哄骗老人偷卖其房产，无效！

蔡建丽

曾经播出的电视剧《嘿，老头！》里有一个“易智偷偷卖掉刘海皮家房子”的情节引发了人们的关注。外人能作为代理人出售人家的房產吗？笔者就此采访了房地产领域专业律师、北京市东元律师事务所合伙人李松。

“老头”授权无法律效力

在剧情中，退休火车司机刘二铁患上了老年痴呆症，儿子刘海皮的发小易智因为吸毒欠下高利贷，打起了“老头”房子的主意。于是，易智偷偷拿走了刘海皮家的房产证。后来，又趁刘海皮不在家时，哄骗老人在房屋转让授权协议上按了手印。最后，易智来到房产中介，将刘海皮家房子卖掉。一天，两个房屋中介的经理来到刘海皮家找其父，说老人已把自己名下的房产授权转让了，他们还把授权转让协议以及房产证拿出来给刘海皮看。

李松律师说，易智骗老人在授权委托书上签字是没有法律效力的。民事法律行为成立并生效必须满足三个要件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。刘二铁因患老年痴呆症显然不是完全民事行为能力人，无法对自己的行为后果作出判断，且遭受了易智的欺骗，其授权售房行为并非其真实的意思表示，属于无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。

《民法通则》规定，下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。

中介公司应尽审核义务

李松律师表示，房屋中介公司不能仅凭一纸授权委托书就将房屋出售给第三方。中介公司对于授权委托书的真实性，要尽到相应的审核义务。 如果房屋产权人不能亲自到场签订买卖合同，需要代理人凭借授权委托书代签合同。若产权人确实无法办理公证授权，房屋中介公司应看到刘二铁亲自在授权委托书上签字，或者在条件允许的范围内联系刘二铁，与他确认其卖房的事情。若发现刘二铁的民事行为能力有问题，可与老人的家人联系，做进一步确认。此外，房屋中介还要对和售房有关的其他资料进行审核，比如说出卖人及代理人的身份证明、户籍证明等。如出卖人为老年人或患有严重疾病，还要提供由医院出具的健康证明；如果房屋涉及到夫妻共同财产或者家庭共同财产，还要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的证明文件等。

房屋中介公司在没有确认卖房是否为刘二铁真实意思表示的情况下，就为其办理售房一事，显然存在过错。其行为已构成侵权，侵害了老人的财产权利，刘二铁可以向中介公司主张相应的赔偿责任。

如何要回房子

李松律师说，如果刘海皮与易智及买方不能通过协商达成一致，刘海皮可以以易智及买方作为被告，到房屋所在地的基层人民法院主张确认房屋买卖合同无效，法院判决房屋买卖合同无效后，房屋自然仍归刘海皮一家所有。

如果买方已经办理完成过户，取得房屋的产权证，刘海皮一家可以依据法院的胜诉判决，到房屋管理局，将房屋产权重新更名回刘海皮一家。

另外，从民事责任分析，易智无权代理刘海皮父亲出卖房屋。从刑事责任分析，易智的行为已涉嫌构成诈骗罪，刘海皮可以到公安机关报案。刘二铁可以在此刑事案件中一并向易智主张民事赔偿责任，即刑事附带民事诉讼。