范围，并要有重点突出，这一范围要分为事前控制、事中控制和事后控制三部分。再者就是成本核算的跨度，要经过一个很长的过程才能使一个项目完成，所以合理的划分时间就显得尤为重要，并且每一个时间段都要把所有成本加总。最后要关注成本与质量的关系，两者都要互相顾及，要想建立一套完善的成本核算管理体系，就要在保证工程质量的前提下，尽量合理的控制成本。

2.2建立一套完整的、责权利相互结合的体系

只有建立了一套完整的、责权利相互结合的体系这样的体系，才能保证整个项目成本管理的有效进行。各部门都要各负其责，将责任体系落实到个人，成本管理中尤其要强调“责任”，每一个环节都需要责任心，每个环节都要对下一环节乃至整个项目的结果都会有一定影响，要考虑到由于自己的失误给他人带来的后果。每个部门都要正确行使自己的“权利”，例如成本部没有正确行使自己的权利，那么成本管理就会形同虚设，也不能有效控制的控制成本，从而使利润无法达到预期水平。

2.3完善设计方面对成本的控制

在前期计划中除了从质量、外观和特色三方面考虑，还要考虑成本带来的影响，成本管理人员必须参与设计，优化设计，将不合理的部分提出改进意见；在设计阶段采用限额设计，并从这一阶段开始就要对优秀的设计方案采取奖励措施，对浪费的设计方案进行处罚。项目成本管理实施好的公司，要对设计方案进行严格的、客观的评估，对耗费的有偏差的成本要进行反复论证和讨论，通过比选多个不同方案，最终来确定一个最优的，以使总成本造价降低。

2.4实行全成本管理

对房地产的项目而言，项目的成本管理贯穿于整个项目的始终，成本管理的对象是整个施工过程中的成本与收益，成本管理会涉及到项目的各个方面，这样就成本预测就要做在项目进行前，过程中更要注重成本核算和成本控制，结束后也要做好分析总结工作，力求今后项目做的更好。

3结论

面对房地产供需形势的逆转，开发商也将调整发展策略。房地产开发的应对之策必然是：大企业创造需求与控制产品上市并举；小企业“猫冬”裁员；困难企业转让股权。港台模式以连锁店推展的中介公司必然大量关门。？在这样的形式下，房地产开发企业将更加重视成本控制的作用，把工作的重点逐步转移到研究市场、加强成本管理、制定企业发展战略上来。开发企业从开发流程的前期开始，注重产品的市场定位，加强产品的成本控制，努力使自己产品的成本低于竞争对手，正确采取低成本战略，这已是每个房地产开发企业面临的重大课题。

参考文献：

[1]高莉.房地产建设项目成本管理研究[D].吉林大学，2014.

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