论2016仓储地产发展现状和2017年趋势展望

文/徐佳梅

论2016仓储地产发展现状和2017年趋势展望

文/徐佳梅

2016年在世界经济不景气的大背景下，中国经济虽然增速趋缓，但总体运行平稳。作为物流行业中的基础设施产业，仓储地产总体上也呈现出平稳增长的发展态势。本文就2016仓储地产现状进行分析并据此对2017年仓储地产前景进行展望。

仓储地产；多样性；专业化；物流生态

2016年在世界经济不景气的大背景下，中国经济虽然增速趋缓，但总体运行平稳。作为国民经济很重要的风向标，物流行业中的基础设施产业——仓储地产的发展虽然同样面临着土地和人力资源成本的节节攀升、土地资源获取越来越困难、更多外来竞争者进入等挑战，但总体上来说还是呈现出平稳增长的发展态势。

据中经未来产业研究院发布的《2016～2020年中国仓储业发展前景与投资预测分析报告》1显示，仓储业固定投资额为6619.97亿元，同比增长28.4%。从横向比较看，仓储业固定资产投资额的增幅高于物流行业的整体增幅，也高于全社会的投资增幅，这反映了仓储业的历史情况与现实市场需求。从纵向比较，2008年之前仓储业投资年增幅平均达30%多，最高达50%，2008年之后增幅普遍下降，但2015年的增幅较2014年增加5.6个百分点，说明仓储业的发展仍呈现出比较强劲的势头。从全国格局上来说，市场的供给远远落后于需求，物流的强劲市场需求，不断推动着物流基础设施的发展，全国物流园区的投资、建设热情不减。

1.中国仓储市场供给特征

根据戴德梁行2016第四季度的研究报告显示，截至2016年第四季度中国高标准仓库面积达到2850万平米，华东地区占比最大达1300万平米。

物流仓储设施由于内需经济引领的现代物流设施需求、第三方物流的快速发展和中国零售格局的调整，已成为中国固定资产投资市场的新焦点。越来越多的商家进入到这个市场进行角逐。除了原有的物流地产开发商不断稳健地在全国布局建设以外，供给市场主要出现四类新增供给源：1.传统的房地产开发商的纷纷涌入，2.电商、快递投资自建物流仓储，3.获得稳健投资机构青睐，4.跨界进入者增多。

虽然有众多的进入者，但我国的物流基础设施整体供给市场仍较分散，现代物流基础设施主要投资者的市场份额占整体市场仅约2%。按人均建筑面积计算，仅占美国人均仓储面积的1/12。截至2016年第四季度，各区域仓储存量供给分布如下2：

2.主要现代物流设施提供商竞争格局

中国现有仓库中仅有25%比例能满足现代物流运作需求，属于现代物流设施。纵观2016年的物流仓储市场，呈现出参与者不断增加，令物流地产市场竞争进一步加大的趋势。根据戴德梁行2016年第四季度的中国物流地产市场快报显示2，普洛斯凭借其强大的网络和客户资源，良好的园区运营服务能力在现代物流设施行业中仍然一枝独秀，处于龙头老大地位。市场份额超过5%的第二梯队共有4家企业，他们分别是嘉民市场占有率达7%，宝湾、宇培、平安均为6%。第二梯队的市场占有加总达25%。安博、易商红木、丰树紧随其后，市场占有达4%。平安和万科自2015年进入高标库市场之后快速发展，至2016年末，其分别在全国运营着160万平方米和60万平方米的高标库。以电商客户为主的易商红木通过和红木的购并市场份额排名进入前10。

3.中国仓储市场需求特征

2016年面对中国经济结构的不断调整，制造业发展趋缓，零售业的活跃发展特别是电商零售业的迅猛发展，内需消费日益旺盛，从而也带动了整体仓储物流业的发展。仓储市场呈现如下需求特征：

3.1仓储的需求出现多样性发展

由于消费市场的多样性，传统的单一仓储服务已经不能满足仓储客户的需求。消费市场对仓储种类的需求呈现出多样化趋势。例如：随着人民生活水平的提高，对生鲜食品的品质要求也在不断提高，餐饮食品行业的发展使得低温仓储和冷藏仓库市场的需求量这两年也出现大幅度的上升。

3.2仓储专业化要求越来越高

随着更多企业投身仓储地产领域，竞争逐渐加剧，客户这两年来对于仓储的专业化要求也越来越严苛。原来简单的农民仓已经无法满足对现代仓储有要求的现代物流体系的运作了。以医药仓储为例，随着国家新版《药品经营质量管理规范》发布，对医药仓储物流也提出更高要求，当然作为医药仓储物流很重要的节点——医药仓储的要求也越来越严格。

随着一带一路的政策推进，铁路货运的资源越来越受到重视，特别是随着运输成本的逐年增长，更有效整合公铁联运、推动集装箱多式联运的铁路公路集合点的仓储需求也逐渐应运而生。

3.3仓储增值服务需求不断创造

随着电商进入到仓储地产领域，更多跨界运营者的进入，给传统仓储服务带来了崭新的思维和冲击，越来越多的企业希望仓储提供者能够一揽子地满足他们整体供应链的需求，这倒逼企业不断改变、创新。最明显的就是进一步带动了除传统仓储租赁以外的更多增值服务的需求。比如供应链金融服务、保险服务、仓配一体化服务、园区后勤服务等等。

4.中国仓储市场面临的问题与挑战

由于我国土地资源的稀缺性，作为仓储行业主要原材料——仓储用地的取得日益艰难，一些地方政府甚至把税收要求作为绑定条款添加到仓储企业土地合同中，这些都使得仓储企业的土地获取越来越困难，严格制约了仓储行业的发展。

中国整体物流发展起步较晚，大部分城市的物流缺乏整体系统规划，对于物流园区也没有一个统一的科学规划，仅仅是在城市的边缘或高速公路出口画几个圈，这些显然无法满足仓储业与相关行业协同发展的要求。

近几年大批新进者涌入到仓储业，造成了一些城市物流园区蜂拥而上，竞争加剧，局部地区供给与需求失衡。但由于这些企业自身的行业经验较弱，在园区规划、开发、运营和服务等方面能力较差，造成一些园区虽然开发出来但出于空置或低出租率的情况，极大地浪费了土地资源和社会资源。

中国人工成本呈逐年上升趋势，作为劳动密集型的仓储行业也同样面临着人力短缺的严重考验，但全面使用机器取代人力尚有一段漫长的道路。如何有效地进行人力招募、控制好人力成本也是众多仓储企业面临的严峻考验。

5.2017年发展趋势与未来展望

一线城市的土地瓶颈使得一线城市供地荒格局仍将在2017年延续下去，今后的仓储开发建设会向更多的内陆和二三线城市扩展。连同电商在内，线下零售、快速消费品和汽车等消费品行业仍将是2017年仓储需求的绝对主力。随着人们对生活品质要求的提升，人们对于优质新鲜食品的需求、对于跨境商品的需求将不断地推动冷库和保税仓库的需求扩张。

智能分拣设备、机器人、物联网云平台、自动化立体仓等新技术在仓储领域的应用今后会越来越多，这些都对仓库的承重、层高、开门方式等仓库设计规格提出了更高的要求。而智能化分拣设备又带动了更多的现代高标准仓库的需求。

设施、设备和劳动力作为物流运营必不可缺的三大经营要素，他们的变革也对整体仓储业发展带来不同凡响的意义。从设施方面来看，未来除了传统租赁模式以外，共同开发、合作经营等多种灵活的合作方案会越来越多地应运而生。在设备方面，客户对于融资租赁的需求也会进一步促进仓储企业向供应链金融领域的拓展，越来越多地仓储企业会涉足物流金融领域。而人力外包的需求，将促使更多的仓储企业寻找资源为客户提供更多的增值服务。未来仓储地产商将不仅仅是纯粹的仓储设施提供商和服务商，他们会纵横拓展，进一步成为集设施、金融、提供一体化、全过程供应链综合解决方案的综合服务商。

今后的仓储业发展热点不仅在智能仓储、物流金融、仓配一体化、多式联运领域，屋顶光伏发电、绿色仓储与配送技术与产品推广运用以及托盘循环共用的推广也将在仓储领域得到不断的扩展。仓储互联网+，生态圈的共生共荣将引领仓储企业迈向新的发展高度。

（作者单位：普洛斯投资（上海）有限公司）

1.中经未来产业研究院《2016～2020年中国仓储业发展前景与投资预测分析报告》

2.戴德梁行2016年第四季度的中国物流地产市场快报