房地产工程平面控制测量的技术分析

孙雷

摘 要：结合实际，重点探讨了房地产工程平面控制测量技术。

关键词：房地产；平面控制测量；技术

目前，房地产业正在发展成为社会主义市场经济中一个支柱性的产业。房地产作为一个不可移动的、长久耐用、价值巨大而又人人必需的特殊商品进入市场，正在越来越受到社会和人们的普遍关注，同时以计算机技术为核心的现代信息技术也有了飞跃的发展，它向传统的档案保存模式及成图方式提出了挑战。在新的形势下，对房地产测绘的准确性、现实性、技术性提出了更高的要求。

1 房地产测绘定义

1.1 房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

1.2 房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸---房地产分幅平面图。房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。

2 房地产测量要素

2.1房地产要素测量主要采集界址点、境界、房屋及其附属设施、独立地物、铁路、道路、桥梁、河流、湖泊、水库等地形地物。目前，城市建筑物密集，高楼越来越高，树木成林，使得航摄比例尺受到限制，航空摄影测量成果的精度已很难满足城市房地产测量的要求。用电子速测仪和电子记簿，或便携式计算机所组成的野外数据采集系统进行房地产要素的测量和数据的采集，是今后房地产测量的发展方向。

2.2 国家标准《房产测量规范》对全野外数据采集的流程和精度要求作了详细的规定。全野外数据采集宜使用精度不低于3级的全站仪，即其测距精度不地于2级，其的测距中误差小于10单位，测角中误差不大于±6"。

3 房地产平面控制测量技术

3.1 房地产平面控制测量主要是为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。

3.2 房地产平面控制测量也有其现势性，由于城市建设的扩展和旧城改造，原有的控制成果部分遭到破坏，为了保证房地产平面图的现势性，必须及时布设新的控制点，以确保房地产平面图的变更测量和其他日常测量工作的正常进行。

3.3 房地产平面控制测量有其阶段性和经济区域性

（1）房地产平面控制测量要考虑城市的远景规划，在精度上要留有余地，以便于控制网的扩展。

（2）对于经济发达区域和一般区域在布设控制网点时，其精度应有所区别，发达区域测图比例尺大，所需的控制测量精度要高；一般地区测图比例尺要小，则控制测量的精度可低一些。这样区别对待，既可避免不必要的浪费或损失，又能满足房地产测绘工作的需要。

3.3 房地产测量过程中，为了充分利用国家和城市的已有控制成果，保证测绘成果的共享和质量，满足国家经济建设和房地产管理的需求，房地产平面控制测量的布设原则和其他控制测量一样应遵循下述原则从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

3.4 导线测量的方法应用

导线测量是一、二、三级房地产平面控制最常用的方法。导线测量的布设和观测简单易行，精度保证，设备需要比较普遍，观测速度快，所以受到普遍的采用，尤其是建筑物或树木密集区的城市地区，导线测量起到了其他方法不能替代的作用。

4 房地產平面控制网的布设

房地产平面控制网的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设的原则进行，以达到经济上和技术上的合理性。房地产平面控制网的布设，其范围应考虑城镇发展的远景规划，首网布设一个主控制网作为骨干，然后视建设和管理要求，分区分期逐步有计划地进行加密；其精度方面，要留有适当的余地，特别是要使控制网外围边长的精度留有余地，以使得主控制网有扩大控制范围的可能性，避免将来因控制范围不够而重新布设控制网。

5 房地产平面控制网布设的一般过程

5.1 了解控制测量的目的和收集资料

主要了解测区的地理位置、形状大小，今后发展远景，测量成果使用的精度要求，完成任务的期限以及生产上对控制点位置、密度的要求等。房地产测绘人员应到有关测绘业务及管理部门收集有关资料。

5.2 确定布网方案

根据控制成果今后的使用要求和已收集到的测量资料及拥有的仪器设备、技术力量等条件，确定布设控制网的方案。图上设计宜在1：10000或1：25000的地形图上进行：首先展绘已知点、网；按照已定的布网方案从图上判断点与点之间是否彼此通视，由各点组成的图形能满足规范所规定的精度和其他要求，布在位置也应能满足使用要求。图上选点后，须到实地确定，是否切实可行，为了保证控制网精度和避免返工浪费，还应该估算控制网中推算元素的精度。此处限于篇幅不再展述，请读者参看有关控制测量书籍。

5.3 编写技术设计说明书

编写技术设计的目的在于拟定房地产平面控制测量的实施计划，从整体规划上、技术上、组织上作出说明，其要点是：

概况内容包括设计的目的和任务；测区的地理位置；地形地貌的基本特征；测区原有成果的作业情况，成果质量情况及利用的可能性和利用方案。

设计方案及其说明平面控制网的等级、图形、密度；起算数据的确定；控制网的图上设计及精度估计。

作业方法作业的原则、方法和要求，觇标类型及埋设标石的规格，提出标志建造和委托保管的要求，提出测角，测边仪器的检验，边长、角度观测，外业成果的记录方法，成果检验和质量评估的办法和要求等等。

各种附表附图编制工作量综合、进程表；需用主要物资一览表，控制网设计图以及其他各种辅助图表等。

5.4 造标埋石

确定了控制点的位置以后，须着手进行造标埋石工作，埋设的标石作为点的标志，建造的觇标作为观测时照准的目标，一切观测成果和点的坐标都归算到标石中心上。

5.5 外业观测

待所建造的觇标和埋设的标石稳定后，即可开展观测工作。观测前，须按规范要求对仪器进行检校，测距仪还须进行检测。

5.6 内业计算

内业计算包括概算、平差和坐标计算三部分。概算就是把地面上观测的成果投影到高斯平面上的计算工作和平差前其他准备工作。平差计算就是消除多余观测带来的几何图形的矛盾，鉴定观测值与平差元素的精度，求出各推算元素（如边长、方位角或坐标值）的最或然值。

5.7 编写技术总结

全部计算工作完成后，应该列出成果表，即将所有各点的坐标，各边边长和方位角列成表格，最后编写技术总结，以供测量成果使用者作参考。

6 结论

随着社会主义市场经济的形成和发展，房地产测量为法律、房产产权、产籍管理、房地产开发利用、房地产交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供依据和数据资料。房地产测绘的服务将面向全社会。