房地产开发企业的税收筹划分析

袁霜

（西南财经大学会计学院，四川 成都 610000）

【摘要】住房政策改革以来，我国房地产行业的供给和需求都很旺盛，行业成长迅速，房地产业一度成为我国经济增长的引擎和国民经济的支柱产业。对于房地产企业来说，其存在的市场环境已经发生了根本的改变，与房地产开发相关的各项工程开发成本和人力成本近年来一路走高，房地产企业的利润空间不断减小，融资成本也在不断升高，有的中小房企业因为资金不足，不少地产项目开发断粮而死。加之房地产企业在房地产各个环节的综合税负较高，房地产企业的成本负担很重。为了降低房地产企业营运成本，通过重新组织企业在地产开发、销售公司管理环节的各项工作，在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划，这不仅在一定程度上能够减轻房地产企业的纳税遵从成本和税收成本，还能够有效提高企业的运营水平和管理水平，从而提高企业的市场竞争力。

【关键词】房地产企业；税负；税收筹划

一、相关理论概述

“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。”

二、房地产开发企业主要税种的筹划方法

（一）前期准备阶段的纳税筹划

1.公司形式选择

从法律上讲，子公司是一个独立的法人，而分公司不是独立法人，这就决定了子公司与分公司在税收待遇上的不同，具体表现为：子公司是独立的法人实体，承担全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，承担有限纳税义务，在设立分公司的所在国被视为非居民纳税人，其所发生的利润和亏损与总公司合并计算记入“合并报表”中。

2.新建和并购的选择

房地产企业开发首要是取得土地，取得土地有两个来源：一是从国家购买；二是从其他单位购买。从其他单位购买存在两种具体操作方式：一是成立一个新公司，通过新公司购买土地；二是并购出售土地企业的股权，在通过被并购企业进行开发。第一种操作方式，取得土地后需要缴纳契税；而第二种操作方式因为土地使用权没有发生转移，因此无需缴纳契税。

因此，房地产企业如果选择并购企业的方式，取得别并购企业的土地，将产生很大节税收益。

3.筹资方式的纳税筹划

房地产企业开发项目一般需要长时间建设，且需要大量资金，对于房地产企业来说很多资金来源于银行借款，企业借款利息很多。所以筹资对于房地产企业来说非常的重要。

当前我国房地产开发企业的筹资方式主要有：吸收直接投资、发行股票、联营筹资、企业内部积累、银行借款、发行企业债券和融资租赁等。如果企业通过发行债券、内部集资、企业间拆借及向金融机构贷款等方式筹集资金，可以达到降低税负的目的。

（二）建设环节的纳税筹划

1.利息扣除方式

房地产企业的利息费用在计算企业所得税和计算土地增值税的处理方式是不同的。对于计入开发成本的利息费用，只有当房地产出售时，才能抵扣。当利息费用数额较大，应提供金融机构证明，据实扣除；反之，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样反而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化有利。

2.借款费用资本化

成本对象完工后发生的借款费用可以作为财务费用直接扣除。因此，对于不同时间完工的开发产品，应单独作为成本对象核算。这样对于已经完成的成本对象所对应的借款费用就可以作为财务费用在企业所得税睡前进行扣除，企业也就可以相应减少企业所得税支出。

（三）销售收入分解纳税筹划

1.分解销售收入

随着房地产市场的日益完善和消费者消费水平的不断提高，精装修住房将逐步取代毛坯房并成为市场的主流产品。而精装修住房涉及的税务问题主要与精装修住房的定价方式有关。目前房地产企业对于精装修住房的定价方式也不尽相同。一般情况下，企业在定价时存在以下两种不同的方案：一是住房的销售价格包括精装修的价格。房地产企业与购买者统一签订房屋销售合同。我们称之为合并定价方案。二是住房的销售价格不包括精装修的价格。房地产企业按毛坯房的价格与购买者签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购买者签订房屋装修合同。我们称之为分别定价方案。

2.折扣销售

根据营业税法规定，如果将销售价款和折扣额开在同一张发票上，可以以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。如果将折扣额另开具发票的，无论企业会计如何处理，都不能将折扣额从营业额中扣除。由此可见房地产企业在折扣促销时，一定将折扣额与价款开在一张发票上。

3.赠送行为

房地产企业销售房产时采用向业主赠送阳台、车库、冰箱、彩电等礼品的促销方式，纳税规定这些费用原则上要按照市场价格计算，并入房地产销售收入缴纳营业税；这些赠送给客户的礼品，属于捐赠支出不得在税前扣除，并且代扣代缴 20%个人所得税。税收筹划的要点在于，将阳台、车库等列为房地产销售处理，这样就不属于捐赠支出，就可以在计算企业所得税前扣除。

4.销售和自营的选择

房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外销售，二是留作自用或自营。针对这两种方式的不同，企业缴纳的税种也不同。销售和自营在纳税上主要不同是销售要缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税和土地使用稅；而自营相反，不需要缴纳土地增值税，但需要缴纳房产税和土地使用税。对于销售还是自营的选择，关键要根据开发项目的利润情况来决定，一般来讲，利润高的选择自营，利润低的选择销售。

参考文献：

[1]唐腾翔，唐向.税收筹划[M].北京：中国财政经济出版社，1994

[2]张中秀，张美中，宋洪祥，管强.纳税筹划[M].北京：机械工业出版社，2002

[3]刘蓉。公司战略管理与税收策略研究[M].北京：中国经济出版社，2005

[4]齐金勃，高志英，赵国杰.论税务筹划的理论体系[J].财会月刊，2010（5）：3840

[5]张志康，张莉.税收筹划中企业会计政策的选择[J].税务研究，2004（4）：7980

[6]杨绮.运筹学在企业非连续亏损纳税筹划中的应用[J].财会通讯，2006（1）：7576

[7]翟继光，张晓冬。新税法下企业纳税筹划[M].北京：电子工业出版社，2010

[8]贺志东.房地产开发企业纳税筹划[M].北京：机械工业出版社，2002

[9]梁云凤，逄振悦。房地产企业税收筹划[M].北京：中国市场出版社，2006

[10]郭志刚，段九利.企业纳税实务与税收筹划全攻略—房地产业[M].上海：立信会计出版社，2009