城中村改造中存在的问题及对策分析

摘要：城中村是指在城市快速发展的进程中，因为农村土地的征用而演变成的居民区。在我国城市化进程飞速发展乖我国的城市与乡村二元管理体制与土地的二元所有制结构等一系列原因下催生了城中村的形成与演变。在演变的过程中，城中村产生了一部分积极作用，缓解了政府对于住房紧张的压力，并为当地居民带来了看得见的经济效益。但是，城中村也凸显出许多社会现实问题，社会治安问题突出、环境差、超出土地承受能力导致的安全问题等，城中村产生的诸多问题已经成为阻碍社会和谐乖经济可持续发展的一个重要因素。城中村改造并非易事，不是一蹴而就的，需要面临土地性质的变更、资金来源、村民的经济赔偿以及村民的就业等诸多问题，需要政府发挥主导地位，合理规划，注重协调。同时，城中村改造意义重大，可以提高土地的有效利用率、加强城区建设以及提高城市文明程度等，从而促进城市和谐发展。为此，本文将以太原市许西村作为切入点，对城中村改造过程中存在的问题及对策进行分析研究。

关键词：城中村改造；二元管理体制；许西村

一、“城中村”的概念、原因和影响

（一）城中村的概念

“城中村”可以从两方面理解，一方面是指在城市快速发展的过程中，因为农村土地的征用而演变成的居民区。另一方面，城中村处于“城乡结合部”，即位于城市之中，却仍保留着农村的一些风俗习惯。它的产生并不是在短期之内形成的，而是特定的地域、社会等背景下催化的产物。

（二）城中村的形成原因

改革开放以来，我国经济飞速发展，进而加速了城市化进程，使得我国城市的数量在短短几年的时间一跃而上，随之城市建设用地发生了前所未有的扩展，而城市的用地是有限的，要想进一步扩展城市，只能向周边的农村征收或者租用其耕地来实现发展。农民自愿或被迫的失去耕地，但他们仍然居住在那里，并保留了一部分宅基地。随着时间的推进，农村渐渐被城市包围，形成“城中村”。城乡二元管理体制就是指城市与农村的管理体制不同，存在着差异；二元所有制结构则是指土地所有权不同，城市土地所有权属于国家，而农村土地所有权则是集体。从“城中村”的特殊性以及历史变迁可以看出，城中村是当地居民为了追求利益最大化的结果，比如土地，金钱。因此，城中村形成的根本就是土地的二元所有制结构。土地的二元所有制结构使得农民尽可能的获得土地使用权，尽可能的向外租赁，从而获得租金，进而加剧城中村的形成。

（三）城中村的影响

城中村的存在可以缓解政府对于解决住房问题的压力，为当地的居民带来一定的经济利益。城中村一般位于城市的重要路段，伴随着城市的快速发展和经济水平的提高，市区的房价始终居高不下，大量外来人口和大学生不断涌入到城中村，于是，城中村逐渐发展起来，房子盖得越来越多，为这些外来务工人员及许多低收入者提供了住房保障，从而减轻了政府的压力。同时，由于城中村的兴起，村内店铺林立，又使得一部分村民成为“商人”，促进了村庄的经济发展。

城中村人口众多，结构复杂，文化素质低。城中村内大多数为外来人口，他们得不到相应的社会保障和同等的教育机会，文化素质得不到提高。

城中村的存在严重的影响了社会治安。城中村中的人口多而杂，再加上在城乡二元体制的作用下，政府部门监管不到位，法律制度的不完善，村民的法律意识单薄，导致城中村内出现了“黄赌毒”、人身侵害等社会治安问题，影响了社会的和谐发展。

二、太原市许西村改造的现状与问题

（一）许西村现状

许西村位于太原市坞城路，占地400亩，紧邻山西大学，与太榆路，学府街相连，村内店铺林立，流动人口较多，随着太原市城区面积的不断扩大和城市的不断发展，许西村由一个村庄变成了城中村，村民也纷纷褪下了男耕女织的外衣，披上了城市的霓虹五彩，逐步走向了城市化道路。在这一小片“都市里的村庄”，由于低廉的房租，成为大量学生以及打工者聚集的地方，逐渐与城市融合，成为山西具有代表性的城中村之一。

（二）許西村改造的必要性

首先，从土地合理利用的方面来看，许西村毗邻山西大学，又与太原几个重要路段相连，土地利用价值高，但是许西村在其土地开发利用上却远远落后于其他地区，商业价值未能得到充分体现。在我国城市化快速发展的进程中，土地资源变得尤为紧缺，所以，为了提高土地的利用价值和促进城市经济的快速发展，改造城中村迫在眉睫。

其次，从提高城市文明程度的角度出发，许西村大多为外来人员，其教育水平有限，文化素质低，必定会产生许多不文明的社会现象，导致城中村文明进程滞后，影响了城市的形象，所以我们必须提高村民的文化素养，使其能够与城市真正融为一体，加快城市文明的进程，促进城市的和谐友好发展。

（三）许西村改造过程中存在的问题

1.环境质量差

由于许西村建设管理的滞后性，整体结构混乱无序，房屋建设不合理，严重影响了太原市的城市形象。大部分房屋的楼层偏高，超出了土地的承受能力，违背了我国关于房屋建设的相关法律。且许西村楼距小，导致房屋通风采光条件差，使得村庄的容貌大打折扣。

2.土地管理不到位

许西村地理位置优越，与山西大学相毗邻，且土地归集体所有，土地的租金又很低廉，再有相关部门监管不力，使得许多商户滥用土地建造房屋，导致房屋建设密度大。

3.公共基础设施落后

许西村缺乏各种配套设施，如垃圾随意堆放导致垃圾成堆，排水设施不畅通导致时不时发生水涝灾害，电讯设备不健全、没有消防等安全通道，电线肆意架设导致存在严重的安全隐患。

4.人口密度和流动性大

由于许西村低廉的房租和优越的地理位置，使得人口结构复杂，它主要包含以下三方面：第一方面，许西村的土著居民；第二方面来自于附近大学生和租住在这里的市民；第三方面是外来务工人员。由于人口的复杂性，势必会带来一系列的社会问题，阻碍许西村的发展。

三、太原市许西村改造的对策分析

（一）保护环境与实际情况相结合

许西村改造的前提就是要了解并尊重实际，从许西村的实际情况和特点作为出发点，以许西村和太原市的发展作为落脚点，并积极听取村民的意见，从而制定出符合许西村的改造政策，如果在改造过程中有某些突发情况，要及时的根据变化而相应的调整政策。

许西村本身就存在环境质量差的问题，且处在市区重要地段，因此环境的改造更是刻不容缓。

（二）政府要出台合理的评估与赔偿体系

1.必须对村民的资产进行评估

许西村进行改造的前提是必须对村民的各种资产进行评估，可以由村民和村部委员大会联合评估，相互监督，相互促进，如若村民以及村部委员大会对于某项资产的评估差异过大或者没有相应的能力对某项资产进行评估，可以交由市政府或者有关的评估机构进行相应的评估工作。因此，资产的评估对改造的一连串后续问题意义重大。

2.要对被拆迁房屋进行合理的估价和赔偿

合理的估价和赔偿是进行许西村顺利改造的关键所在，因此，必须妥善的解决这个问题。对于评估和赔偿的合理解决，政府部门要制定合理的相关政策，要对房地产的相关信息做到公开透明；估价人员要积极参考各种关于房地产的相关文件，客观公正的对其进行估价。同时，政府还要做好对被拆迁房屋估价的监督工作。同时，政府还要根据相关规定对村民进行合理的补偿。太原市的补偿措施有以下几类：一是根据村民住房的面积，补偿规格为1：1.7；二是按建筑物的面积，补偿规格为1：2.1；三是直接兑换现金，根据太原市具体地区的房价与面积兑换相应的现金。

（三）完善改造舌的住房买卖体系

1.对许西村改造后房屋买卖体制进行规范化

许西村在改造前，应该对土地的所有权进行转变，将集体所有转变为国家所有。只有这样，许西村的土地开发、转让和买卖等都要依法办理。只有依法办事，才会使土地和房屋制度规范化，制度化，才会使许西村村民的利益真正受到国家的保护，确保利益最大化。

2.实行廉租房政策

廉租房政策主要是针对许西村关于外来人员的安置问题。对于外来人员的安置问题，可以从下面几方面着手考虑。首先，在许西村进行改造之后，倘若其村民仍有多余的住房，则可以按照许西村对于出租房的相关规定租给外来人员；其次，对于那些经济宽裕的外来人员，可以给他们提供商品房或者经济适用房的购买优先权；最后，太原市政府可以根据许西村的外来人员情况建立一批廉租房或者专门供外来人员居住的公寓。

（四）需要社会各界的共同筹资进行支持

1.村民自行解决

村民自己筹集经费进行改造，由于是村内自己解决经费的问题，所以对于村民经济赔偿问题的解决不会那么的困难，而且村民改造的出发点都是村民自己的利益，自然会使自身利益的损害降到最低。再有，村民筹集到的经费有限，开发成本不会那么高，降低了成本。当然，这种方法也存在着缺点，因为村民对于城中村改造可以说是零经验，又是村部内部自行解决，所以改造中所有的风险自然都是由村民们来承担。

2.政府出资解决

政府出资经行改造，由政府出资，可以减轻村民的一些压力，并且政府有城中村改造的经验，相比村民自行解决，政府解决显得得心应手，政府会根据实际情况，制定最好的方案，将风险将至最低。但是，政府解决的出发点是根本利益，所以很有可能导致和村民因改造的问题发生矛盾，不利于改造。同时政府一手操办，对政府也是一个很大的挑战。

3.政府开发商相互配合，共同承担

由政府为总指挥，开发商出资，共同完成改造。這样，可以提高成功率，利于城中村改造。政府开发商相互配合，可以减少对城中村的财政支出，使政府的资金可以更多的用在其他地方，利于城市发展。同时，开发商的参与可以有效解决村民的住房问题，提高了村民的配合度，可以缓解政府和村民的矛盾。

结语

城中村的改造，对于城市发展意义重大。只有顺利的完成城中村的改造，才能让村民更好的融入城市，享受城市福利，从而更好的贯彻惠民政策，促进城市和谐发展。

作者简介

王雨薇（1992-），女，汉族，山西晋城人，农推广硕士，单位：西南林业大学，专业：农村与区域发展，研究方向：农业技术经济与管理。

（作者单位：西南林业大学）