开展资金监管 保障存量房交易资金安全

吕天剑

2011-2012年间，常州聚丰房产代理公司法人索中林利用其房屋中介经纪人身份，通过诱骗20名卖房人签订房地产买卖居间合同、委托合同等方式，仅支付了首付，就将客户的房屋“买”下，再抵押套现，所得房款用于偿还其个人债务，造成20名卖房人的财产损失共计人民币1200万元。法院于2013年7月以合同诈骗罪等罪名判处索中林20年有期徒刑。

这是一件涉及存量房交易欺诈的典型案例。之前，类似案件在其他城市也有报道，加强存量房资金监管工作引起各方关注。为此，建设部、中国人民银行于2006年12月联合下发了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。通过几年的实践，随着二手房市场的快速发展，常州市政府出台了《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》（常政办发〔2013〕144号），决定加强房地产市场的交易行为管理，实施存量房交易资金第三方监管制度，由房产行政主管部门设立专门的交易保证机构，或委托有公信力的第三方作为交易保证机构，对存量房交易资金实施第三方监管。存量房交易的买方将交易资金委托交易保证机构进行支付，待卖方房产过户至买方名下后，交易保证机构再向卖方划转全部交易款项。

在前期调研中，存量房交易所涉各方反应不一。存量房买卖双方表示欢迎，但担心会增加交易手续和监管费用；房屋中介经纪公司或支持，或观望，或质疑；银行等金融部门和住房公积金管理中心表示支持并将配合参与。

在系统开发过程中，我们参考了南京、苏州、徐州等兄弟城市的实践经验，坚持以人为本，服务于群众，服务于市场，以建成“房屋交易中的支付宝”为目标，由政府提供第三方资金监管平台，实现买卖双方“一手交钱，一手交房”，保障双方利益。以安全、便捷、免费、高效为原则，由当时的房产登记中心提供资金监管账户，专项对存量房交易资金实行封闭管理，确保资金安全；在办理权属登记的同一地点开设资金监管窗口，确保当事人办理相关手续的方便便捷；监管平台对买卖双方当事人不收取任何费用，同时被监管的交易资金在监管专户存放期间，按中国人民银行公布的活期存款利率结算利息给当事人；房屋转移登记与抵押登记合并受理同时出证，对需要办理银行和住房公积金贷款的，审批放款时间缩短，效率更高。

存量房交易资金监管工作得到了银行和住房公积金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合下发《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》（常房发﹝2014﹞28号），进一步明确市区范围内城镇国有土地上存量房交易全面实行交易资金监管，其交易资金是指存量房买卖备案合同中约定的购房价款，不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金、尾款。明确对属于房屋产权交换、房屋拍卖等5种转让不实行监管，对直系亲属间的房产转让等4种情况可以申请免除资金监管，对买方自愿用部分购房款先行替卖方还贷解押的，可以申请部分交易资金监管，同时对终止交易和资金监管的解除也作出了明确表述。

常州市存量房资金监管工作于2015年6月30日全面展开，建设银行、工商银行等11家银行参与监管业务。与以往存量房交易流程相比，实施资金监管后，所增加的环节是交易双方共同在监管窗口签订监管（或免监管）协议，买方将交易资金存入监管账户，由监管窗口出具监管（或免监管）凭证，交易双方持凭证和其他所需材料办理过户。买卖双方可以协商在当时开通业务的11家银行中任选一家银行，但必须持有同一家银行的银行卡办理交易资金存放业务，以提高资金划转效率。

常州市存量房资金监管工作正式上线已超过一年，获得了多方共赢的良好效果。一方面，存量房买卖双方越来越接受资金监管，从一开始担心流程长、手续多而尽量申请免监管、少监管，到现在主动要求多监管、全监管，户均监管金额从30万元增至目前的50万元，监管平台对交易资金的安全保障作用得到普遍认可，申请监管率逐月提高，目前已经稳定在80%以上。另一方面，由于存量房交易资金量大，各银行都非常重视，参与的银行已经增至15个，并且纷纷从提高服务质量下手，争取更多业务，最终使买卖双方受益。从市场监管部门的角度，由于交易资金安全得到保障，买卖纠纷减少，市场秩序更好。

开展存量房资金监管工作，我们的体会是：一是要统一认识。一切从群众利益出发，把好事干好干实。存量房交易面广量大，交易过程中不可控因素多，由政府部门提供平台，既保障交易双方合法权益，又不影响存量房交易市场的健康发展。二是要充分沟通。开展存量房资金监管，离不开金融、财政、住房公积金等相关部门的支持和配合。系统对接、流程再造、账户开设、数据发送等，都是在反复沟通、不断测试中最终确定运行方式。三是要因地制宜。我们分析了存量房交易中的各种情况，充分考虑了商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款等多种资金筹集渠道以及定金、尾款等交易中的常见办法，让交易双方可以根据自己的实际情况选择全部资金监管、部分资金监管、免监管等监管模式，不搞一刀切。除此之外，还在系统中设置了交易终止、撤销资金监管等环节，保障交易资金安全。四是要加强培训。存量房资金监管系统正式上线前，分层分批对相关人员进行了多次业务培训和问题解答。除本单位职工、银行职员、住房公积金管理中心员工外，重点对所有开展存量房交易的中介机构从业人员进行业务培训和模拟实务操作，设置了试运行阶段，配强技术骨干力量，随时解决试运行中出现的问题。五是要广泛宣传。正式运营前召开了新闻发布会，在交易大厅设置宣传牌、服务手册，开通咨询电话和网络回复，及时答疑解惑，取得共识和支持。

当然，运行一年多来，存量房资金监管带来的思考也很多，其中很重要的一条是，监管成效虽然好，但监管本身是需要成本的，就目前的情况看，一些因监管工作产生的费用，尚缺乏合适的支出渠道。要做到既能保障存量房交易雙方的资金财产安全，又能让承担监管责任的部门有合理的工作经费来源，有以下两条建议：一是在监管平台运行一段时间后，在市民广泛接受的情况下，经物价部门同意，启动监管收费，向交易双方收取一定费用。二是借鉴支付宝运作模式，利用时间差和资金规模获益。交易资金从存入监管帐户到支付给卖方是有一定时间的，并且有一定规模的累积沉淀（常驻）资金。据统计，我市开展存量房资金监管中，正常情况下资金存入和划转周期为5个工作日，常驻资金已经超过亿元。监管方可以和相关银行协商协议计息，用息差来支付监管成本，维护监管系统的正常运行。当然，前提必须得到政府有关部门的认可。在目前情况下，第二种办法更具有可操作性。

陈品禄/责任编辑