浅谈住房公积金资产证券化

摘 要：文章分析阐述我国住房公积金资产证券化发展现状，介绍国外的一些成熟做法，并提出发展建议。

关键词：住房公积金 资产证券化 建议

中图分类号：F230

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-289-03

随着我国房地产业的快速发展，房地产已成为中国经济的支柱产业。同时城镇化进程加速前行，促进了城镇居民购房需求的增加，作为城镇居民购房贷款主要渠道之一的公积金贷款的缺口也在不断加大，为此政府近两年推出了住房公积金资产证券化试点，以解决公积金贷款资金缺口的问题。

资产证券化（ABS）是指将缺乏即期流动性但具有可预期的，稳定的未来现金流的资产进行重新包装组合和信用增级，并依托该资产（或资产组合）的未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券的结构性融资活动。我国公积金贷款目前正好遭遇短期资金缺口问题，据不完全统计全国有万亿级的公积金贷款余额。因此，全国一旦推广公积金资产证券化，那么万亿级的公积金贷款存量资产将迎来盘活的良机。

作为金融财务工作者，笔者将分五个部分对住房公积金贷款资产证券化谈谈自己的看法：第一部分，我国住房公积金贷款资产证券化客观情况分析；第二部分，对住房公积金贷款资产证券化的相关概念做界定并论述理论基础；第三部分，介绍国内住房公積金贷款证券化发展状况，并提出我国的现存问题；第四部分，介绍美国、日本等发达国家住房抵押贷款证券化发展现状；第五部分，为结论与政策建议。

一、我国公积金贷款资产证券化客观情况分析

首先，住房公积金贷款是我国居民购买住房的重要手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房公积金制度成为我国居民提高住房需求的重要社会保障，是加快解决城镇居民住房问题的有效途径。

其次，公积金来源及急需解决的问题。公积金资金主要由职工及企业分别缴存的部分组成，近年我国居民购置住房的需求日益增长，造成部分地区公积金中心出现了个贷率高、流动性缺乏等问题，一定程度上制约了住房保障制度功能的有效发挥，拓宽融资渠道成为公积金管理中心亟待解决的难题。

第三，公积金贷款证券化是住房贷款发展的必然趋势。我国的住房信贷资产属于优质基础资产，但由于缺乏流动性，导致住房公积金无法充分发挥其社会保障作用。在此背景下，房屋公积金贷款资产证券化应运而生，建立一套符合我国国情的公积金贷款证券化体系显得尤为重要，对转移住房贷款信用风险，增强资金流动性，提高资产周转率都有切实作用。因此，公积金中心以资产证券化的方式补充资金来源、降低资金成本是大势所趋。

二、公积金贷款证券化概念界定及理论基础

（一）相关概念的界定

1.住房公积金贷款。住房公积金贷款是指各地住房公积金中心以职工和其所在单位共同缴纳的住房公积金为还款保障，委托商业银行向已缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款主要用于居民购买住房或自建住房。本文所涉及的住房公积金贷款均为购房贷款。

2.资产证券化的分类。根据以往国际的说法界定证券化的含义分为广义和狭义。不过从综合来看，资产证券化是指把在即期缺乏流动性的，但预期在未来具有稳定现金流的资产，进行打包重组，转变为可在金融市场流通转让的有价证券的金融活动。目前我国的资产证券化不外乎三种模式：信贷资产证券化、券商专项资产证券、资产支持票据。

3.住房公积金贷款资产证券化的分类及特点。权益类资产证券化和收益类资产证券化是目前我国住房公积金贷款资产证券化的两种主要模式。它们的基础资产分别是已发放未结清的贷款余额和已发放未结清的贷款的未来收益部分，特点也各不相同：前者规模大、期限长；后者规模小、期限短。

（二）住房公积金贷款资产证券化的理论基础

资产证券化的首要条件是基础资产具备未来稳定的现金流，其次需要将基础资产进行评估重组，将其打包成为新的资产池，并将资产池中的资产进行风险与收益隔离，最终还需将新资产池信用升级。我们不妨从以下几个方面展开阐述。

1.预期、稳定的现金流是基础。资产证券化的基本条件是资产池中的基础资产未来具备可预期的、稳定的现金流。基础资产的质量在资产证券化过程中占有举足轻重的地位。因为从证券定价来看，所发行证券的定价需要以基础资产的未来现金流规模为依据；从证券本息偿付来看，稳定的现金流是保障所发行证券本息得到偿还的有效方式。

2.实现公积金资产风险与收益分割。为实现风险的有效释放及资源的有效运作，将基础资产的风险和收益以特定方式进行分割和重新匹配成为资产证券化业务的重要环节。住房公积金贷款重组一般需符合三大原则：贷款组合的分散性、规模性、同质性。分散性是指为预防某一区域将来集中暴露金融风险，贷款不能过多集中在一个区域；规模性是指贷款证券化过程中某些成本是固定的，贷款规模增加则能达到边际成本递减的效果；同质性是组成资产池的基础资产具有基本相同的性质，以便能够对未来风险和收益做准确预测。

3风险隔离理论。风险隔离机制是资产证券化运作的关键条件。将基础资产的风险与基础资产原始权益人的风险分隔，当原始权益人破产时对由基础资产组成的特殊目的机构（即SPV）不产生影响是风险隔离理论的目的。风险隔离有两层含义：一是资产出表，使得当发起人破产时，资产不会作为破产清算财产；二是投资者的利益所得不受原始权益人的风险影响。风险隔离机制有效地将投资者的风险限定在资产池的基础资产中。并让SPV在风险和收益上的独立性得以彰显，

4.信用增级原理。信用增级是指在资产证券化过程中提高证券信用评级，以保障发行人能按时、足额支付投资人本金和利息的手段和方法。在对资产池中基础资产进行风险与收益隔离后，依托资产池发行证券，对证券采用划分优先/次级结构、进行超额抵押或第三方担保等信用增级措施增加其流动性和安全性，来达到投资者期望的风险等级，吸引更多投资者的参与。

三、我国个人住房公积金贷款证券化发展状况及存在问题

（一）发展现状

我国个人住房抵押贷款市场由两大体系构成：以商业银行为主体的商业性信贷；以住房公积金贷款为主体的政策性贷款。因此，我国居民住房抵押贷款证券化也以此为界分为两类：一类是商业性个人住房抵押贷款证券化，另一类是住房公积金贷款证券化。以下就住房公积金证券化发展现状做简要阐述。

2015年以來，在国家政策鼓励下，上海公积金中心在银行间市场发行了我国首单证券化产品，且发行规模在目前试点城市中单笔发行规模最大业务。随后武汉、盐城、常州、湖州等地住房公积金管理中心也尝试将公积金贷款进行资产证券化，为全面推广公积金贷款证券化拉开序幕。

（二）我国住房公积金贷款证券化存在的问题

在国家政策及我国住房公积金管理中心流动性缺乏的驱动下，住房公积金贷款证券化虽有了一定的发展，但我国作为资产证券化的新兴市场，随着试点项目的推出，也逐渐暴露出了不容忽视的缺陷，主要存在以下几点问题。

1.发起人过于分散。中国的公积金贷款证券化相较于美国和日本等发达国家的做法，既有自身特点，也有借鉴之处。我国的住房公积金管理中心同为贷款发起人和证券化发起人，而美国的两房和日本的JHF并非如此，这些机构不直接发放住房贷款，而是持有商业银行发行的、符合条件的居民住房抵押贷款作为基础资产进行证券化；与美国两房和日本JHF发起的住房抵押贷款证券化类似，中国的公积金管理中心作为发起人也是具有政府背景的公共部门。截至2015年，全国共设有住房公积金管理中心342个；另外，还有208个未纳入统一管理的分中心，以此推算，我国公积金贷款证券化的发起人可达数百家。发起人太过分散不利于降低融资成本，也会影响我国RMBS市场的发展进程。

2.证券化产品期限偏短，与实际需求期限不匹配。我国各地公积金中心发行的资产证券化产品期限无法满足公积金长期市场的需求，大部分证券化产品期限在15年以下，甚至更多的产品以半年及1年期内为主，但实际的住房公积金贷款期限大多在15-30年，导致产品与实际需求期限错配。如果提高公积金贷款证券化产品期限，则会导致产品发行难度加大，需要通过外部信用增级条款，或提高发行利率，这不符合公积金贷款证券化低成本融资的要求。

3.基础资产相对集中，制约未来发行规模。我国公积金实行区域统一管理，且各地根据自身经济情况制定贷款政策，具有鲜明的区域特征，导致入池的基础资产相对集中。一旦遭遇地方系统性风险，风险分散不足的问题将爆发联合违约事件，在不同程度上影响未来住房公积金贷款证券化的发行规模。

4.二级市场不完善、投资者单一。相对于发达国家成熟的资产证券化二级市场，我国的二级市场还处于缺乏流动性、投资者相对单一的初始阶段，限制了未来公积金贷款证券化的增长规模。

四、国外住房抵押贷款证券化的先进经验及借鉴作用

从国际上看，RMBS分为机构RMBS（Agency RMBS），也叫公共部门RMBS（Public RMBS）和非机构RMBS（non-agency RMBS），也叫私人部门RMBS（Private RMBS）。机构RMBS的发起人为政府支持机构，非机构RMBS的发起人为商业银行、储蓄贷款协会等私人金融机构。从实践经验看，美国、加拿大、日本的机构RMBS更为普遍。

美国、加拿大、日本发展住房贷款证券化的主要做法：

（一）成立了专门推动住房抵押贷款资产证券化的机构

美国、加拿大、日本均成立了由政府为主导的专门推动住房抵押贷款资产证券化（MBS）的机构。如美国的房利美、房地美、吉利美和私人机构、成为MBS的发行主体。加拿大成立了抵押住房组织（CMHC），政府部门推动规范MBS的专门机构，对全国的抵押金融市场规范和管理起到了关键作用。日本是由日本住房支援机构（Japan Housing？ Financing Agency，JHF）和商业银行、信托银行等金融机构发行MBS。

（二）政府对二级市场进行积极扶持

为推动住房金融二级市场的发展，美国、加拿大政府在构筑全面的住房金融体系，推动二级住房金融市场方面起到了积极的主导作用。为了弱势群体的住房抵押贷款，美国政府成立了吉尼美、弗尼美等机构提供担保或保险，并提供包括税收等一系列优惠政策来促进住房抵押贷款证券化的发展。在二级市场上政府为MBS提供完全或隐性政府担保，增强证券信用资质，降低融资成本。加拿大抵押贷款和住房公司都是由政府主导的或有政府背景的公司，信用等级高，融资成本低。美国、加拿大、日本政府在对MBS扶持时，是以平等的参与者身份进入市场，采取市场化的运作方式。

（三）设立了比较严格完善的风险防范机制

为促进住房抵押贷款资产证券化的发展，一级市场的充分培育和完善的保险机制是二级市场发展的基础，二级市场的发展又反过来促进了一级市场的规范。再则，美国由主导抵押贷款二级市场的三家机构，房地美、福利美、吉利美与联邦住房管理局（FHA）共同协商制定统一的住房贷款标准，促进一级市场抵押贷款的发放标准化，进一步规范了一级市场制度。

对抵押证券的风险管理，美国是采取分开处理的方式。如“两房”对证券只承担信用风险，而其他风险都由投资者自己承担。美国的风险管理标准相对齐全，对自然灾害引起的抵押品风险采取的是房屋保险制度；对信用风险用完善的抵押信用制度来消除；对提前偿还风险主要是通过签订贷款合同附加补偿条款和抵押证券品种的创新转移风险以减少损失；对利率风险一般通过设计可调利率抵押来降低或者通过二级市场转移风险。

五、政策建议

我国公积金贷款的政策性强，贷款利率较低，安全性高，但各地公积金管理中心的资金使用效率差异巨大。公积金贷款证券化有助于提高公积金管理中心资金使用效率，扩大贷款供给；但与美国、日本等金融市场发达国家相比，我国住房公积金贷款资产证券化进程仍较为落后，操作方式与发行模式上还需借鉴国外先进经验。为更大程度发挥公积金贷款证券化的效用，本文提出如下政策建议：

（一）及时完善住房公积金贷款证券化法律体系

住房公积金贷款证券化尚处于试点阶段，需要相应法律体系的支撑。鉴于证券化业务的复杂程度，随着试点的深入展开和全面推广，完善的法律法规制度必不可少。一是要适时推出相应法律条文和监管制度，赋予特殊目的机构（SPV）明确的法律地位，规范其设立程序、业务范围及破产隔离条件，完善项目结构和运营环境。二是要促进住房贷款证券化操作程序的规范化，确立统一的发行、上市、流通交易规则，明确参与各方的权利和义务。三是要加强住房公积金证券化资产池的风险防范。四是从目前金融混业经营大趋势看，建议由央行牵头成立专门的全国性的资产证券化管理机构，协同“三会”，进行统一监管，防范发生系统性风险。

（二）设立全国性的政府支持机构，负责公积金贷款证券化

为适应我国公积金贷款证券化发展的需要，建议成立全国性的政府支持机构全面负责公积金贷款证券化，以解决我国公积金贷款证券化发起人过于分散的问题。该机构应统一协调各地区经济和房地产市场发展形势分别制定符合各地区实情的公积金贷款条件。各地住房公积金管理中心可以将符合条件的公积金贷款出售给政府支持机构，由该机构定期、统一负责公积金贷款资产证券化产品的发行，并提供信用增级。这对于降低公积金贷款证券化的成本和培育我国RMBS市场有着积极作用，从而倒逼商业性住房抵押贷款证券化的加速发展。

（三）完善资本市场，丰富市场投资者

我国公积金贷款证券化市场刚起步，需要完善的资本市场的作为支撑，才能豐富其投资品种，充分发挥风险转移、风险定价等职能。从国外发达国家的成熟资本市场经验来看，可以循序渐进地引导养老基金、社保基金、医疗基金、企业年金等合格机构投资者，以及偏好长期风险的其他私人金融机构进入资产证券化市场，以丰富我国交易所、银行间市场投资主体。并适时推出证券化市场做市商制度，丰富证券化产品定价方式，提高资产证券化产品的流动性。

（四）政策上给予支持，提供流动性

鉴于住房公积金贷款证券化尚处于试点阶段，在政策红利上可给予监管便利和流动性支持。一是试点初期，可以考虑通过减免交易税、印花税、资本利得税等方面给予激励和规范。二是建议将住房公积金贷款证券化产品纳入央行的合格抵押品范围，或者成为质押式回购标准券等政策，提高住房公积金贷款证券化的发行效率，降低发行成本并提供市场流动性支持。

六、结语

加快推进公积金贷款证券化有助于公积金管理中心盘活数万亿元的信贷资产，缓解部分公积金管理中心资金来源紧张、惜贷的问题，从而提高公积金贷款供给，促进住房消费。但住房公积金抵押贷款证券化目前在我国尚处在研究探索阶段，在实践中还存在上述的诸多亟待解决的技术性问题。这就需要我国的专业人才学习并借鉴国际先进理念，并结合中国的实际情况对现行的住房公积金贷款证券化政策及模式加以完善，使之更好地为我国的住房保障体系服务。在住房金融改革和建设和谐社会的中国，住房公积金贷款证券化对城镇居民居住条件改善、住房公积金的保值增值、风险防范与化解、做大做强住房公积金事业和提高住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。

参考文献：

[1] 张明，高蓓，邹晓梅.中国资产证券化衔枚疾进[J].中国房地产，2016（9）

（作者单位：南昌住房公积金管理中心 江西南昌 330038）

[作者简介：胡郁，1996年在南昌住房公积金管理中心工作，历任财务科科长、个贷科科长，现为个贷科科长，技术职称2008年评为高级会计师（副高级）。]（责编：贾伟）