“农转非”居民安置小区物业管理研究

王剑桥+赵曼曼+黄赵琦+宋亚静+袁婧

一、引言

随着我国工业化和城市化的快速推进，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置当地“农转非”居民为主的拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势[1]。“村转居”社区成为城市基层社会的重要组成部分，也将成为“农民市民化”的重要场域。本文通过对河南省五个“农转非”安置小区物业管理现状进行调查分析；通过评估现有的管理制度的问题，给出相关可行性的建议。

二、相关文献综述

（一）农民安置小区物业管理模式

当前我国农转非小区在物业管理上正处于不断探索中。深圳的安置小区管理模式有：以由社区自行组建物业服务公司，实施有偿物业管理的“水田模式”、由社区居委会聘请专业的物业服务公司的“大浪模式”和社区股份公司与物业服务公司合作的“三联模式”[2]。成都市实践出托管、共管、自管3种安置小区的管理模式。其市下的温江区形成了一套“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的新机制。聊城市出台了相关办法，规定业主入住新型农村社区时，由业主自愿选择管理模式。彭州市则探索出“村级组织+小区自治+市场化运作”的农村物业管理新模式[3]。

（二）农民安置小区的特点

何利松和周徐胤认为安置小区在规划建造中具有建设数量大、建造质量高、地段位置好、出租比例高的特点。胡振光[4]归纳了安置小区具有城乡结合的地域性、亦城亦村的过渡性、居住人口的流动性和社区管理的复杂性的特点。杨宏伟[5]则从居民特点方面总结了安置小区具有居民结构复杂、部分居民拥有集体资产、居民文化素质和思想观念存在差异、传统关系依然发生作用的特点。

（三）“农转非”的市民化研究

有关市民化的研究可以分为两大类：一是农民工市民化的研究；二是“农转非”居民的市民化研究。目前，市民化进程在我国困难重重的原因有：宋仁登[6]认为户籍制度，城乡二元结构和土地制度等制度因素是市民化的较大阻碍；靳龙[7]提到了农民对于身份和思想观念方面的困难转变。冉娟[8]则具体指出社会群体的分化和社区的组织形成是“農转非”居民无归属感的重要原因。在解决方法上，欧阳力胜[9]认为应在科学测算衡量农民市民化的成本及收益后，从推进户籍制度改革，建立合理土地流转和征用补偿制度，建立城乡统一平等就业制度，构建完善社会保障制度等几方面来有序推进农民市民化进程。

三、实证研究分析

基于“农转非”安置房的物业管理调查，我们选取了五个农转非安置小区，分别为仁和新苑小区、仁和苑小区、清河湾小区、黄岗寺嵩山路小区以及花园庄新社区。其中仁和苑曾是开封市安置房示范性小区，具有较强的代表性；郑州市黄岗寺嵩山路小区则是郑州一个较大的安置房小区。我们共发放问卷215份，根据入住率及其廉租房与安置房的比例，分别为清河湾26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黄岗寺嵩山路小区42份，花园庄37份。以下是5个小区的问卷结果的分析：

（一）居民对物业管理满意度分析

根据调查数据显示，当前安置居民的物业管理并不满意。清河湾和花园庄新社区的安置居民迁入小区较短，业主能够主动缴纳物业费，物业公司的运转得到保障，但业主对物业的满意度也只有34.41%和37%。黄岗寺嵩山路小区属于较早的居民安置社区，社区管理模式较为完善，居民对社区的管理满意度为31.46%。仁和苑与仁和新苑业主与物业矛盾较深，拖欠物业费现象严重，物业因此也并未向业主提供应有的服务，且经过多次调解后矛盾并未解决，两个小区的满意度仅为17.2%与13.66%。安置居民对物业管理普遍不满的问题是物业管理模式的混乱，且居民普遍认为物业费不合理。安置小区与商品房小区实施同样的物业管理模式。两种社区的物业费水平相似但普通小区设施齐全，绿化到位，管理水平均高于安置小区。多数的安置居民认为他们并未享受到与商品房小区一样的安保、绿化和相应的娱乐设施，而不愿缴纳物业费。物业对于当前的问题并未有良好的解决办法，往往是采取不交费就不服务的态度，导致二者矛盾程度加深。

追其原因在于：农转非”安置小区管理理论与制度的缺失。当前河南省中小城市“农转非”小区管理大多处于规划在建阶段，对于安置小区的管理还处于探索中，并未有一个系统的理论与方案。理论的缺失与管理模式不适用导致当前河南省内“农转非”小区管理主体不明确，监督不到位，管理内容又缺乏相关制度法规的依托，使得物业、开发商、业主和政府等多方面矛盾的激化。

物业管理模式不健全。安置房物业一般由开发商委托物业公司管理，而当前河南省内物业公司普遍专业素质不高，相关管理制度也并未完善。物业公司管理失责，物业管理人员职业素质不足，使居民即使交了物业费仍享受不到相应的服务。而物业管理方面相关法律的空白使居民无处申诉，因此与物业形成对抗关系，双方互相不满形成恶性循环。

（二）居民自身市民化程度分析

根据问卷结果分析，清河湾、仁和新苑、仁和苑、花园庄居民对于搬入社区后生活方式的改变存在抵触与不适应比例较高，分别为61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，郑州市黄岗寺的比例相对较低为30.95%。对于其抵触与不适应的问题主要为失地后经济收入不如之前高、搬入城市里导致其消费水平上升、周围公共服务设施缺失带来的生活的不便以及对自我身份转化的不适应。当前的问题和对未来生活的迷茫让他们对现居住的地区没有归属感和安全感，使得安置居民对小区生后的不满程度较高。

出现这些问题原因在于政府的职能发挥不到位。政府在建设过程中规划、监督不合理，致使安置小区存在周边公共服务设施缺失、安置房屋质量差、服务提供不到位等一系列硬性问题，当前政府对于安置小区往往是“重建不重管”的态度。后期建设成功后不注重对转入另一种生活方式的农民进行引导和对小区的管理，对于小区矛盾的解决也仅仅是发挥一个协商调解作用，然而实际的问题并没有从根本上得到解决，使得居民对当前的生活归属感减弱。

农民自身经济条件与实际情况的制约。安置房中都是土地被强制倾占或农村房屋遭到拆迁的农民，他们失去土地即断绝了经济来源，勉力维持着最低的生活标准，难以且不愿负担较为高昂的物业费。其二，安置房的实际情况与农民对安置房质量、小区管理、小区环境、治安等方面的期待不符，农民享受不到合理的服务，生活质量不如以往。其三，农民主动性不足，参与物业管理意识薄弱。安置房居民多是无奈入住安置房，受农村住房观念及生活观念影响，形成管理与被管理的对立情绪。

（三）社区管理模式意愿分析

根据调查数据整理而得仁和新苑小区、仁和苑小区、黄岗寺嵩山路小区和花园庄新社区的居民最青睐的社区管理模式是物业与居委会共管。而开封市清河湾小区居民则更倾向于物业公司专业管理的管理模式。

通过深度调查，更希望采用物业与居委会共管方式的小区居民对物业公司的管理有诸多不满，尤其是在开封市仁和新苑小区和仁和苑小区，物业公司推卸责任，对居民反映的问题视而不见等行为已经让该社区居民对物业公司专业管理不抱有任何希望。反观开封市清河湾小区，居民的最佳選择却和前四个小区截然不同。在深度访谈中，我们了解到，清河湾小区居民入住仅有一年，社区设施完好，没有大问题，居民也没有拖欠物业费的情况，物业能够及时解决问题，使得物业能与居民和谐共处、互利共赢。但在清河湾小区居民心中排在第二位的也仍是共管模式。

开封市仁和新苑小区、开封市仁和苑小区和安阳市花园庄新社区的次优选择都是居委会自治。原因是这些小区的物业公司在收取不算低廉的物业费后没有尽到责任，未能解决社区居民问题，导致居民不愿交物业费，从而物业没有解决问题的积极性，引发居民不满，陷入恶性循环。二是“农转非”安置房小区的居委会原本就是之前村委会成员，对居民的生活较为了解，能够更好的进行管理。然而在郑州市黄岗寺嵩山路小区，居民在物业与居委会共管模式之后的选择则是物业公司专业管理。至于原因我们也能了解，郑州是河南省省会，物业公司都有着较为先进的专业化管理理念；并且居民对目前的物业公司也并无较大不满，因而第二位选择了该模式。

总的来说，通过实际调查，物业与居委会共管这一社区管理模式是“农转非”居民安置房小区居民最终最支持的管理模式。大多数居民们不愿让物业公司全权代理小区的后勤保障，但又担心居委会的管理不能像物业公司那样专业，于是将二者折中选择了一个中立的方案，即物业与居委会共管。

四、“农转非”小区管理的新思路

现阶段，河南省中小城市的安置小区仍处于发展的新阶段。对于如何解决小区管理存在的问题，我们希望引导安置小区从单一化的物业管理多元化管理的新型小区模式转变，从而加快安置小区的居民的市民化进程。对此提出一个政府——居委会——物业公司——业主委员会——业主多元化治理的“五阳模型”来改进当前“农转非”小区中存在的问题。图示如下：

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（一）政府

政府在“农转非”小区管理和推进农民市民化中起着“引导者”和“监管者”的重要作用，具体应当做到以下各点：建立健全相关法律法规，完善政策体制，明确各方权利与义务，使其在处理相关问题时有法可依。转变当前政府“重建不重管”的管理模式，加强对安置房小区管理的引导和监督，对于各方难以解决的矛盾，政府应及时进行干预，给小区各方一个公正合理的解决方案。加大对“农转非”安置小区的资金投入力度，加强安置小区房屋的质量，合理规划小区周围公共配套设施，保障安置房业主正常便利生活。建立专门的物业管理指导小组，开设便民服务窗口，为业主提供便民化的服务。逐步改革城乡二元制户籍制度，建立统一城乡户口登记制度，不让户籍制度成为农民取得合法权利的障碍。完善就业制度，保障农民工与市民享有同等的就业机会和待遇。加强对农民的职业技能培训，鼓励安置居民就业创业。逐步构建全面覆盖安置居民群体的医疗保险，养老保险，义务教育，社会救助，社会福利等方面内容的公共服务体系，解决安置居民的后顾之忧。

（二）业主

积极配合物业管理，熟知一定的物业管理条例，遵守条例规定的主要内容。若出现物业方面的问题时，要主动与物管处联系，互相沟通或者与业主委员会、居委会共同商讨解决方案。加强法律意识，业主可在必要的时候运用法律的手段来解决问题，并且可以积极参与一些法律宣讲活动，来提高自身的法律意识。积极转变自身的思想观念，共同参与社区管理，尽快融入社区生活。

（三）业主委员会

及时把业主提出的问题反馈给居委会以及物业公司。业主委员会通过把各个单元的业主集中管理、统一服务，把业主明确需要的意向、服务内容、服务方式告知物业公司，积极监督、管理、服务于业主，来实现和谐的小区生活，避免出现业主与物业公司出现意见不合的矛盾。定时巡查小区，将损坏的设施等其他不良现象及时报告物业。业主委员会应强化自身职责。积极参与物业公司招标过程中去；做好宣传工作，制定相关的章程；主动与业主进行沟通。

（四）物业

健全物业管理制度并形成社区事项等级制度。物业应以《物业管理条例》为依据，制定社区物业管理条例，具体的编制要结合小区的实际情况。成立社区管理小分队，根据社区事项等级制度将小分队分为不同梯队，遇到相应的问题出动相应的小分队，使社区内的问题在尽量短的时间内得到最专业的解决。深入居民了解群众意见，积极开展各项居民意愿投票大会，提高居民参与社区管理的积极性；同时和业主委员会积极进行沟通，了解居民想法，更好的开展工作，处理问题。培养专门的物业人才，对于物业的管理人员及领导层，要不定时进行讲课和学习深造，提高他们的管理水平和管理能力；对于物业的基层服务人员，要定期进行相关专业的继续教育和服务培训，提高专业技能和服务水平。设立问题投诉和咨询小组，专人接听来自业主的问题投诉以及对物业人员的服务反馈；制定服务反馈制度，促进物业服务人员积极性，根据接受物业服务的居民的满意程度，对物业人员进行奖惩。

（五）居委会

积极主动配合政府工作。坚持向居民传达党的法律法规及其相关政策，自觉组织活动帮助党开展工作。向居民普及科学文化知识，发展社区文明建设，帮助居民树立维权意识及承担自身义务的意识。向有关部门反映居民意思及有关建议，协调居民、物业、政府之间的关系。

组建物业纠纷协调小组，公平公正公开的处理纠纷问题。居民纠纷的受理要及时，解决过程要公平公正公开，从而体现平等、公正原则，进而起到教化居民的作用。及时反馈并监督物业公司及时解决问题。帮助物业执行相关条例，参与管理居民。培养居民的市民化意识。居委会积极向居民宣传市民化的重要性及其必要性，组织活动帮助“农转非”安置房居民适应社区生活，转变其思想，使其与市民保持一致，从而避免类似于不愿“花钱买服务”的现象。

参考文献

[1]何利松，周徐胤.“农转非”居民安置小区物业管理：现状、问题与对策——基于杭州市的调查与思考[J].中国物业管理，2010（5）：42-47.

[2]赵向标.透视深圳“村改居”物业管理模式[J].中国物业管理，2013：77-79.

[3]胡榕.自贡市大安区农民集中居住区物业管理模式硏究[D].成都：西南交通大学，2016：10-15.

[4]胡振光.從村落到社区：“村改居”社治理研免——以广东南海为例[D].武汉：华中师范大学，2012：16-21.

[5]杨宏伟.“村改居”社区多中心治理模式研究——以K市S社区为例[D].南京：南京理工大学，2013：20-22.

[6]宋仁登.城市化进程中的农民市民化问题[D].青岛：中国海洋大学，2012：55-59.

[7]靳龙.“城中村”失地农民的市民化研究——以合肥市小郢村为例[J].合肥：安徽大学，2006：26-31.

[8]冉娟.安置社区居民身份认同的社会学分析——以重庆市B区Z小区为例[D].重庆：西南大学，2016：33-37.

[9]欧阳力胜.新型城镇化进程中农民工市民化研究[D].财政部财政科学砑究所，2013：86-87.

基金项目：此文章受大学生创新创业训练计划项目“‘农转非居民安置小区物业管理研究——基于河南省的调查与思考”的资助，是项目的阶段性成果。