APP下载

现阶段土地一级开发模式的探讨

2017-05-16艾浩奇

科学与财富 2017年12期
关键词:土地开发开发模式土地管理

艾浩奇

摘 要:从我国现有土地开发模式来看,已经形成了多层级立体开发模式,包括政府主导开发、企业自主开发、政府和企业共同开发三种模式。在土地一级开发体系中,各种模式适应情况不尽相同。通过对现阶段土地一级开发模式的探讨与规制,可以实现国土资源的有效利用,整合现有资源,实现土地资源的高效开发。

关键词:土地开发;一级开发;开发模式;土地管理

在我国现有土地开发制度生效前,土地利用只局限于出让、划拨等形式。近年来,随着经济社会的发展,房地产行业风生水起,土地资源成为紧缺资源,在实行土地储备制度的大背景下,我国逐渐形成现阶段的土地一级开发模式,根据各地情况不同,采取先行先试的方式,各地形成不同的一级土地开发模式,企业和政府之间协同运作,共同构成现有土地一级开发体系[1]。

一、土地一级开发的基本含义

从概念来讲,土地一级开发的概念仍存在诸多争议,不管是实务界还是学术界普遍认为,土地一级开发是在国家宏观调控指引下,根据不同城市的功能规划与定位,有针对性的土地开发模式,涉及到城市基础设施与商业开发等多种要素。从本质来看,土地一级开发是在指土地资源开发利用的一个阶段,属于开发利用的初始阶段[2]。在我国现有土地权属规划内,土地的所有权属于国家,要想开发利用土地,必须取得土地的使用权,主要包括出让、转让、划拨三种方式。土地一级开发是指在土地使用权尚未发生移转的情况下,开发主体依据国家规划与宏观政策,对土地资源进行有针对性的资源配置,实现土地资源的优化整合,达到可进一步利用目标,包括完成拆迁等基础环节,使土地不再具有权利主张的可能性,实现土地从“生地”到“熟地”的转化。

二、土地一级开发的基本模式分析

从不同的角度进行探讨分析,土地一级开发包括多种模式,最为重要的划分方法是依据开发主体来划分,在土地一级开发管理体系中,包括政府、企业等多种要素。

(一)政府主导下的土地一级开发模式

作为土地一级开发的一种重要类型,政府主导下的土地一级开发强化政府自身的作用。政府代表国家,代表土地资源的利用者与使用者,通过组建机构的方式,整合相关土地利用资源,实现土地利用权属的厘清与界定工作,进而完成土地一级开发工作[3]。政府通过设立专项基金或者财政拨款的方式,完成土地一级开发相关工作。在政府主导下的土地一级开发工作,不仅要完成土地使用权属的移转,同时也要完成相应的基本土地平整工作,同时要达到“三通一平”水平,保障基础设施建设,为土地的进一步开发利用打好基础。在政府主导的土地一级开发模式中,最重要的就是突出政府的管理属性,是一种公权力的介入过程。

(二)企业主导的土地一级开发模式

作为一种重要的土地资源开发利用模式,企业深度介入土地开发工作。随着我国改革进程的深入,越来越强调市场在经济资源配置中的决定性作用。作为市场经济的代表,企业在改革进程中发挥着重要的作用。土地资源作为一种稀缺资源,需要通过市场进行调节,进而实现科学定价与高效利用。企业主导下的土地一级开发模式,具有资源利用效率高等优点[4]。近年来,我国很多重要的土地资源利用,都能看到企业的身影,在最早的中关村土地资源开发利用过程中,当时国家尚未出台相关规定,就通过引入企业的方式,进行了土地资源一级开发,取得了比较好的开发效果。但是,单纯的企业开发模式,仍然存在一定的弊端,由于企业具有逐利性,而土地又是一种稀缺资源,企业由于自身的经济属性,在开展开发活动过程中,更加注重经济效益,而土地资源开发利用又具有较强的社会属性,二者之间存在一定的矛盾。

(三)政府与企业协同的土地一级开发模式

党的十八届三中全会提出,要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,同时强化政府引导作用,实现政府力量与市场力量的有机结合。在土地一级开发领域,政府与市场协同开发,就是一种有益的尝试。通过政府主导,保证土地一级开发的正确方向,同时充分引入企业资源,通过运用企业的现代开发理念与管理模式,实现土地资源的高效开发与利用,进而释放土地资源发展的潜力与活力,适应现代经济社会发展需求。

三、我国土地一级开发的现状分析

(一)开发的体量大,目前在一级开发的规模上,少则上千亩,多则数十平方公里,且多由有实力的房地产公司作为实施主体。

(二)投桃报李的模式已很难适应当前土地市场:一级开发中征地和拆迁是土地一级开发的核心问题,也是难点问题。现在拆迁的成本已越来越高。参与一级开发的企业其目的最终是为了拿地,而不仅仅满足于不到10%的一级开发利润。土地挂牌和摘牌制度会使土地一级开发的企业存在拿不到地的风险,存在不稳定性。

(三)操作弹性大,据《宪法》和《土地管理法》对征用土地的规定,土地一级开发的主体应该是当地政府,但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配,无明确的法律依据可言,虽有“谁投资,谁收益”作为指导,但仍存在大量的不公平现象发生。

(四)三大利益集团的权益应进一步的明确和规定,在一级开发过程中,政府、一级开发企业、土地持有者三方无疑成为了利益分割的三大集团,“最牛钉子户”、农民自焚、官员接受调查的闹剧,一定程度上造成了社会不和谐的一面。

四、优化我国土地一级开发模式的有效路径

经过实践与探索,我国土地一级开发已经形成了有层次、立体化的综合开发模式,充分激发了多方发展活力,实现了土地资源的优化配置,对于提升我国土地资源利用效率,具有至关重要的作用。但是,我国目前的土地一级开发模式,仍然存在诸多不足,亟待优化提升,推动我国土地一级开发不断提档升级,助力全面小康社会建设。

(一)构建法律体系,强化制度保障

土地作为一种稀缺资源,要想实现高效开发利用,离不开系统的法律规范。我国土地一级开发受到我国《土地储备办法》的规制,同时还有很多规定,散见于各种法律法规当中,因此,通过购构建完整、科学、具有体系性的土地资源一级开发法律体系,对于土地一级开发工作的顺利开展,具有重要的现实意义。在实践操作中,要通过制度体系建设,明确土地资源开发过程中权利和义务,将土地一级开发各项工作都装进制度的“笼子”当中,满足我国发展过程中的土地需求,实现有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

(二)丰富开发模式,优化开发体系

随着市场经济的深入发展,土地作为一种资源,具有天然的市场属性,自然要进入流通领域中。在我国现有土地管理规制体系下,很多规定具有明显的滞后性,而土地资源开发市场化进程的推进,产生了许多新兴的土地一级开发模式,但明显存在着规制上的空白[5]。因此,从国家主导层面来看,要客观、理性、科学看待这些新兴土地一级开发模式,通过法律法规进行明确,进而实现我国土地一级开发体系的优化,推动我国土地资源的高效利用。

(三)因地制宜开发,提升开发效率

我国幅员辽阔,不管是土地资源还是经济发展水平,都存在着较大的差异,传统的“一刀切”土地一级开发模式,明显存在着弊端,在优化管理体系过程中,要做到因地制宜开发,提升土地资源开发利用效率。在实践工作中,需要从立法规制与操作规范两个角度入手,解决土地一级开发中存在的诸多问题,优化土地资源利用与发展结构,推动经济发展提档升级,助力“两个一百年”工程建设。

结语:

综上所述,现阶段我国土地一级开发已经形成了相对较为成熟的模式,基本实现了国土资源的高效利用,对于提升土地资源利用效率,具有十分重要的作用。探索多样的土地一级开发模式,对于社会发展与经济建设而言,具有至关重要的意义。

参考文献

[1]付绍喜.现阶段土地一级开发模式的探索[J].财会学习,2016(19):186-187.

[2]姚进,孙珺.土地一级开发模式及策略[J].合作经济与科技,2011(23):10-11.

[3]尚淑莉.我国土地一级开发运作模式研究[J].法制与社会,2011(36):176-178.

[4]许一奎.厦门市土地一级开发模式简析[J].广东科技,2011,20(16):137-138.

[5]王雅山.老港区改造的土地一級开发商业模式研究[J].港工技术,2012,49(4):14-15,22.

猜你喜欢

土地开发开发模式土地管理
改革土地管理方式 创新土地管理机制
浅谈土地开发整理
关于农村宅基地土地管理工作探究
城市开发区土地管理相关问题研究
国有控股上市公司开发母企业土地模式探讨
浅谈乡村旅游的开发和利用
我国乡村旅游驱动机制与开发模式研究
非物质文化遗产的旅游开发模式与优化策略
邢台微营销市场前景与开发模式研究
从“侗蛮之地”到“内地的边缘”