商品房预购人权利保护的立法完善

摘 要：商品房预售是投资多、周期长、风险大的交易行为，涉及多种法律关系，极易滋生纠纷。虽然作为预售合同双方主体的开发商和预购人法律地位是平等的，但实质上，双方在交易信息和经济实力等方面存在较大差距故此，预购人的劣势地位明显，其权利尤为脆弱。依据权利保障弱者优先的法理，预购人的权利理应受到更多关注。

关键词：商品房预购；现状；立法完善

一、商品房预售的渊源与特征

“商品房”是我国特有的概念，它作为房屋的一种，是相对于``公房”、“二手房”和一般私房而言的，指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋，包括住宅用房和商业用房。商品房买卖按照交易形式，可分为现房买卖和期房买卖两种。随着经济的发展，人们的生活水平和购买力提高了，房屋的供求关系的矛盾突出。而房屋兴建不仅耗时长、耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方的需求，于是“先售后建，或者“边建边售”之交易形式应运而生，即房屋预售或期房买卖。它是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。

商品房预售与现房销售相比具有以下特征：

（一）购房人欠缺担保合同法上的合同关系以双务合同为原则，且双方当事人的主给付义务原则上有对价关系，也就是说自己给付之目的，在于取得相对人之给付对方未为给付前，自己也可以拒绝给付，这就是合同法规定的同时履行抗辩权。

（二）商品房预售是履行周期长、市场风险大的一种交易行为。融通开发建设资金，在符合《城市房地产管理法》第44条的条件下，即可进行预售。由于履行周期长，商品房价格在此期间往往受到国家经济政策、土地、建材价格等多种因素影响，容易诱发开发商的投机心理，引发纠纷，因而交易当事人都要承担较大的市场风险。

（三）商品房预售具有较强的国家干预性。房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，商品房预售市场更是重中之重。另外，商品房具有明显的社会公共性特征，与每个公民的生活息息相关，其重要性不言而喻。

由上可知，商品房预售交易在先天上即存在容易滋生法律纠纷之特征。为减少此类纠纷，或者说为了使购房人利益更有保障，就商品房预售交易之法律性质，实有探讨之必要。

二、预购方权利保护现状

（一）预购人权利遭受侵害的现状及立法上的缺陷

在商品预售法律关系中，买受人始终处于弱者地位。预购人权利遭受侵害的突出问题有如下几种：

1.开发商在建设商品房过程中偷工减料，以次充好，造成商品房质量不合格无法居住，或其他施工品质不良而影响预购人的居住。

2.开发商擅自挪用商品房预售款，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工，更有甚者开发商将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项逃匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”。

3.开发商重复预售商品房，或将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权利无法实现，给购房人造成巨大损失。

4.开发商在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发纠纷。

5.开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。

（二）立法的缺陷。

购房人的权利一次又一次地遭受侵害，体现了商品房预售机制中对预购人保障力度的薄弱，以及开发商与预购人的极不平等性，也反映了立法上的欠缺与纰漏：

1.商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的预购人的房屋期待权未能得到更切实保护购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否在背后搞小动作，其所能见到的唯一保障就是房地产开发商的注册资本，而对于一座高楼大厦来说简直微不足道。

2.对于如何保证监督商品房预售款使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用处于无人监管的混乱无序状态这一漏洞使得商品房预售为筹集资金不足的真正目的被扭曲成了开发商变相套取资金的手段甚至诈骗购房人预交的款项的良机。

三、商品房预购人权利保护的立法完善

（一）商品房预售款的监管

關于商品房预售款收取后的监管，我国《城市房地产管理法》第44第三款只是原则性的规定了商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，具体可操作性并不强。在这种情况下，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益，维护房地产秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则，即对于资质信用高的开发商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样就可以大大阳氏监管成本和效率成本。

（二）监管程序的完善

由于建筑市场的无序竞争导致该市场普遍存在着开发商要求施工单位垫资施工的现象，为了防止开发商支付给施工单位的工程款未能直接用于项目建设而被挪用于施工进度支付工程款，在预售款尚未充足时，优先保证上部工程款的支付。另外还要对托管账户的设立、相关信息的披露，资金的入账存储管理和工程建造款的支付时间、顺序等作出详细规定。在商品房预售资金监管的民事法律关系中，作为法律关系主体的监管机构社会中介机构、监管相对人开发商、参加人银行、工程监理机构可以通过签订协议来明确各自的权利义务。

四、结语

对于商品房预售中所存在的诸多问题，除应严格执法和司法外，我们更须从立法上完善有关制度，给相关部门明确统一的执法和司法依据，使商品房预售有一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业和预购人之间的风险负担，以更好地维护购房者利益。

参考文献

[1]符启林.商品房预售法律制度研究.2002.

[2]赖晖.商品房预售资金监管若干法律问题.律师与法法制.2002年第12期.

[3]赵学利.商品房预售消费者权益的立法保护.中国司法.2003年第6期.

作者简介

安鑫（1992-），男，汉族，黑龙江佳木斯人，硕士研究生，贵州民族大学，学生，研究方向：行政法学。

（作者单位：贵州民族大学）