上海旧住房修缮改造工程类型调研与分析

■ 朱 杰 Zhu Jie 蔡乐刚 Cai Legang

上海旧住房修缮改造工程类型调研与分析

■ 朱 杰 Zhu Jie 蔡乐刚 Cai Legang

修缮改造是保障旧住房安全、改善房屋使用功能的有效手段之一。文章全面梳理当前上海市旧住房典型修缮改造工程类型，根据是否涉及结构加固进行分类，并以砖混结构旧住房为例，分析其所采用加固方法的技术特征及对房屋抗震性能提升的影响情况。

旧住房；修缮改造；工程类型；抗震性能

0 引言

旧住房的安全关系到人民群众的生命财产安全，是城市公共安全和运行安全的重要内容。上海市旧住房量大面广、完损差异大，房屋使用安全问题逐年显现。根据2014年上海市旧住房安全排查结果显示，存在安全隐患的旧住房数量约1.1万幢，总面积约1 675万m2。文献[1]分析发现，旧住房存在同一房屋多种安全隐患并存、多种影响因素共同作用的现象，表明当前旧住房的安全问题依旧严峻，亟需采取有效措施全面排除安全隐患，保障房屋使用安全。

修缮改造是保障旧住房安全使用的有效手段之一。上海市始终高度重视旧住房修缮改造工作，在“十五”“十一五”及迎世博600天整治行动中，广泛开展老旧住宅小区改造和功能完善工作；“十二五”期间，旧住房修缮改造房屋面积超过7 000万m2，受益居民超过100万户。然而，现阶段旧住房的修缮改造主要针对房屋存在的安全隐患和使用等方面的问题，尚未考虑房屋抗震性能提升等，存在一定的局限性。因此，全面梳理上海市旧住房修缮改造工程类型，分析其特征与实践应用中存在的不足，对进一步完善各类型工程的内容和技术方法、提升修缮改造工程的功能与效果具有现实意义。

1 上海市旧住房修缮改造工程类型及特征分析

随着多年来的不断积累和总结，上海市旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、管理水平等方面都产生了质的飞跃，特别是旧住房修缮改造形式更加多元化，已从单一平改坡发展为综合改造、直管房全项目修缮、厨卫改造等多策并举。根据房屋损坏原因、修缮改造目的、修缮改造部位与内容，目前上海市旧住房修缮改造工程类型主要可分为9类，即：旧住房综合改造、成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造、直管公房全项目大修、安全隐患处置、相邻工程影响房屋加固、二次供水设施改造和其它。

1.1 旧住房综合改造

旧住房综合改造指对城市规划予以保留，建筑结构较好，但建筑标准较低的住房进行综合改造并完善配套设施。修缮改造内容主要包括：①将厨卫不独用的旧住房，通过改造使其能够独用成套的成套率改造；②涉及面积及部分承重结构变动的成套旧住房改造。

改造实施过程中，可根据实际情况，统筹各项配套设施建设，如增设停车位、物业管理用房、户外活动场地设施等。

旧住房综合改造实际上是一个综合的整体概念，可以细分为成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫等综合改造等多种类型。

1.2 成套改造

旧住房成套改造是在保留建筑主体结构前提下，通过局部调整房屋平面与空间布局、加固结构、增添厨卫空间，从而提高房屋使用功能，使之独用成套的城市房屋修缮行为。此外，可根据实际需求开展相关配套设施设备修缮改造，如供水管网修缮、雨污水管道改造、电表改造等。旧住宅成套改造方式主要有内分隔成套法、外拓成套法和拆落地重建法三种。成套改造可能改动房屋主体结构，如基础加固、墙体加固等。

徐汇区某一居住区原为5幢2～3层砖木结构住宅楼，因配套用房严重不足，故进行成套改造。改造方式为内隔、外拓，具体改造措施包括：①原条形基础改为筏板基础，并采用锚杆压桩加固基础；②原房屋外墙外侧采用钢筋网水泥砂浆面层加固，内墙及外墙的内侧采用勾缝+芳纶布+修补砂浆的方式加固；③原木结构楼屋盖改为钢筋混凝土现浇结构。可以看出，该成套改造工程对原房屋内外墙均进行了加固，将木结构楼屋盖改为钢筋混凝土楼屋盖，提高了墙体承载力性能，并提升房屋整体性，对房屋抗震性能改善较为明显。

1.3 厨卫等综合改造

厨卫等综合改造指对未列入征收或旧区改造范围的、安全和使用矛盾突出的不成套的各类旧住房，重点完成厨、卫设施改造，完善厨卫功能。厨卫等综合改造项目主要针对多户合用卫生间、厨房的旧住房进行更新改造，消除消防方面的安全隐患，缓解邻里关系，几乎不涉及房屋结构加固和整体改造。

图1 屋面及相关设施改造

1.4 屋面及相关设施改造

屋面及相关设施改造主要针对规划保留的部分多层旧住房，重点开展屋面（及防雷）、结构、电气设施、给排水及其设备、小区附属设施等综合性改造，有条件时，可考虑增加屋面保温、外墙隔热涂料、更换节能门窗等内容，改善房屋设施、消除安全隐患，提升小区环境。其中，平改坡是最常见的改造方式。图1为某住宅楼屋面及相关设施综合改造工程，结合管线入地及原有道路、绿化和室外环境综合整治，改善小区环境，完善配套设施，解决小区通行不畅、车位不足等问题。

调研分析发现，少部分工程会涉及局部结构构件的修缮和加固，如底层墙体水泥砂浆面层加固、柱截面增大等，但基本不开展整体性结构加固。

1.5 直管公房全项目大修

直管公房全项目大修是对房屋从上到下、从内到外比较彻底的修缮，主要包括屋面、外墙立面、楼梯楼板、公用部位门窗、上下水管道整修，以及电线增容规整、水电煤气表规整、厨卫设施整治等，还叠加了消防喷淋增设、白蚂蚁防治等项目，保障房屋居住使用安全，改善居住生活质量。

调研发现，直管公房全项目大修一般不涉及房屋结构加固，对于部分结构构件修缮加固，主要以恢复构件承载能力为主，即主要为结构构件原位原状的修缮加固。

1.6 安全隐患处置

本文所指的老旧住房安全隐患处置主要是对2014年上海市老旧住房安全排查发现的严重损坏房屋、疑似危房或局部危险房屋的处置与改造。安全隐患处置前，应对存在危险隐患的旧住房开展房屋质量检测，并分级处置。

旧住房安全隐患处置可采用临时加固支撑或局部加固、整体拆除等手段，及时消除结构安全隐患，一般对结构承载力提高和抗震性能提升无显著作用。但是，当房屋经检测鉴定确认为危险房屋时，需进行结构加固，此时可结合抗震性能提升进行结构加固设计。

1.7 相邻工程影响房屋加固

相邻工程施工造成老旧房屋损坏现象时有发生，如地铁盾构施工、深基坑开挖、市政管网施工等造成相邻房屋不均匀沉降、开裂、倾斜等损坏，甚至引起房屋局部坍塌破坏。对于受相邻工程施工影响造成的房屋结构性损坏，一般均需进行房屋加固，且对房屋的一般损伤进行修缮。

上海某一建造于70年代的6层砖混结构老旧房屋，系预制混凝土楼板，无圈梁构造柱，因紧邻南北高架，车辆通行造成房屋振动明显，故对房屋进行整体加固。除室内损坏部位粉刷、上水维修等常规修缮外，房屋外墙与内墙交接处增设钢筋混凝土构造柱，在每层楼面板及屋面板处沿外墙增设钢筋混凝土圈梁（图2、3）。改造过程基本不影响居民正常使用，实施后房屋受振动影响明显较小。

1.8 二次供水设施改造

居民住宅二次供水设施改造是指对住宅小区内的供水水箱、水池、管道、阀门、水泵、计量器具及其附属设施等进行维修改造。改造实施主要针对房屋设施设备进行改造完善，不涉及房屋结构改动。

1.9 其它

旧住房修缮改造还包括房屋纠偏加固、隔声降噪改造、阳台加固等。其中，房屋纠偏加固主要将倾斜沉降房屋纠正，并保持正常稳定状态，包括仅进行房屋纠偏加固但上部结构不加固和同时开展房屋纠偏加固、上部结构加固两种形式；隔声降噪改造主要针对外立面门、窗、阳台和屋面进行房屋隔声改造，同时还开展平改坡改造、外墙修缮、外立面装饰设施整修，以及小区道路、围墙、绿化等修缮改造，一般不涉及房屋结构加固。

近年来，上海市也研究探索了一些旧住房修缮改造新模式，如拆除重建改造[2]、既有多层住宅加装电梯[3]等，目前已开展相关专项试点，并研究相应的技术标准。调研发现，当前既有多层住宅加装电梯主要在房屋非承载墙体处局部开洞增设电梯，对原房屋结构不做加固处理或进行抗震加固设计。

图2 外加构造柱及圈梁

图3 外加构造柱及圈梁

2 各修缮改造工程类型分类

根据是否涉及主体结构加固，修缮改造工程可分为涉及结构加固和不涉及结构加固两类（表1）。其中，安全隐患处置工程中，经检测鉴定为危险房屋进行危房加固改造的，一般涉及房屋结构加固；纠偏加固又可分为仅对地基基础加固和对地基基础、上部结构均加固两种形式。

从表1中可看出，当前旧住房修缮改造的主要目的为改善房屋居住使用功能、消除安全隐患和解决房屋安全问题。对于涉及结构加固的修缮改造工程主要以消除安全隐患和解决房屋安全问题为主。

3 旧住房修缮改造工程加固方法分析

旧住房修缮改造实施过程中，居民一般不搬出，且全市旧住房量大面广，而经费投入有限，故现阶段旧住房修缮改造尚不具备全面考虑房屋整体抗震性能提升的条件。因此，在不大幅增加经费投入和影响居民正常生活的前提下，探索可适当提升旧住房抗震性能的修缮改造技术方法，具有现实意义。

根据调研及实践经验发现，砌体结构旧住房修缮改造中，如表1所述涉及结构加固的工程类型所采用的加固方法主要有墙体面层加固、增设扶壁柱、外包型钢加固、增设圈梁构造柱、增设抗震墙等。其中，墙体面层加固法主要包括钢筋网水泥砂浆面层加固法、钢筋混凝土面层加固法和钢丝绳网聚合物砂浆面层加固法。各加固方法在各类型修缮改造工程中的应用情况如表2。

可以看出，墙体面层加固、增设圈梁构造柱及地基基础加固在旧住房修缮改造工程中应用最为广泛，黏贴纤维复合材加固和增大混凝土构件截面在提高构件承载力方面应用较多，而增设扶壁柱、外包型钢加固及增设抗震墙加固法，实践应用较少。

相关加固方法可在一定程度上提高结构承载能力或提升房屋整体性能，对旧住房抗震性能提升具有一定作用。例如，墙体面层加固、增设扶壁柱、外包型钢加固、增设抗震墙加固、黏贴纤维复合材加固可有效提高结构构件的抗剪承载力；墙体面层加固、增设圈梁构造柱、增设抗震墙加固可较大程度地提升房屋刚度；而地基基础加固对房屋抗震性能影响不大。另外，考虑旧住房的居住特性和房屋自身特征，修缮改造应尽可能不影响居民正常居住生活，故增设扶壁柱、外包型钢加固、增设抗震墙以及内墙体面层加固等方式在实际应用中存在一定限制。因此，旧住房修缮改造涉及结构加固时，在满足房屋安全前提下，在尽可能减小对居民正常居住生活影响的同时，优选可适当提升房屋抗震性能的加固方法或多种方法结合使用。对于特殊情形，如底层商铺的底框结构房屋修缮改造，可采用增设抗震墙方式，显著提升房屋抗震性能，保障房屋安全。

表1 旧住房修缮改造工程分类

表2 旧住房修缮改造工程中各加固方法的应用情况

4 结语

上海市旧住房修缮改造工程类型众多，对提高房屋安全性、完善房屋使用功能，改善居民居住使用条件具有积极作用。但考虑到旧住房量大面广、类型多样，特别是对于上世纪90年代之前设计建造的旧住房，房屋整体抗震能力较弱，因此，对于涉及结构加固的修缮改造工程，如成套改造工程、相邻工程影响房屋加固工程、危房加固改造工程等，可优选一些能提升房屋抗震性能的加固方法，如墙体面层加固、增设圈梁构造柱及增设抗震墙加固等，结合修缮改造，适当提升房屋整体抗震性能。

另外，对于砖木结构这类建造久远、急需修缮的老旧房屋，在修缮改造的同时，如何有效提升其抗震性能，是今后研究的一个重要方向。

[1]朱杰.上海市老旧住房典型安全隐患及特征分析[J].住宅科技, 2015(6): 49-53.

[2]沪房管修〔2014〕378号.关于印发《上海市旧住房拆除重建项目实施办法（试行）》的通知. 2014.

[3]柴亦萍.既有多层住宅加设电梯研究[J].住宅科技, 2015(10): 45-47.

Survey and Analysis of The Types of Old Housing Repair and Remolding Engineering in Shanghai

Repair and remolding is one of effective measures for guaranteeing safety of old residential housing and improving their using functions. This paper comprehensively sorted out typical types of old housing repair and remolding engineering of Shanghai and classified them according to whether structural reinforcement is involved as well as analyzed technical features of the reinforcing method and its influence on improvement of housing antiseismic performance by taking old housing of brick-concrete structure for instance.

old housing, repair & remolding, engineering type, anti-seismic performance

2016-1-28）

上海市科学技术委员会基金项目（编号：14231201100）；上海市住房和城乡建设管理委员会课题（编号：FG201607）。

朱杰，上海市房地产科学研究院工程师；蔡乐刚，上海市房地产科学研究院高级工程师。