澄清房地产税的几个基本概念

物业税，现在改用“房地产税”这个称呼。自从2003年底召开的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，一直牵动世人心，关于房地产税的议论也时起时伏，但包括很多专家在内的诸多议论，往往是在并不那么准确的前提下进行的，有些概念甚至完全就是错误的。

其实房地产税既然是税的一种，就应该首先具有税收的基本性质。税收的目的是为政府的公共服务提供财源。当然，任何一种税一旦开征，必然产生各种效应，或者说造成一些后果，但这些效应或者后果不能和税收的初衷或者目的混为一谈。所以笔者认为，把问题的讨论集中在房地产税是否能够调控市场、是否能够降低房价等，都不是从税收的本来面目出发来讨论问题。

同样，房地产税的直接目的也不是为了调节公平，不像个人所得税，具有直接的劫富济贫的作用。当然，如果追溯到税收的根本目的——提供公共服務，其目的之一也是为了保持社会的公平（除此以外，政府出面提供公共服务的更直接的原因是因为需要政府来完成私人部门无法完成或者不愿做的事情，并且做这些事情需要花钱）。

政府出于公共服务的目的，要征收税赋，征税的时候则要考虑税收的公平和效率。从百姓手里拿钱（征税），可以采取各种各样的方式，根据所拿百姓银钱目的不同，其公平合理并且高效的征税方式也有所不同。

在世界各国，房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务，包括：学区教育、公共卫生、社区治安，这些公共服务主要是由常住在此的居民享用的，所以针对居民住房来征税是最合情合理的，针对性也最强，税负不容易被转嫁；并且假定住房面积越大、住房价值越高，享有的公共服务就越多，就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。

这样一来我们就明白了，地方政府征收房地产税不仅不是为了打压房价，反而是希望房地产税和房价形成一个良性循环。因为高房价意味着这里的住房需求大，为什么住房需求大，因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好，大家愿意来这里住。在美国这种现象非常明显：学区学校水平高、治安好的市镇，吸引了比较多的市民前往置业居住，房价就比较高。

由此出发，目前常见的另一种观点也就站不住脚了。这种观点就是：非私有产权不纳税，因为土地不是业主的私有产权，所以不应针对土地征收房地产税，只能针对地上的房屋征收。通过前面的分析我们可以看出，房地产税的课税理由是要为居民提供公共服务，可以说和居民所住房屋（及其土地）是否私有几乎没有任何联系。

还有一种说法：已经缴纳了70年土地出让金的住宅用地不应再“重复”征收房地产税，这也是似是而非的。因为土地出让金的实质是地租，或者说是将70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：我国城市土地都是国有的，国家有权分取土地收益，征收地租。所以在收取土地出让金或者是地租时，政府的角色是土地所有者。而在收取房地产税的时候，政府的角色是公共管理者，是要为公共管理筹措资金。这基本上是两回事。

当然，不管是地租还是房地产税，都进了政府的钱袋子，纳税人可以要求政府把地租拿出来用于公共服务，相应削减税收。事实上，政府也是这么做的：广州市政府这些年收取的土地出让金，不是很多都用在地铁建设等城市基础设施建设上了吗？香港政府更是长期用高地价（也就是政府收取高地租）来维持低税率（不过香港的物业税，也就是“差饷”，倒是一直照收不误的，所谓低税，主要是税率较低并且税制比较简单的流转税和所得税）。

我们再来看看另一种常见的观点或者说争议：是否应该对居民第一套住宅免征房地产税，从第二套住宅开始征税。如果我们明白了征收房地产税的作用是为了筹措公共管理资金，就会明白所谓第一套住宅免税是没什么道理的。或者说，第一套住宅免税的理由还不如第二套住宅免税来得充分呢——因为一户居民同时只能使用一套住宅，他的第二套住宅享受的公共服务为零（比如说子女教育）或者说很少（比如说垃圾清运等公共服务）。

但第二套住宅通常还是要征收房地产税的，这时可以把房地产税看作一种资源税——在土地资源有限的情况下，多占用土地资源，就要额外多交税，以此来提倡节约资源，缩小贫富差距。在这种情况下，房地产税更多地体现了调节贫富的作用。

如果把多套住宅的房地产税视为资源税，那么应该是累进税率才更合理：第三套比第二套应该适用更高的税率。但税收除了公平，还要考虑效率，把税率分得这么细，公平则公平矣，效率则可能大受影响。所以比较好的做法还是一刀切，按照统一的税率对所有的住宅征收房地产税。

至于房地产税应该从价计征还是从量计征（按面积征收），从量计征当然会简单很多，但这样可能未能体现房地产税的实质——前面说了，房地产税是用于政府的公共服务的，房价高意味着政府的公共服务好，吸引了较多的人来这里居住，所以应该收取较多的房地产税，因此从价计征更公平。

从价计征必然涉及房地产估价问题，好在这并不是不可逾越的障碍，世界各国在房地产税估价方面已经积累了很多经验，提炼出很多高效实用的估价模型，我国的房地产估价师在这几年也已经基本上掌握了这些估价技术。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑