浅议我国以房养老的利与弊

杨青+杨素

（山西财经大学 山西 太原 030006）

摘 要：中国已经进入老龄化社会，人口老龄化导致的社会养老压力加大，养老负担沉重使我国的社会养老保障体系面临严峻的挑战，面对这种现状，对"以房养老"这种新型养老模式的研究也变得迫切。以房养老模式是对家庭养老和社会养老的补充，它的实施对于提高老年人生活质量，减轻国家和社会的养老负担，拉动国民经济的新增长具有重要意义。

关键词：以房养老；国内外实践；利与弊

一、以房养老概述

（一）以房养老的内涵

从广义上来讲，以房养老是指老人利用自己拥有的房产，采用多种形式对其进行资源的优化配置，以实现资产的保值增值，并最终保障自我养老的過程。究其形式来说，包括出售出租房屋养老、异地集中养老等。从狭义来讲，以房养老是指房屋产权拥有者把自有产权房抵押给金融机构，银行、保险公司在综合借款人年龄、生命期望值、房产现有价值等因素后，一次性发放贷款或一定时间内每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，在其去世后，把房屋出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归金融机构所有的自我养老模式。

（二）国内外以房养老模式与实践

新加坡：职总英康私营保险公司NTUC INCOME于1997年1月率先推出反住房抵押贷款。之后由于新加坡政府规定反向抵押贷款仅限于私人建造的商品住房，政府组建的房屋不能“倒按揭”等诸多限制导致其“以房养老”市场狭小。

英国：住房反向抵押贷款在英国一般被称为“房产价值释放机制”或“逆向年金”，20世纪60年代中期开始英国推行这种“以房养老”模式，其突出特点是住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金。

南京：2005年南京汤山温泉留园老年公寓在全国率先推出“以房换养”的概念，南京成为我国首个公开推行倒按揭性质业务的城市。这种以房养老模式主要针对在南京市区至少拥有一套不小于60平米住宅的60岁以上老人。

北京：2007年10月18日，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心共同启动了“养老房屋银行”项目。2007年10月30日，北京幸福人寿保险公司通过保监会审批开业，并推出了反住房抵押贷款等主营业务。

二、我国实行以房养老的益处

（一）刺激消费，促进国民经济的增长

“以房养老”模式使老年人可以用抵押出售房产等方式获得一定养老金，这在一定程度上使老年人的晚年生活得到保障，从而减轻了子女的养老负担和人们的后顾之忧。人们可以将更多的钱用于消费，消费增长进一步拉动了内需，从总体上达到促进国民经济增长的效果。另外，房屋交易促进金融和房地产市场的发展，间接地拉动了整个国民经济的增长。

（二）活跃房地产市场，促进金融市场的发展

以房养老模式的推行有利于推动银行、保险公司等金融机构与房屋产权人、养老保障机构之间的合作，促进养老保障产品的丰富与多样化，同时“以房养老”将住房、金融保险抵押和养老保障有机地联系在一起，在金融机构将老年人抵押的房产进行运营并获得一定收益时，就直接活跃了房地产市场和间接促进了金融业的发展。

（三）减轻养老保障压力，解决养老金缺口问题

我国已经进入老龄化社会，养老、医疗、住房方面的压力越来越大，养老金缺口问题也日趋严重。实施“以房养老”模式在这种情况下就显得十分必要，它使老年人通过抵押出售产权房的方式获得一定的养老金，减轻了国家养老保障体系的养老负担，有效地缓解了养老金缺口问题，为保证老年人的晚年正常生活和解决其医疗问题开拓了多元化的渠道。

（四）减轻子女养老经济负担，形成新的家庭代际关系

随着计划生育政策的实施，近年来我国“四二一”的家庭结构已经成为主流，大量的独生子女家庭养老经济负担过重。以房养老作为一种“自我养老”模式，可以减轻子女赡养老人的经济负担，老年人将产权房抵押给金融机构的行为导致子女无法继承父母的房屋遗产，培养了其独立自主的生活态度，从而有利于新的更好的家庭代际关系的形成。

（五）有效配置家庭经济资源，改善老年人的生活状态

老年人为了保障其晚年生活将住房抵押、出售，使房屋这种不动产变现为流动资金，最终成为养老金的补给来源。这种“以房养老”模式使家庭经济资源得到充分合理的利用，提高了资源的利用效率，使老年人有更多财力和精力用于丰富自身的精神文化生活，从而从根本上改善老年人的物质生活水平，最终有利于社会和谐稳定，真正使老年人得以“颐养天年”。

三、我国实行以房养老的弊处

（一）不利于家庭关系的稳定，容易引发代际矛盾

受中国传统家庭观念的影响，人们普遍认为子女应该照顾老年人的晚年生活，而老人的所有财产，在其去世后也理应归子女所有。但是“以房养老”的模式打破了传统的家庭关系，使老年人将自己的产权房抵押换取一定数额的养老金，在其去世后住宅归金融机构所有。这种情况极容易引发子女对父母的不满，导致家庭矛盾，总体上不利于整个社会的和谐稳定。

（二）以房养老的不确定性使交易双方都承担很大的风险

房屋价格的波动性和人生寿命长短的不确定性是以房养老产品面临两个主要的风险。如果房屋价格上涨，金融机构收获颇丰，但是老年人从金融机构获得的养老金收入将小于抵押产权房之前房屋本身所能获得的收益，这就造成老年人承担一定的价值风险。如果房屋价格下跌，金融机构将面临巨大的贬值风险。而要让房价十几年甚至几十年保持平稳，一成不变的状态是很难的。

（三）导致抵押贷款融资机构管理和发展的混乱

“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到国家政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。

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作者简介：

杨青（1992-），女，汉族，河南省义马市人，硕士研究生，单位：山西财经大学教育经济与管理专业，研究方向：教育与人力资源开发和管理。

杨素（1993-），女，汉族，河南省义马市人，本科，单位：国家开放大学行政管理专业。