购物中心商铺“钱景”凸显，二三线城市机会更多

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购物中心是啥

商务部给购物中心的定义——多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种集合体内包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。国内的购物中心包括社区型购物中心、区域型购物中心、城市中心型购物中心三类。

未来四年，国内新增1300多家购物中心

据中国购物中心产业资讯中心提供的数据显示，中国购物中心在未来4年内，将在现有的2500余家基础上，新增1300多家，预计到2018年，国内购物中心数量和规模将位居全球第四位。

购物中心的大量增加有以下几个原因造成：一是“限购令”的出台，让民宅销售跌入谷底，越来越多的开发商开始青睐商业地产，而购物中心又是诸多商业地产中回报率最高的一种；二是城市化进程速度加快，随着各个城市的规划改造，原有的商业企业（如商场、超市）已经难以满足人们的需求，市场中对于购物中心的需求越来越大；三是城市人口数量的猛增，不仅是一线城市，连二三线城市每年都要涌入大量的外来人口，原有的商业区域已经难以满足市场需求，需要重新开拓新的商业区域。

另外，据国外权威机构统计，人均GDP达到3000美元时，人均购物中心的面积约1.4平方米，而国内主要城市中，人均购物中心面积在0.1—0.6平方米之间，市场空间巨大。

钱景凸显，二三线城市机会更多

前文已经介绍过，购物中心实际上就是由若干个大小不一的商铺组成。购物中心既然会成为未来零售业发展趋势，那么相关商铺也会具有较高的升值空间。以上海市为例，非市中心的购物中心商铺售价2015年上半年比2014年同期上涨了30%，租金上涨了50%。

不过由于一线城市购物中心商铺市场基本已经成熟，而且商铺价位处于一个较高的价位不适合中小投资者介入。目前最适合中小投资者介入的是二三线城市的购物中心商铺。理由如下：

一是，未来新增的1300家购物中心，二三线城市占到了1000家以上，数量多，投资者选择余地多。

二是，购物中心形式刚刚在二三线城市中发展，商铺售价不高，有不少区域的商铺售价仅二三十万元，颇适合中小投资者介入。同时由于底价低，如果选擇好的地段，其升值空间很大。

注：购物中心的商铺投资回报率约4%—6%，所以不适合急于求成的投资者介入。

三是，目前国内各个行业的知名品牌都已经开始渠道下沉，将二三线城市作为未来重点销售区域，这会提升购物中心的品牌企业入驻率，对于商铺升值起到促进作用。同时二三线城市的消费率要高于一线城市，商铺出租率高于一线城市。

投资赚钱有讲究，

城市化率50%才能介入

据业内专家介绍，投资者最好选择城市化率超过50%的地区投资，因为这个阶段该区域购物中心业态刚开始发展，商铺价格基本处于最低位，升值潜力巨大。

注：城市化率指城镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比重。

另外，还有四点投资者需要注意：

一是，购物中心的周边业态。其周边业态对于商铺投资收益有很大的影响，一般而言，购物中心周边1.5—3公里处，有2—3个较为成熟的大中型社区，而且还要有一个较为成熟的商圈，考察标准是便利店不少于5个或小型超市不少于3个，饭馆至少20余家以及相关的配套设施十分完善，如幼儿园、学校都有，否则人气不旺，很难带火购物中心。

二是，不做零售，只做服务。这点主要针对投资者投资的商铺用途所讲，投资者最好将商铺出租给从事服务业的商户，如餐馆、水吧、淘气堡等，千万不要出租给从事零售业务的商务。因为购物中心的主体是商场、超市，从事相关零售业务的商户无论是品种还是价格都竞争不过对方，很难盈利，难以长久经营，而商铺转让次数过多，会降低吸引力，因为会认为这个位置商铺风水不好，会延长投资者投资回报率。

三是，社区购物中心尽量不要涉及，因为社区购物中心服务对象就是一两个社区，人流量较少，会延长商铺投资回报期，不适合中小投资者介入。

四是，当商铺每平方米售价超过周边地区民宅售价的2倍以上，投资者就不能轻易投资，因为两者1：2时是一个最佳投资点。