财税政策对房价的调控作用探析

黄玉宝 姜蒙强 王骑

摘 要：近年来，房价的迅速增长以及居高不下的现状，导致出现了一系列不良经济现象，如房地产过热、百姓购房难等，在很大程度上影响了我国经济的持续发展和社会的稳定，为了合理有效地抑制房价的过快增长和稳定房价，我国出台了一系列調控政策。在此基础上，本文主要对我国房价的现状、影响房价的因素等方面进行分析，探讨如何运用有效合理的财政与税收政策促进房价的理性回归。

关键词：房价 事权与财权 土地财政 财税政策

中图分类号：F203 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）06（b）-180-02

自2000年开始，房地产行业就进入了发展的“黄金时期”，大量的人们纷纷投身于其中，房地产市场呈现出一片繁荣的景象，但在这繁荣的背后，却是无数老百姓的哀叹与担忧。房地产行业的过热发展，房价的高速上涨，使得老百姓在买房之路上的脚步越加沉重。房地产在很大程度上可以推动我国经济的发展，但从当下的情况来看，房地产行业的发展已经步入了瓶颈期，在一定程度上阻碍了经济的健康发展，因此运用合理的调控手段与政策使房地产行业回到正常的发展轨道上来已成为了一种必然。

1 中国房价的现状

在 2010年，中国社科院在发布的《经济蓝皮书》中就指出：“内地房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房[1]。”这一方面反映了我国房价太高的现状，另一方面反映出了房价已成为房地产市场中影响供求平衡的重要因素。

1.1 中国房价呈不断上升趋势

如表1所示，从2008年到2015年，全国的住宅商品房平均销售价格每年都在增加，其间增长的速度虽稍有减缓，但总体却是呈上升趋势。

1.2 中国各地都处在高房价的状态下，且经济越发达地区，房价越高

由表2可知，各地的房价都较高，尤其是北京和深圳等经济发达和地理位置优越的地方，房价竟是西安、武汉等地的几倍。下面以北京为例，一环如：东、西城区的房价高达每平方米11万元，连六环开外的平谷区房价也在每平方米2万元左右，房价之高，令人瞠目结舌。

2 房价的影响因素分析

2.1 供求矛盾

中国人口基数大，再加上人口数量的不断增长以及城市化进程的加快，使得人们对住房的需求量大大增加；梁红（2016）在《又见房价涨：城市住房供大于求还是供小于求》中提到，中国城镇住宅用地供应量过少，只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，只有0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%[2]。由此可以看出，这种人们对住房的刚性需求和住房供给不足之间的矛盾，是导致中国房价高涨的一个根本原因。

2.2 “土地财政”是影响房价的主要因素

一方面我国的土地归国家和集体所有，另一方面，由于地方政府的财权与事权的不相匹配，导致地方政府过度依赖于土地所带来的收入。

中央与地方之间的事权界定模糊，地方政府承担的事权过多。在我国，除了少数事权如国防、外交等属于中央政府外，毫不夸张地说，地方政府的事权几乎和中央政府的事权一样。由于事权的这种不清晰性，一方面，使得地方政府什么都要去管，什么都要去做；另一方面上级政府通常会把将诸多事项推托给下级政府去完成，这也在一定程度上导致地方政府承担过多的事权。

我国地方政府财力有限。税收收入是政府财政收入的主要来源，虽然我国实行的是分税制，但税权是向中央政府集中的，地方税占我国全部税收收入比重较低，相对于中央税而言，地方税税收收入较少；另外我国现行的财政转移支付制度以税收返还为主，这种制度以维护地方既得利益的基数法进行分配，体现了对收入能力较强地区的倾斜原则，维护了富裕地区的利益，本质上其并没能解决地方的财力问题。

地方政府财力有限，承担的事权又过多，作为土地垄断者的政府，就会以限制土地供给的方式以保持垄断高价。这样的做法，造成了三个方面的后果：一是在很大程度上限制了房屋的供给数量；二是增加了房屋的成本；三是土地供给的短缺会让房屋有升值的机会，从而引起了不少商人对房屋进行大量投机和囤积。房屋数量本就极其短缺，成本还进一步提高，加上大量商人的投机和囤积，势必会导致房价上涨。

2.3 高税费推动房价上涨

在我国现行的税种中，与房地产有关的税种种类多，税费较高。以土地增值税为例，土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税，而且还容易转嫁给购房者。开发商的目的是盈利，其不可能独自去承担这些高额税费，必然会想办法将这些税负转嫁给购房者，其中最直接的方式便是提高房屋价格。

2.4 土地出让金制度的缺陷

很多时候，为了保证地方经济的发展和人民的生产生活，地方政府往往需要进行大量的财政支出，这就难免会导致地方财力的短缺，为了弥补这种不足，地方政府往往会一次性向土地使用者收取几十年的土地出让金，从而获得暂时性的财政收入，但这一方面意味着政府将土地未来能带来的收益全部交给了土地使用者，另一方面也导致了土地使用者的成本上升。土地使用者为了盈利，必然会用各种方法使土地升值，这也就导致了房地产市场的投机倒卖行为，使得房价上涨且高居不下。

2.5 投资与投机行为诱导房价高涨

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，各种物价也在不断提高，人们出于对通货膨胀的担忧和对房价上涨的预期，买房实现保增保值成为许多富人的投资选择，大量的富人进入楼市炒房，再加上开发商的投机炒作行为，直接导致了房价的飙升。

3 国家对房价的调控及效果

自2003年以来，国家陆续出台了包括“旧国八条”、“新国八条”、“国六条”、“国四条”、“新国十一条”、“房财税改革”、“实施限购令”等在内的一系列被称为“史上最严格”的房价调控政策，这些政策的最终目的都是为了控制房价的增长，促使房价回归理性，保证我国经济又好又快地持续发展，但其效果并不是十分理想。如2005年新、旧国八条出台，很多地方的房价不仅没降，反而继续上升；再如2006年提出的国六条，虽然使得当时的房价增幅略有下降，但到了2007年，房价再度大幅上涨；2010年开展地对房产税进行改革、“限购令”的实施等，一定程度上打击了投机、投资性的购房行为，减缓了房价的上涨速度，但房价确依旧保持上升态势。国家的这一系列政策，力度不可谓不强，结合我国当前房地产的现状，要对房价进行有效的调控，就要强有力也要从财政与税收的角度解决这一问题。

4 调控房价的财税政策建议

4.1 促进地方政府事权与财权的改革

在前面，我们已经探讨过，财权过分向中央集中，导致地方政府的财力与事权不相匹配。要改变这种现象，首先要明确政府间事权、财权范围，重新划分中央与地方、上级政府与下级政府的支出职责，其次各级政府之间必须建立规范合理的财政转移支付制度，同时加大中央对地方政府的财政转移支付力度，保证地方政府事权与财权相匹配。

4.2 改革土地出让金征收制度

要想解决地方政府一次性收取几十年的土地出让金的这一行为，就应做好对土地出让金收支管理工作的研究，更好地改革和完善土地出让金制度。比如北京现行的土地年租制，政府通过分年收取土地租金，这一做法，缓解了地方政府对土地出让金的依赖，同时也降低了住房的成本。对土地出让金制度进行改革，可以很好地解决“土地财政”现状，促进地方财政的良性發展。

4.3 推进房产税改革

自从2011年上海、重庆进行房产税改革以来，虽然可以看到在一定程度上抑制了房价的增长，但是房价上涨的趋势依旧在延续。并且房产税改革在很多方面表现出滞后的特征：一是房产征收范围不合理，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而不在农村征收，但是近几年随着城市化进程的加快，农村和城市的差距缩小，农村的基础设施也逐渐完善，部分农村和城市化开始融为一体，很多开发商也开始向距离城市近的农村进军，在这种情况下，如果不对农村继续征税，政府的财政收入将会流失，同时也不利于经济的发展。二是房产税的税率不公平，现行的房产税是统一的税率，而中国不同省份、不同地区的经济发展程度不一样、收入相差大，相对而言，经济发达地区的税收负担明显小于经济落后的地区。三是部分开发商故意隐瞒或者虚报相关数据，偷税漏税现象严重。四是房产税以按房屋的计税余值或租金收入为计税依据不能真正反映房产的价值或者使出租房产的税收流失。

4.4 加强税收征收管理

在我国社会主义市场经济条件下，税收作为政府参与社会分配、组织财政收入和调节社会再生产各个环节一种重要方式，其地位和作用是任何行政手段和经济手段所无法取代的。加强税收征收管理，一方面要促进相关税收信息在在广大群众之间的传播，提高纳税人的纳税意识，保证征税人与纳税人之间的信息对称；另一方面创新税收征管方式，积极促进相关单位、部门之间的有效密切合作。税收收入是政府财政收入的主要来源，加强税收征收管理不仅能够保障地方政府的税收收入，使其财权与事权相匹配，而且可以有效的打击房地产的投机行为，从而使房价理性回归。

4.5 利用财政税政策打击投机行为

房价的上涨与投机行为密切相关，利用税收政策打击房地产的投机行为显得很有必要的。以日本为例，在上世纪80年代，由于土地税制的不合理，加上投机活动猖獗，日本的土地价格飞涨，于是日本采取对短期土地交易的转让收益强化征税的方式，有效的抑制了投机行为。在我国，可以借鉴日本的经验，在制定合理有效的财政税收政策打击投机行为，如对流通环节课以重税；另外，关于房屋交易，可以根据交易状况和交易标的，灵活的调整交易税费，从而在一定程度上打击投机行为。

5 结语

随着我国社会主义市场经济的高速发展，房地产行业的发展可谓蒸蒸日上，但房价的居高不下以及由此带来的一系列负面问题不得不令人深思。通过上述分析，我们可以看出房价的高涨，是多重因素共同作用的结果，但其最主要的原因可以归结于“财政因素”，因此要想有效的解决房价问题，就必须得抓住其主要因素，运用合理财税政策去调控房价。总之，住房问题是关系着国计民生的大事，对房价进行调控房价、促使房价回归到合理水平，让每个老百姓都可以在承受的经济范围内买得起房子，需要政府坚持不懈地努力，需要国家强有力的调控政策作为支撑。

参考文献

[1] 严霓. 财税政策在抑制房价过程中的作用研究[J].经营管理者， 2013（32）.

[2] 王小宁，龙春娥，周立权.抑制房价的财税政策研究[J].会计之友，2013（14）.

[3] 李金荣.我国平抑的税收政策探讨[J].价格理论与实践， 2010（12）.

[4] 杨连山.对我国现行土地出让金制度的若干思考[J].中小企业经营与管理（下旬刊），2015（04）.

[5] 温来成.事权与财权相匹配：中国行政管理体制改革60年的探索[C].科学发展与行政改革——首届中国行政改革论坛论文集，2010.