公积金按揭贷款管理风险分析

李志平

摘 要：住房公积金按揭贷款是一种预抵押贷款，不可避免存在着诸多不确定的因素，如制度风险、政策和法律风险、信用风险、抵押风险等。就其本质上而言住房公积金按揭贷款风险也是一种金融风险。针对这些风险，主要应当从改革和完善委托贷款管理机制、完善公积金住房贷款政策和方式、尽快建立个人信用制度、严格个人住房贷款的抵押管理、构建贷款风险的政策化解机制等方面加强防范。

关键词：住房公积金；按揭贷款；贷款风险；风险控制

一、开发商楼盘项目准入审批环节

（1）主要风险点：一是开发商项目的“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）未全部取得或提供虚假材料。（2）相应的风险控制措施：一是受托银行或管理中心通过发证部门现场核查、网上核查、实地查验等方式审核开发商楼盘项目准入申请材料（特别是开发商项目的“五证”）的原件和复印件，查验材料是否完整、真实、合法、有效，验证无误后加盖“与原件核对无误”章。二是要求开发商提供国有土地使用权转让合同、购地款发票及公证书复印件，并就查验其真实性，验证无误后加盖“与原件核对无误章”。

二、职工购买商品房期房环节

（1）主要风险点：一是购房时零首付或开发商代垫部分资金付首付的情况（骗贷风险）；二是非配偶或非直系血亲关系的人们共同购房（即购房共有人之间非父母或子女关系）造成一旦有纠纷共有人之间均不还款的风险（信用风险）；三是与未成年子女共同购房的政策與法律风险。（2）风险控制措施：一是在购房职工申请公积金贷款时，要求贷款贷前调查人员应调查借款申请人购房情况和购房行为真实性，确认房屋交易真实、合法、有效。并调查借款申请人首付款支付情况。二是管理中心应规定职工购买自住住房方可申请公积金贷款，“自住住房”指借款人居住其内且对该房屋拥有所有权的住房，有产权共有人的，产权共有人之间须为配偶或直系血亲关系（即父母和子女关系）。

三、缴存职工申请公积金贷款环节

（1）主要风险点：一是借款申请人（含产权共有人）、配偶的真实性有问题（骗贷风险）；二是借款申请人（含产权共有人）、配偶的个人信用有问题，还贷款意愿极低，或是借款申请人（含产权共有人）、配偶的还款能力有问题（信用风险）。

（2）风险控制措施：一是调查人员应在贷款受理时与借款申请人、配偶进行面谈，核实面谈相关人员身份证件，查验身份证件是否真实、合法、有效，查验面谈相关人员提交的身份证件复印件与原件是否一致。二是管理中心应规定，借款申请人配偶和共有人及其配偶应当作为共同借款申请人。借款申请人和共同借款申请人简称“所有借款申请人”。所有借款申请人个人信用良好。

四、管理中心审批公积金贷款

（1）主要风险点：审批出现差错或不明确，造成受托银行办理差错的风险（操作风险）。（2）风险控制措施：公积金贷款审批实行信贷工作人员复核调查、分管副主任审核、主任审批的三级审批制度；严格按相关规定审批公积金贷款的额度和期限；当管理中心启动贷款应急预案时，按应急预案方案规定审批。

五、签订借款担保合同环节

（1）主要风险点：一是借款合同担保抵押合同文本有漏洞（合同内容跟不上相关法律的变化），客观造成的风险（法律风险）；二是借款人及其配偶、抵押权人及其配偶、担保人漏签名字或用其他人冒签借款合同担保抵押合同或有不完全的房屋处置权限造成的风险（操作风险）；三是借款人隐瞒婚姻情况，造成抵押法律效力有瑕疵的风险（骗贷风险）。（2）风险控制措施：一是管理中心应规定，受托银行使用上级行统一制发的普遍适用的合同文本，应报管理中心备案并经同意后使用。二是受托银行贷款工作人员应核实借款人夫妇、担保人身份，执行双人面签制度，要求各合同当事人在相应的借款合同、抵押合同、保证合同等法律性文件中签名加按手印。

六、办理房屋抵押担保登记环节

（1）主要风险点：没有抵押登记或没有设定第一顺位抵押权，造成抵押物无足额的抵押效力的风险（操作风险）。（2）风险控制措施：规定将住房价值的全额设定抵押，管理中心或受托签订贷款银行应作为第一顺位抵押权人。土地使用权类型为“划拨”的或抵押房屋为自建房的，还应办理土地抵押登记手续；受托贷款银行指定专人负责办理抵押登记，落实抵押事项，负责妥善保管抵押权证，并向抵押人出具抵押权证收妥通知。

七、发放公积金贷款环节

（1）主要风险点：发放差错造成的风险（操作风险）（2）风险控制措施：一是受托银行应设立专门贷款发放岗位。贷款发放人员应依照管理中心审批意见，审核贷款发放证明材料，核实贷款发放条件是否落实，确保合同约定的发放条件、发放证明材料符合规章制度要求。二是受托银行核算部门（岗位）根据贷款发放经办业务部门手续，按规定办理开立账户、划款等手续，并将贷款支付等凭证联交经办人员留存归档。需要送达借款人相关凭证联的，同时送达借款人。

八、借款人归还公积金贷款环节

（1）主要风险点：贷款期间发生下列情形之一造成的风险（信用风险）。借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料；擅自改变贷款用途或挪用贷款；借款人未按合同约定的还款计划还款，连续3 个月或累计 6 个月未按时偿还贷款本息；或在合同到期后未归还贷款本息；借款人卷入经济诉讼纠纷案件中不能正常履行偿还贷款本息义务；借款人死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，若无继承人、受遗赠人、法定代理人，或其已继承财产的法定继承人、受遗赠人、法定代理监管人拒绝履行借款合同；抵押人未经管理中心或受托银行书面同意，将抵押物拆迁、出售、转让、赠与，或将抵押物、质押物重复抵押、质押。（2）对应的风险控制措施：限期纠正违约行为；中止借款人尚未提取的贷款，收回部分或全部贷款本息；按规定计收逾期利息和罰息；按照合同约定提前处分抵押物或质押物，清偿贷款本息；按照合同约定提前追索保证人的连带保证责任；依法追偿贷款本息；直接从借款人或保证人账户（含个人公积金账户）上扣收逾期贷款本息和罚息；有权通过管理中心网站或外部媒体对借款人、保证人恶意拖欠行为予以曝光；追究借款合同约定的其他违约责任。

参考文献

[1]唐军娥.住房公积金期房贷款风险防范浅析[J].湖南财政经济学院学报，2015（1）：59-66.

[2]古丽萍.浅谈住房公积金贷款的风险与控制措施[J].金融经济，2014（24）：149-150.

（作者单位：阿拉善盟住房公积金管理中心）