新形势下物业合同管理现状与思考

满杰

中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）04-000-02

摘 要 物业合同是物业管理活动，履行管理义务的基础，缺少了物业合同的制约，企业就无法与业主建立稳定、合法的服务关系。因此物业合同无论对业主、对物业管理企业来说，都是及其重要的。强化物业合同管理，不仅能够约束物业管理企业的行为，维护业主的合法权益；而且能够促进物业管理企业不断提高服务水平。但是面对法律建设滞后，服务内容空泛以及模糊的合同双方关系，如何強化物业合同管理，推动物业管理行为的良性发展，成为每一个企业必须面对的问题。

关键词 物业合同管理 现状 优化对策

根据我国《物业管理条例》，物业合同是指业主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内环境卫生和一定秩序的合同。该定义中，对合同的当事人、物业管理企业的义务进行了明确，但是相对于一般企业经济合同来说，还存在许多的不足之处。

一、物业合同管理的现状

根据《物业管理条例》，我国物业服务合同可以分为两类，一类是前期物业服务合同，是指由物业建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。第二种是普通物业服务合同，即业主在成立委员会后，由委员会与物业管理企业签订的服务合同。本文所说的物业合同，是指第二种。《物业管理条例》对物业合同内容、物业管理企业的行为、物业使用和维护等等进行了明确的规定，但是也存在一些缺陷。主要体现在以下几个方面。

首先是业主委员会的主体地位不明确，物业服务合同的主体是业主委员会与物业管理企业，业主并非合同主体。业主委员会代表业主对物业管理企业进行监督、协助管理等责任。因此在合同管理中，就会出现合同当事人法律责任不明确的问题。另外物业服务内容种类较多、范围十分广泛，在签订合同过程中很少能够面面俱到，因此一旦产生纠纷后，无法根据合同直接确定违约责任。而且面对纠纷，由于业主委员会并不是独立法人，因此没有独立诉讼主体的资格，丧失了法律维权的权利。而且业主委员会的产生和成立难度大，也影响了物业服务合同的管理与履约。

其次最重要的即是物业服务质量问题，在前后物业管理企业进行交接后，会出现一段管理的真空期，业主不了解物业服务内容和质量。因此经常会用高质量和高标准来进行衡量，很容易对物业服务企业的态度、办事效率和服务质量产生疑问。加之物业服务质量的标准难以进行量化，业主也没有方法来说明物业服务质量不符合标准。这种对立的存在和相关法律标准的不规范，也影响了物业合同管理的履约和双方的利益。

第三是服务内容的模糊，也影响了合同的履行。例如对停车管理服务费、专项维修资金等等，在服务合同中都没有明确的规定。尤其是专项维修资金上，由于业主对物业管理公司的不信任，许多业主不会主动缴纳，在思想上也没有认识到维修资金的重要作用。而且物业管理公司在管理中，由于前期物业合同有房地产开发公司会给物业管理企业一定的补贴，因此在物业交接后，物业管理公司为了保持盈利，会增加物业费，导致业主存在乱收费的印象。除此之外，物业服务企业前期与房产开发公司签订的合同，在进行服务移交后，与业主委员会签订的合同内容、权利和义务存在一些差异。由于业主不了解服务合同内容，就会出现业主违反规定妨害物业服务企业依据物业服务合同行使管理权引发的纠纷；或者物业服务企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益引发的纠纷。

二、完善我国物业合同管理的对策

（一）完善物业管理合同的立法规定，将其明确为有名合同

目前我国物业服务合同与管理主要依赖的是《物业管理条例》以及一些地方性的法规文件，因此没有统一的标准。因此随着物业服务范围和业主需求的不断扩大，必须考虑在现行合同法中将物业管理合同纳入民法体系，明确物业管理合同双方当事人的权利和义务。一来能够提高对物业管理合同当事人权益的保护力度，二来对于物业管理服务中存在的纠纷，能够纠准确地运用法律来评判，从而促进物业服务行为的健康发展。

（二）物业管理合同应当明确物业设施质量要求及验收标准

作为物业管理服务基础性的问题，服务范围内的房产、公共设备和配套设施都要进行严格的管理和维护，这也涉及到业主的核心利益。因此在物业服务合同管理中，应当明确工程质量和相关配套设备的保证期，并在销售合同中注明验收标准，以因避免房地产开发过程中遗留的问题而造成开发商与物业管理公司相互推诿。同时，应当约定经收合格的项目在使用出现质量问题的，业主有权向有关部门要求承担赔偿责任。

（三）细化物业管理合同内容

在前文的论述中，可知物业服务合同管理中的重点和难点即是合同内容的模糊。因此在合同管理中，必须加强对合同双方当事人合同义务的规范。

首先要明确物业服务合同中业主的义务。最基础的即是按照合同的约定准时、足额的支付相关管理费用。相对的，物业管理企业也有按照合同约定和法律规定收取物业服务费用的权利。其次业主有义务对物业管理企业履行合同的行为给予协助和监督，配合物业管理企业的管理服务活动。第三业主还有按照合同的约定，遵守物业管理制度和物业使用守则的义务。从而确保物业服务范围内建筑物的安全、舒适的居住环境，进而提升居住品质。

二是物业管理企业的义务，物业管理企业的义务，首先是亲自履行合同的义务，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给其他的专业公司，但不得将物业管理服务整体转包或拆解后变相分包给他人，因此而产生损害业主权益的行为需要物业管理企业承担。其次是安全保障义务，这是社会和谐发展，业主安居乐业的基础保障。第四是重大事项报告和资金使用公开义务，如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目等重大项目，须提交业主委员会审议。

三、结语

合同管理内容不仅包括签订，还有履行、变更、解除、终止等等内容，管理方式则包括审查、监督和控制，就物业服务行业来说，合同管理具有持续性、动态性和系统性的特点。针对目前物业合同管理中存在的问题，提出完善物业合同管理的对策，有利于促进物业服务质量的提高和业主的满意度。

参考文献：

[1] 王金明.新形势下物业管理企业的人员管理现状、趋势和对策[J].经营与管理，2015（07）：38-39.

[2] 叶亮.新形势下物业管理教育的思考[J].现代物业，2007（06）：52-53.