集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨

关英辉

摘要：我国在集体建设用地基准地价研究管理上，一直处于空白的状态。主要原因是我国建设用地的规划内容一直没有得到有效的开展。所以，为了适应当前土地交换运作模式，我国应该在集体建设用地基准地价评估内容的实践中结合试点工作的开展，制定相应的制度。文章针对集体建设用地基准地价评估问题进行了相应的探究，望得出的结论可以给工作人员的业务开展带来相应的帮助。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估

随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源進行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。但是，土地资源在使用过程中，依然会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这需要我国相关管理工作人员制定出更多管理办法，对这些问题的发生进行源头上的解决。

一、农村集体建设用地基准地价评估

农村集体建设用地基准地价为在正常市场条件下，适用于流转目的，对现状利用或规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一特定估价期日一定使用年期的集体建设用地使用权区域（级别或者区段）平均价格。

二、农村集体建设用地基准地价评估中存在的问题

1. 我国农村集体建设用地地价评估过程中，很难将这些土地资源进行价值上的判断，主要的原因是我国在此方面事务的开展一直处于较为落后的水平，没有制定出较为完善的管理制度。与此同时，城镇基准地价评估事务的开展运行主要发生在我国大型城市主城区，许多农村地区还没有涉及到这部分内容的管理，最为重要的是农村集体建设用地由于资源分布比较分散，无法在管理过程中进行统一性的处理，这也是农村集体建设用地与城市集体建设用地上的本质区别。所以，土地资源管理工作人员如何将分散的农村集体建设用地进行良好的管理，并在管理过程中确定出土地资源的基准地价评估机制，是管理人员当前工作开展的首要任务。

2. 土地资源管理工作人员在对农村集体建设用地进行级别界限上的规划时，因为这些土地资源比较分散，所以很难将界限进行划分。工作人员比较常用的一种划分方法是将这些土地根据区域上的位置，进行定级单元上的划分。与此同时，相邻比较近的两块建设用地，可以进行单元合并的处理方式。在对基准的假的级别界限进行规定时，工作人员主要采用的方法是用自然线状物进行隔离，例如，铁路公路或者河流等。这样的处理方法不仅可以节省划分过程中的资金投入，也可以利用自然景物进行功能性上的发挥。

农村集体建设用地在规划难度上，也要比城市集体建设用地难度要大的多，主要的原因是这些土地资源的基础构件远不如城市集体建设用地，例如，农村的集体建设用地在路网建设上不够完善，与此同时，基础设施也无法达到相应的建设标准，这些因素的产生同样会给建设用地的级别界限划分带来非常大的困难，建设用地在农村可操性难度大，主要的原因是农民的基本文化水平没有达到相应的标准，一直处于比较落后的水平，这就直接导致了工作人员在开展基准地价进行评估工作时，很难将工作的划分内容与参考依据对农民进行讲解。所以农村集体建设用地在规划过程中会有非常多的阻碍，这也直接导致了工作开展的效率低下。

三、规范农村集体建设用地基准地价评估的若干思考

（一）评估范围的确定

工作人员在对土地资源进行评估内容时，确定基准地价的参照标准一直无法得到确切的建立主要的原因是城市与农村建设用地的基准地价无法混为一谈，两种建设用地在质量上有着本质上的差别，与此同时，我国在农村集体建设用地的规划上一直处于探索阶段，无法找到较为成熟的理论体系可以进行参考。这些因素的阻碍，让工作人员的任务开展遇到了非常多的困难。

工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。内部的基础设施也比较完善，并且有大片的土地资源未被开发使用。在土地范围的划分上，有很多地方没有使用。这种处理方式对区域进行划分以及测算的范围，需要以乡镇的集体建设用地界限进行划定。其次，是土地资源的分布范围不广，与此同时，建设用地的分布也比较零散，此时可以采用行政边界的测算范围，对这些土地资源进行面积上的估算。最后，土地资源的测算范围比较小，但是这些土地资源分布比较集中，工作人员在进行测算时还算比较省力，可以用面积上的划分依据进行确定。

（二）级别界线的处理

对集体建设用地在划分过程中，发现没有线状物可以与边界线进行吻合，此时工作人员可以用级别界限，将这些土地进行划分处理。开展划分工作时，许多偏远地区的农村道路等线状物较少，与此同时道路的路名也不够完善，许多乡村道路并没有设置相应的路标指示牌，这些都直接导致了农村建设用地在规划处理过程中的难度变得很大，工作人员很难进行资源划分上的处理。此时土地资源管理人员，就应该使用那些实用性更强的操作方法，结合地价的规律的级别界限，对参照物进行相应的调整，可以以行政村为最小的划分单元，如果建设用地在划分过程中跨过了两个同一水平的行政村，此时可以将这两个村进行界限上的合并，这样的处理，可以让级别界线的范围变得比较清晰。在对这些建设用地进行处理时，也可以减少很多不必要的阻碍，不仅大大减轻了工作人员的划分负担，也便于成果上的操作使用。

（三）地价真实情况的采集

工作人员开展基准地价评估的工作时，首先要做的是对土地资源的估价资料进行收集，这些估价上的资料在地价评估工作中占有非常重要的地位。工作人员在对这项工作进行开展时，首先要保证这些估价资料的真实性与准确性。因为这些关键性的资料对地价评估成果的参考价值具有非常重要的影响作用，可以直接反映出这些建设用地的交易价格或是收益情况。与此同时，工作人员还要使用科学合理的估计方法对这些资源进行准确的估价。按照评估上的标准内容，进行估价处理，制定出符合实际的基准地价。只有这样，才能让这些集体建设用地在交易过程中以较为合适的价格进行流通使用。

由于我国在基准地价评估标准上，一直没有一个较为完善的体系可以进行参考，所以这些建设用地在买卖过程中，很容易出现价格不够规范，或是被有些不法人员哄抬价格的情况出现。这就需要工作人员深入到基层中去，将基准地价的真实情况进行了解与掌握。同时，政府人员也要对基准地价评估过土地资源进行制度上的规定，制作出相应的登记制度，让建设用地在流转过程中可以得到良好的监控，掌握建设用地流转价格上的变动状态。只有这样，才能为基准地价评估机构提供一个比较权威的交易参考资料，让集体建设土地资源上的价格更为合理公道。

四、结语

综上所述，土地资源管理人员在对集体建设用地的计算地价进行评估时，应该根据实际情况对这些建设用地进行范围上的规划与处理，采用科学的手段对这些土地进行交易或是流传，这些集体建设用地只有得到规范性的处理，才能在流转过程中以公平的低价进行交易。

参考文献：

[1]高艳梅，田光明，李景刚.集体建设用地再开发中产权政策焦点、困境与对策[J].经济体制改革，2017（01）.

[2]炎朱，介鸣，袁奇峰.福利型村社体制约束与集体建设用地改造突围——以珠三角南海区为例[J].现代城市研究，2016（12）.

（作者单位：黑龙江省土地利用监测中心）