房地产库存问题与去库存对策

〔摘要〕 2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，严格地说，不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。这主要是因为大多数人把房地产库存的数量明显低估了。其实，房地产库存有增量与存量之分，仅考虑增量，将严重忽视高库存的严重性，必须既考虑增量库存，更要考虑存量库存（住房的总空置率）。去库存的关键是降低总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用。住房既有消费属性，又有投资属性，其中投资比重过大会扭曲住房的供求关系，导致一边是库存严重、一边是价格暴涨的怪象。去库存，关键是对房地产定位的重新调整。有效落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，需要针对不同类型的库存问题，采取不同的去库存思路和对策，即：对一、二线城市，去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沫”；对现实库存压力大的三、四线城市，重点要把去库存与新型城镇化结合起来。

〔关键词〕 房地产，去库存，供给侧结构性改革，存量库存，房地产泡沫

〔中图分类号〕F287.8 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2017）02-0016-06

在2016年实施的“三去一降一补”供给侧结构性改革中，“去库存”的效果不尽如人意。从有关数据看，2016年房地产库存是减少了，但这是在房地产暴涨（特别是一线和部分二线城市出现了第三轮暴涨）的情况下出现的，是泡沫消化了库存，结果使许多人误认为中国房地产没有“库存问题”，闹出不少笑话。这与“去库存”的常识相违背，库存过多，就是供给显著大于需求，而有些是价太高，人们买不起，有些则是适销不对路，有钱也不想买。去库存应该是降价销售，一些买不起住房的消费者进入市场，消化库存，这是所有产品消化库存的“正道”。严格地说，2016年我国的房地产不是在去库存，而是加杠杆、添泡沫。究竟问题出在哪里？是库存过多的判断有误，还是我们走错了路，不是在去库存，而是在加杠杆，结果却把真实的巨量库存给掩盖了呢？今后我们到底走怎样的“去库存”之路？对这些疑问，本文将作出回答。

一、房地产库存既是增量概念更是存量概念

在市场经济条件下，生产企业或商业企业都需要合理的库存，以适应经济周期运行的需要，合理的库存不能讲是供大于求，而是满足周转、安全、在途等需要，由此出现了“库存管理”这一概念。根据商业周期的需要，企业会采取库存投资（也叫存货投资）、去库存、补库存等方式，对库存进行有效管理，以提高企业运行效率。而随着现代生产和管理水平的提高，一些行业或企业采取“零库存”的管理方式，即上世纪六七十年代日本丰田公司最早采取这种方式，大大地提高了企业的效率和产品的竞争力。就制造业而言，进入21世纪以来，不再需要大规模的库存调节，库存问题并不严重，企业一般仅为周转而预备库存，安全、在途等库存都降至最低，即制造业的商业库存已降至较低水平，制造业的问题主要是成本和产能过剩问题。产能与产量之间的缺口就是产能过剩，其中包括正常的库存调节。

（一）存在三种不同的库存类型

针对产品耐用性，我们不妨把库存分为三种类型。第一类是作为安全储备的库存。像农产品尤其是食品等“快销产品”的库存，生产的产品当年差不多就被消耗掉了，库存的概念就是储备，备战备荒。就国家来讲，一般有60天以上就差不多了，而家庭过去有存半年粮的说法，实际上有两三个月的储备就够了。第二类就是工业库存。正如上面所说，网络经济时代，这基本不是问题了，但耐用消费品仍然重视库存问题，重视库存管理，如汽车生产和销售，即耐用期越长的产品，库存越重要。其中，仍然比较重视原料库存和流通库存。在工业领域，库存问题转化为产能过剩问题，即库存概念由增量概念转化为“存量概念”。而房地产则属于第三类，既有增量的库存问题，又有存量的库存问题，而且随着时间的累积，存量库存变得更为重要，增量加存量，构成房地产复合型库存特点。

（二）住房库存主要是存量库存

目前社会上对房地产库存的概念存在明显的混淆。一般学者或企业把工业库存套于房地产行业上，使得对房地产库存的数量明显低估。如一个普遍的做法是人们将国家统计局公布的全国商品房待售面积作为房地产库存，说目前库存量为6～7亿平方米，这是明显将工商业周期的库存当作房地产库存，根本没有考虑房地产的存量库存问题，而在我国存量库存问题则是一个极为严重的问题。一些较为严谨的学者则提出狭义库存和广义库存的概念。所谓狭义房地产库存，即为现房库存，指报告期末已经竣工的待售现房，也就是现行房地产开发统计中的“商品房待售面积”，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋；而广义房地产库存，即可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，也就是在狭义库存的基础上增加待售期房库存。提出这一广义概念的学者，还指出在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存。这里还是概念混淆，这仍是增量库存，存量库存一点都没有考虑。很多人这样理解：所谓去库存就是把现有市场上待售的房子（或因高房价而卖不动的房子）卖出去，由于住房不同于一般的工业品和农产品，特别是它具有住居与投资双重属性，使得卖出去的房子并不一定就是消化了库存，更可能的情况是，库存没有变化，只是由一种库存转为另一种库存，由一部分人的库存转为另一部分人的库存。以2016年为例，全国房地产开发企业商品房销售面积和销售额分别增长22.5%和34.8%，其中住宅分别增长22.4%和36.1%。这是否就是库存减少了呢？我們调研发现，在一、二线城市购房的人多是有房人，买了第二套又买第三套，买了第十套又买第十一套，明显是投资投机性购买，投资性需求的特点就是房价越涨越买，而刚需的特点是对价格相对不敏感，这些巨额的成交量，多是投资性需求，还有一些是年青人恐慌性需求的释放。当存在较大的当期销售库存时，如果卖给无房者，就是消化库存，但如果是卖给有房者，特别是卖给拥有多套住房者，只是发生库存的转移，并不减少库存，这时只不过是由房地产商的库存转为投资者的库存，由增量库存转化为存量库存。一句话，如果房地产市场上存在大量的投资性需求，那么就会长期累积形成大量的存量房地产库存，实际上这些存量库存就是空置住房累积量，或者讲总库存率就是空置率。这样的理解才是全面的、真实的。空置率可以是增量空置率，即每年待售住房占比，也可以是存量空置率，即总空置率。因此，用商品房待售面积作为房地产库存既不全面，也不真实，而且容易形成误导，房地产库存主要是存量库存。

（三）我国的房地产库存问题到底有多严重？

要搞清楚一国一地的住房空置率并不难，有许多方法可以了解真实的住房空置率。除了经济普查等统计方法外，还有若干简单易行的办法可以使用。一是查黑灯，看某个时点上某地住房未亮灯的数量，这在理论上是讲得通的。点灯了表明有人住，未点灯则意味着无人住，被空置。但真做这样的调查也不容易。二是查水电或煤气表等，这种方法不仅理论上讲得通，而且容易实际操作，准确率也极高，每月不用电或用电少于某个量就认定为无人住房，被空置，这件事水电煤气管理公司就可以做，只是把数据汇集就行了。三是一些经济研究方法也可以估算出空置率来。一种方法是从总供给与总需求来估计最低的总空置率。社会上总的住房量是可以确定的，全国不动产统一登记制度可以实时掌握住房供给及分布状况，而总需求量最大值就是城市常住人口所折算的家庭数量，两者相减就是住房供大于求的量，即总库存量。考虑到在城镇工作的2.6亿农民工大部分没有安居城市，最多按20%算需求量，可以肯定的是，不考虑农民工的住房需求（在保障房计划中确实没有一个地方考虑农民工的住房问题），我们目前住房总供给量明显大于总需求量，出现了严重过剩问题，因为目前户籍人口不过5亿多点。从调查情况看，许多城市包括省会城市一家住房都超过了一套，一般为2～3套，一套房改房，一套集资房，一套商品房，有不少地方是人均一套住房，住房是严重过剩的。即使考虑到农民工的需求，我国的住房总供给量也是大于需求的，即我国住房已出现绝对过剩，再加上老龄化时代的来临，住房总过剩率将超过20%。国际经验表明，住房总过剩率超过10%将是住房“大拐点”的来临。即使把未来的可能城镇化的人口算进来，总过剩率也肯定超过10%，只是由于一些体制和经济的原因，我们的住房绝对过剩问题还未爆发出来。第二种方法是，从投资与资金增长来看房地产面临的严重库存问题。以1998年房改年为基点，至2015年我国房地产开发企业投资达9.6万亿元，其中住宅投资6.5万亿，年均分别增长21.3%和22.4%，比同期全社会固定资产投资年均增速分别快2.1个和3.2个百分点。就住宅而言，每年多增加3.2个百分点，累积下来就是一个巨大的存量，这个存量绝大多数形成了住房的存量库存（一小部分被用于弥补过去的不足）。而且根据我国制造业的发展经验，在一个重要的工业消费品普及过程中，如果高投资增长超过10年，一定会出现较严重的生产过剩或产能过剩问题，而我国的房地产自房改以来，高投资增长已达16年（1998-2014年），而且其原有基数不低。从人均住房面积看，我们都已经超过了日本、韩国等东亚发达国家水平。另外，从资金流量增长看，房地产泡沫化已经十分严重，与房价泡沫化对应的就是住房的严重供给过剩。2015年我国房地产企业本年实际到位资金为12.5万亿，比1998年增加了27.4倍，年均增长21.7%，比同期房地产投资增幅快0.3个百分点，比同期全社会固定资产投资到位资金增速快2.3个百分点。资金流长期过快流入房地产，自然一方面带动了房价的长期暴涨，另一方面则形成强大的供给能力，使房地产库存越积越多。

总之，关于房地产库存问题，不仅有增量与存量之分，仅考虑增量，将严重忽视高库存的严重性，必须既考虑增量库存，表现为当期库存压力，更要考虑长期累积的库存，表现为长期持久性库存压力。简单地说，存量库存就是住房的总空置率，去库存的关键是降低总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用。

二、房地产高库存的原因及危害

从特点上看，房地产库存属于复合型库存，既有常规性的增量库存问题，更有隐藏性较强的存量库存问题，而且存量库存是房地产库存的最主要部分（越积越多）。我国房地产库存的严重性表现为长期累积形成的巨大存量库存，即住房高空置率。这里的误导在于：一面是房地产高库存，一面则是房地产不断上涨，泡沫化越来越严重（房价收入比、住房租售比等指标远高于一般的均衡水平），这两者似乎是矛盾的，既然库存巨大，按价格与供求缺口的关系，房价应该下跌以消化库存，而实际上我们的房价上涨已完全脱离了一般供求关系，呈现反市场的基本特征（与市场垄断条件下的反市场是不一样的）。结果是不仅迷惑了大众，也迷惑了专家、学者们，使他们认为，既然房价仍在上涨，那一定是因为供不应求，或者讲供给过剩是暂时的。在这种情况下，库存或去库存便成了“伪命题”。所以許多开发商为“去库存”叫好，去库存意味着政府在帮助他们销售，政府帮忙，房价必涨。因此，借去库存之机抬高房价去库存，成为2016年各类房地产开发企业的一大绝招。

为什么房地产市场会出现“反市场”的情况呢？原因就是住房既具有消费属性（基本居住功能），又具有投资属性。住房总需求=消费需求+投资需求。一般商品没有投资需求，如果用于投资，肯定会不断贬值，从而使得投资亏本，因此，消费者买一般商品都是有多少实际需要就买多少，不会多买。而住房不一样，住房有投资属性，住房折旧的损失低于或远低于因地租上涨而导致的房价上涨，因此，房地产有升值的长期趋势，住房投资是影响住房需求和供给的重要变量，也给住房市场（主要是价格）形成巨大的“扰动效应”。在研究房地产总需求或总供给时，一定要把投资需求作为研究重点，投资需求的过度增长将会对当期或预期的供求总体平衡产生重大影响，从而扭曲一般的供求关系。问题在于：投资需求与消费需求不仅在性质上（用途上）不同，更重要的是它们对价格的作用机理也完全不同，即相反的作用，投资需求越多，房价上涨越快，房价上涨越快，投资需求随之越多，存在相互强化的机制（也就是系统论上的正反馈），这在经济学上叫“恐慌机制”，如农产品因短缺而出现的价格“蛛网曲线”，越涨越买。原因就是当投资需求占比越来越大（与之对应的消费需求占比越来越少）时，因投资需求具有无限性（你买二套是投资，买十套二十套也是投资，买上百套也是投资，一直无限放大下去，实际上我们也常看到这样的报道，有富商买下整栋住宅，买多套住房或整栋住宅不可能是用于居住，而必定是用于投资的），市场上出现了过多的投资需求破坏了住房“供求平衡”，即住房投资需求长期处于“饥渴”状态，再多也不嫌多，特别是中国人口规模巨大，投资需求的无限性更得以强化，而房价长期快速上涨的现实也在不断提示人们，每次调整都是新投资买入的好机会，房价越涨，需求越多，当然这类需求肯定不是刚需或自住需求，而是无限的投资需求在不断爆发，形成炒房的大浪潮。在过多投资需求的作用下，房地产当期供求关系则必然发生严重扭曲，无限的投资需求使总需求增长速度远快于供给增长速度，导致房价不断暴涨，同时由于购买者的实际住房需求越来越过剩，存量库存在同步大幅扩张，结果便出现了一面是不断高涨的房价，一面则是严重的住房空置率。

（一）多高的住房投资需求占比是合理的？

房地产调控之所以再一次陷入困境，再一次与预期相反，根本原因就是住房的定位问题没有解决。中外研究和实践表明，住房尽管既有消费属性，也有投资属性，但住房的主要功能是用于居住，不是用于投资。试想，如果为了满足人们的投资需求，再多的土地供应、再多的住房供给，都是无法满足的，因为居住需求是有限的，而投资需求是无限的。就一个家庭来讲，有一套住房就够了，但却买几套、几十套甚至上百套，查一个贪官，少则十套八套住房，多则几百套，这是干什么？就是投资或投机，用住房赚钱、发财。笔者在十多年前就说过，没有一个国家是靠房地产投资、房地产泡沫来实现现代化的，依赖房地产泡沫发展经济就是一剂“毒药”，就是新的“发展鸦片”，到头来会出大事，会把以前好的成果全丧失掉。住房的消费应占多大比例，投资应占多大比例，可能是一个难以回答的问题，但笔者的研究表明，投资需求不能超过10%，或消费需求要保持在90%以上。住房消费与投资之间的关系，就像就业与失业的关系，失业率多少就会造成经济系统不稳定，产生巨大的经济风险或重大危机？历史上最严重的失业率是在美国大萧条时期，当时的失业率高达25%，这是失业率的极限，有人会说，在25%的失业率下，不是还有75%的劳动力在就业，不是“大多数”都是好的吗？系统怎么就崩溃了呢？是的，这就是因为坏因素的作用，坏因素的作用总是特别强，它能抵消无数好因素的影响。通常经济正常运行的失业率在5～6%，超过6%就会不稳定，超过10%就会发生大的不稳定，达到15%就会酿成灾难。住房的投资需求对住房稳定健康发展也一样，超过了10%就会出现泡沫，产生不稳定性和风险。多年来我国的住房投资需求占比均超过了30%，有的地方高达50%以上，是投资投机过多推高了房价，不是什么刚需推动。因此，房地产的基本政策是：必须长期坚定地抑制投资需求，保障住房的消费需求，在住房立法上也必须明确规定国家只鼓励一户一套住房政策。

（二）要高度重視高泡沫、高库存的危害性

泡沫化是库存产生的直接或根本原因，同时，泡沫化也是“去库存”的最大障碍。一是它形成判断错觉。因为靠房价上涨（泡沫化）来消化库存、促进销售大幅增长，就是激发投资或投机需求，而不是激发自住需求，而自住需求才是消化库存的关键力量，结果是买涨不买跌的投资或投机需求越来越多，造成假繁荣的景象。温州炒房团消失了，但现在全国到处都是新的“温州炒房团”，全民炒房在这次房地产泡沫浪潮中更趋明显。用泡沫或加杠杆的办法来消化库存，只会把泡沫越吹越大，结果是增量库存转为存量库存，同时，还被市场或社会误认为库存问题不严重，甚至认为是“供不应求”的大好形势。二是资金过度向房地产流动，必然导致实体经济资金不足。据统计，2016年1-11月，固定资产投资到位资金总额为548462亿元，同比仅增长5.4%，净增资金28317亿元，其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元，增长15.0%，新增资金17922亿元，占全部投资到位净增资金的63.3%，即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。资金流的严重偏倚，必将对实体经济产生巨大的“挤出效应”，应引起高度重视。三是不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。房地产泡沫影响最大的是年轻人，他们也是创业热情最高的。房价过高既加剧了他们的住房负担，又影响了他们的创业创新激情，使许多人滋生浮躁、投机心理，不利于创新创业活动有序开展。

三、针对两类库存问题，采取不同治理思路

去库存，关键是对房地产定位的重新调整。2016年底召开的中央经济工作会议第一次明确了住房的定位是 “房子是用来住的，不是用来炒的”。这话非常通俗，但却是一条真理、一条铁律，违背了真理、铁律，必定会有恶果，特别是像住房这样一种重要的民生产品，如果定位错了，严重偏离了发展方向，一定会导致各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对经济长期发展产生巨大的破坏作用。因此，为防控房地产泡沫的继续发展，当务之急就是要重新明确房地产发展的基本定位。因此，如何有效落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，并针对不同类型的库存问题，采取不同的去库存思路和对策，是当前房地产调控及长期发展机制建设的重中之重。

（一）如何有效落实住房发展的基本定位

2012年笔者写过一篇《我国需要什么样的住房保障制度》的文章，提出亟需建立一套真正体现社会公平和效率的新住房保障制度。也就是说，在坚定抑制投资需求、保障自住需求的总原则下，要加快住房体制改革和调整，形成一套公平合理的住房制度，完善规范的房地产市场，形成房地产发展的长效健康机制。这一新的住房制度可以表述为：以市场化为基础，政府提供最基本的住房保障，只鼓励一户一套住房的住房制度，并相应地建立政府宏观调节与市场基础性作用相结合的房地产宏观调控政策体系。这里有三个要点：

1.以市场化为基础。1998年住房改革后，我们的住房供给是朝市场化方向发展了，但存在两个问题。一是只是局部的市场化，房价销售是市场化，但土地供给是非市场的垄断供给，其表现的“市场价格”是远高于“市场均衡价格”的，原因就是土地财政。因此，我们的土地制度需要改革，包括农村宅基地的市场化或城市土地市场的打通，要有真正体现市场化的制度和政策安排。“招拍挂”制度真正是市场化的制度吗？这些都需要我们好好研究。二是对市场化缺乏制度的或政策的约束。1998年房改和当时出台的个人按揭贷款政策，极大地刺激了住房市场的发展，但通过研究，我们发现由于时间仓促、考虑不周，其存在一个根本的制度或政策缺陷。我们可以把房地产市场比喻为一辆汽车，汽车之所以成为大众化安全可靠的交通工具，主要是因为其系统设计和性能的完善。汽车包括四个子系统：一是动力系统，通过踩“油门”给其提供行驶的动力，就像我们为刺激房地产发展，而采取许多金融、税收鼓励政策一样；二是刹车系统，是保障行驶安全的最主要装置；第三是电子系统；第四是车身系统。在遇到各种紧急情况时，汽车的安全保障主要是靠刹车系统完成，而汽车的刹车系统是一个设计非常精巧完善的系统，它包括刹车片、离合器、手刹、ABS装置四种选择，是发生万一情况时保护生命的最后装置。而我们的房地产业发展，在一开始，为了把房地产培育为经济的新增长点，安了大马力的“发动机”，却忘记了安置刹车系统。房地产业的刹车系统或装备是什么呢？就是税收和金融调节装置，其中最主要的是税收调节装置，它是总闸门，它可能避免住房成为过度投资的工具，使住房市场成为具有负反馈机制的有效市场，避免房地产泡沫不断强化。如果当买房投资获取的暴利多数都成为税收、占有过量的住房要交更高税率的税收时，市场投机行为将会被内在的抑制。因此，调节住房市场的过度投资行为，关键是建立内在的长效约束机制。

2.政府提供最基本的住房保障。它有以下几层意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，满足居民最低的住房基本需要，是保“基本”，不是保“改善”。二是要确定“最基本”的标准。“最基本”也就是“最低”标准，追求的是“低标准、广覆盖”的政策目标。不仅户型要小，而且要相对同质，不能有的大、有的小，由于位置的差异，单位价值肯定不一样，但总价值量应相当，不能出现户型价值量的明显差异，在城区户型尽可能小（仅满足最低住房需求），在郊区和中小城市可适当放宽。三是要防止一些过渡性制度安排或政策长期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是长期的保障，而许多政策性保障一般是过渡性的、灵活的。对此，要严格区别，避免一些过渡性保障的长期化，带来严重不公平问题。四是政府提供的保障性形式以实物为主，货币补贴为辅。

3.只鼓励一户一套住房。这既能从根本上抑制投资需求的过多过快增长，又体现了社会公平原则，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”关键中的关键。鼓励一户一套住房不仅要写入未来将出台的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以写入《宪法》。其含义是对一户购买或租赁一套住房在金融、税收等政策上永远都给予优惠，而对第二套以上的住房采取显著性差异化政策。现在的差异化信贷政策差异化不明显，在暴利情况下，用利率加10%的所谓差异化政策不可能起到抑制投机需求的目的。对第二套住房要采取高利率和税收政策，抑制这部分需求（高利率、高税收意味着购房成本高，对于愿意承受的人不限制购买），而不是禁止它。你可以购买第二套住房、第三套住房，但你必须付出比第一套住房高得多的利率，按照比第一套住房高得多的税率交税。既要征收高税率的保有环节税，又要开征高比例的投资收益所得税。这就是“只鼓励一户一套”的住房制度。

（二）区分两类库存，分类施策

对于库存问题，还有一点需要认识清楚。现在社会上较流行的说法是：三、四线城市有严重的住房库存问题，一、二线仍是供不应求，没有库存问题。也就是说，我国的房地产库存问题尽管很严重，但却是结构性的，即面临的是结构性库存压力，而不是全面严重的库存压力，这也是对库存问题低估的一种流行说法。笔者认为这种说法不够全面，因为三、四线城市库存过多、库存压力过大是没有疑问的，但一、二线城市同样面临严重的库存过多问题，只是现在这些城市投资投机需求太过旺盛，掩盖了实际严重的库存问题。实际上，我国的住房库存问题可分为两种，一种是房价无泡沫下的高库存，以三、四线城市为代表，另一种是房价高泡沫下的高库存，这时的库存被高投资性住房需求所掩盖，但被一些专家或官员误读为无库存，供不应求。就风险和危害而言，一、二线的房地产高泡沫才是真正的难题。就三、四线城市而言，库存就是绝对过剩，是看得见的，需要长期消化，新增投资就应减少，要靠真实的住房需求来慢慢消化。而一、二线城市的高库存是与高泡沫共存的，只要高泡沫破灭，库存就显露出来了，因此，去库存与去泡沫是紧密关联的。这是两者的最大不同，政策必须对症下药。

1.对一、二线城市，去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沫”。对一、二线城市严重的房地产泡沫化问题要高度重视，泡沫化继续发展不仅不利于房地产问题的有效解决，更严重的是，它会使供给侧结构性改革中“消化前期政策”的负担越来越重。我国房地产已经过三次调整，但每次调整都不到位（差不多仅调到1/3便终止），都出现了“半途而废”，这意味着未来房地产调整的压力会更大，难免不对未来的经济增长产生较强的新下行压力。因此，必须要在渐进式的去泡沫、去杠杆下，让一、二线城市的高库存问题显性化，并采取相应的“去库存”应对，再也不能走用激发投资需求来促销售、去库存的旧路（实践证明，这样做只会使房地产库存“越去越多”），这条路将会越走越窄，而且会延误中国经济转型升级的大好时机。因此，对一、二线城市，有效的去库存之路就是“挤泡沫”、降杠杆之路。具体的政策可考虑：

一要坚定不懈地抑制住房投机性需求。与“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位相对应，要精细设计相关的金融、税收政策，对二套以上住房的购买政策不能时而过紧，时而又过松，对此有必要进行清理、规范。同时，加强对房地产信贷总闸门的控制。

二是各级政府要积极引导房价增长预期。在房地产调控上，一些地方政府存在“顺周期”倾向，特别是对一些利益集团借机炒作、“火上烧油”视而不见，对此，要加强信息引导和对违规违法行为的惩治力度，合理引导预期。

三是加快房地产税改革，建立房地产稳定发展的长效机制。

2.对现实库存压力大的三、四线城市，重点要把去库存与新型城镇化结合起来。有的房地产商认为，三、四线城市的高库存主要是靠政府长期的政策刺激形成的，因此，去库存也要靠政府帮忙，即政府救市，甚至有人建议，政府应从开发商手中买房，一可救市，二可加强保障房建设，这看起来是合理的，其实不过是程咬金的“拐棍理”，房地产企业多是私人企业，自负盈亏，赚钱时快活，赔钱时却向政府伸手，这不仅不符合市场规则，而且三、四线城市保障房的供给差不多已饱和，前几年都差不多按占比20%（当时的要求）建好了，许多还分不出去呢！用假借保障房的名义来要求政府救市是荒谬的。在三、四线城市的去库存过程中，政府直接用财政收入补贴购买也是必须禁止的，这是乱花纳税人的钱。在三、四、五线城市，去库存是一个长期性任务，由于我国许多城市累积的库存量很大，还有大量的新建项目在施工，因此，去库存必定是一个较为漫长的过程，许多城市要消化五至十年，有的要消化十多年甚至几十年。要有效去三、四、五线城市的库存，必须重点抓好以下工作：

一是大规模减少房地产投资。通过减少投资来减少增量库存。要认清形势，承认房地产发展的长期“拐点”已经来临，不存在黄金十年后的白银十年，不调整、不去库存只会是“死路一条”，要横下心去库存。有的更为严重的高库存城市，可考虑宣布五年或十年不再新增房地产投资。这也是实际去库存最有效的办法，而且能改善房地产预期，特别是对房价相对平稳地回落起一定的稳定作用。

二是坚决地用市场的办法来解决高库存问题。多数房企需要降价促销，以价换量，像其他工业品市场一样形成价格竞争机制，提高性价比，让一些真正有自住需要但能力不够的消费者进入市场，消化库存；还有一些后进入的投机性中小房地产商，应加快兼并重组、破产退出市场，让有实力更具有专业能力的开发商“再开发”，满足广大消费者的需要。可以这样说，如果没有大批的中小房地产商倒闭、转型、转业，三、四、五线城市的去库存便不可能真正见效。去库存就是淘汰弱者、淘汰落后的过程。

三是政府的作用是促进去库存与加快推进新型城镇化良好互动机制的建立。新型城镇化中提出要解决“三个1亿人”问题，为了实现这一目标、有效地去库存，必须明确新型城镇化解决人的问题的重点是三、四、五线城市，房子与人要有机对接。这里需要重点加快与新型城镇化相关的供给侧结构性改革，如针对户籍制度改革的推进，政府可制定对房地产的税收优惠或补贴挂钩政策，不是买房子就补贴，而是解决农民工市民化就补贴，这种补贴是制度性补贴，是国家对过去“剥夺农民利益”的一种回馈，应将有关补贴资金列入国家和各级政府预算，全国统筹规划安排。另外，从地方吸引人才、招商引资角度来看，可以给人才入户以一定的住房补贴。

参考文献：

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责任编辑 于晓媛