基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析

赵海燕

[摘 要]本文分别对重资产运营模式和轻资产运营模式进行了描述，并分析了我国当前房地产企业的严峻现状。分析说明，随着我国经济的不断发展、经济格局的不断改变，房地产企业想要在新形势下实现健康、稳定的发展，就必须与时俱进，顺应市场的变化，改变不合适的资产运营模式，找到适合企业自身发展的模式。

[关键词]重资产运营模式；轻资产运营模式；房地产

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.014

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-00-02

1 资产运营模式

1.1 重资产运营模式

重资产运营模式指的是企业的固定投资在资产负债中所占比例较高的结构，这种模式在供不应求、竞争压力小的情况下较易实现盈利。但在供大于求的情况下，固定资产投入比重大、周期长，极易出现资金断裂的风险。房地产行业就是该模式的典型代表，该模式主要用于购买土地、建房存货等，当投入过大的固定资产且销售量下滑时，就会使经营杠杆系数变大。

1.2 轻资产运营模式

轻资产运营模式主要指两个方面：一方面是指占总资产比例较高的部分，其为流动现金和交易性金融资产；另一方面主要表现在产品研发、用户体验、品牌宣传等方面。该模式与重资产运营模式相比，降低了固定资产的投资比重，较注重企业的运营能力以及企业品牌的打造，力求用最少的资金获得最大的资源，它能够与各产业链和谐共存，使资金运转更加灵活，融资渠道也更加多元化。

不论是重资产运营模式，还是轻资产运营模式都有着各自的优缺点，前者的优点在于抗风险能力强，而缺点在于由于房地产企业的资金运转周期长，将大量的资金进行固定资产投入会导致流动资金的紧张等一系列的问题。而后者的优点在于投入资本较少，可以通过多元化的融资渠道让企业更好的发展。

2 我国房地产企业现状

2.1 现金流压力

众所周知，房地产行业是一个资金密集型行业，现金在房地产行业的周转周期一般至少需要3年，即使房屋已经建成，仍然需要大量现金的投入。只要资金投入了房地产项目，那就变成了固定的资产投入，这样的风险十分大，一旦作为房地产企业生命线的现金流出现了断裂现象，大多会导致房地产企业破产，这也是房地产企业破产的关键原因。

2.2 融资压力

银行的信用贷款是广大房地产企业最主要的融资渠道，因为一般涉及的融资金额都十分庞大，因此，银行在信贷审核方面也十分严格，尤其是注重企业的财务风险审核。房地产企业很重要的基本保障是土地储备，因为企业即使出现破产的情况，银行也可以通过土地拍卖来进行资金回款。银行的信用贷款一般是针对一些实力较强的房地产企业，而实力相对较弱的企业只能通过担保公司与民间借贷进行融资，且需将企业楼盘和土地进行抵押融资，然而这种方式有一个很大的缺点就是成本高、危险性大，长此以往，将会给企业带来巨大的运营风险。

2.3 土地成本压力

众所周知，我国是一个人口大国，城市的土地资源供给量是有限的，尤其是一些较为发达的城市。政府对于土地的价值具有控制作用，一块地的升值空间大小与该地是否具有良好的配套设施相关的，这便受到了政府规划政策的严重影响。当前土地的供给与需求完全不平衡，因而地价上涨较快。上涨的地价一方面增加了房地产企业的项目开发成本，另一方面也使固定资产得到了增值。所以，房地产企业应权衡好增值与费用间的关系。如今已经是地价暴涨的时代，这样的局面也使广大房地产企业入不敷出。

2.4 税收政策压力

税收政策对于房地产企业的压力主要体现在两个方面：一方面是土地增值税，它的存在提高了土地成本，降低了市场活跃度，同时也使房地产企业的利润被赋税拿走，使房地产企业的重资产模式走不通；另一方面是房产税，当前该税正处于试点阶段，它增加了投资性房地产的持有成本，市场需求降低的同时，也使供应量得到了提升，这便增加了市场竞争。

2.5 行业竞争压力

自从1998年房改政策出台后，房地产企业迎来了他们快速发展的时期。1998年，全国房地产企业有24 000多家，但是经过短短几年的发展，在2013年，全国房地产企业高达91 000多家，这两组数据可以明显看出我国房地产企业在这些年中的发展速度之快。然而，近几年“限购令”出台，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，这使广大的房地产企业不得不转换思路，由原先的住宅地产向商业地产的布局与投资转变。如今，不论是一线城市，还是二、三线城市，都出现了不少房地产企业参与了产业链的各个环节的市场竞争，这导致市场竞争更加激烈。自从2006年我国全面对外开放以来，国外房地产企业在其发展相对成熟的情况下，竞相进入中国市场，凭着自身丰富的管理运行、开发经验，很快就得到了广大国内消费者的认可，比如凯德置业就是一个典型的外资名企，他们快速抢占了部分国内市场，国内房地产开发企业的利润被挤占，这也对国内房地产企业形成了一个不小的冲击。

2.6 楼盘库存压力

近年来，由于“限购令”等相关政策的出台，使房地产市场出现了前所未有的低迷现象，成交量急剧下降，房地产库存量急剧升高，创库存新高。相关数据显示，近几年房地产库存总量在不断增长，据统计，全行业的库存总量已经超过5万亿元。在这样严峻的市场现状下，广大房地产企业将主要精力放在了去库存压力上。对房地产企业而言，大量资源被库存占用后，只有将存货尽快的销售出去才能将资金及时进行回收。“不囤地，高周转”是万科集团在新形势下实行的运营模式，在这样的低迷市场行情下，其也实现了逆势扩张。

3 房地产企业运营模式的选择

从文中房地产企业的严峻现状可以看出，由于现金流压力不断增大，房地产企业的持续扩大难以进行，企业的融资压力不断增加。这样的现状一方面让企业资本成本不断攀升，另一方面也大大加剧了房地产企业的财务风险。由于土地成本在急剧上升、税收费用也在不断增加、日益加剧的行业竞争压力，同时加上国家加大了对房价的调控力度，使房屋升值速度在不断减缓，同时也导致了成本的增加，房地产企业利润率的上升空间也受到了极大的限制。种种压力因素都导致房地产企业的增值幅度难以弥补资金成本，所以，在当前严峻的形式下，相对于重资产运营模式，轻资产运营模式具有资金投入量少、融资方式多元化等优势，这也将是广大房地产企业更加理想的选择。轻资产转型能够成为保障企业健康发展的一个必然趋势。

虽然当前的房地产企业更加适用轻资产运营模式，但是面对每一个不同的房地产企业，他们都有各自的特点，不能一概而论，其必须进行详细的策略分析，通过分析判断自身是否适合轻资产运营模式的发展。轻资产运营模式虽然较重资产经营模式有自身的优点，但它需要企业具备良好的资本运作能力、运营管理能力等，因此，广大房地产企业必须依据自身的实际情况，在企业自身条件满足轻资产运营的相关条件下才能选择轻资产运营模式，且房地产企业只能循序渐进的从重资产运营模式转型为轻资产运营模式，否则贸然向轻资产模式转型也不能取得长久的成功和持久的发展。

4 結 语

近年来，房地产市场在不断变化，政府也加大了对房地产企业的调控，出台了一系列的相关政策以不断进行深入的调控。当前在新形势下的房地产企业，面临着多种多样的挑战，为了适应新时期的发展要求，轻资产运营模式更适合当前形势下房地产企业的发展，且需要企业由重资产模式向轻资产模式转变，需要企业重视自身资产结构的调整，保持财务各项指标的稳定、健康，提高房地产企业金融化资本的运作速度，提高资产周转率，提高资金使用率。在新形势下，房地产企业想要健康的发展，就必须对公司的运营更加强调专业化，将企业自身特点与市场现状有机结合，做到轻资产、重运营。

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