浅析房贷利息抵扣个人所得税

杜文翠

【摘要】本文分析了我国将要实施的房贷利息抵扣个税政策带来的利与弊，提出了相关建议。认为，该政策的出台是一个很庞大的工程，不能一蹴而就，在借鉴外国经验的同时，还要结合我国的具体情况，细化出利民、利经济、利发展的好政策。

【关键词】房贷利息；个人所得税；抵扣；利弊

所谓的房贷利息抵扣个税，是指将房贷利息作为税前减除项扣除。这个政策一出台就引起了人们对房贷利息抵扣个税的关注，到底这项改革给我们在购房时带来多少的优惠呢？

首先，房贷利息抵扣个税中可以税前抵扣的是我们所缴纳的四金、基本生活相关的贷款、一些再教育相关的费用等都可以在税前进行扣除。同时业内的专家表示：房贷利息抵扣个税政策的提出，对购房群体而言有很大的好处。特别是对于高收入按揭购房者而言，其缴纳的利息中有15%-45%是由政府来负担。例如：我们一个市民购置一套住宅花费200万，选择贷款按揭七成供30年的方式，并且每月都需要进行等额还款，大概每月需要的还款金额为7400元，其中包含有3500元的利息支出。如果他的税前每月收入是两万元，扣除相关费用后应纳税款2400元，如果实施房贷利息抵扣个税政策，按揭贷款利息可以税前抵扣，该市民每月所缴纳的税款将会减少，应缴纳的税款大约为1550元。

其次，我们可以从上面的小例子看出，如果实施房贷利息抵扣个人所得税的政策，将会给我们工薪阶层购房者带来一定的益处，但是可能对于工薪阶层刚刚达到个税起征点纳税人而言所得到的优惠就没有那么明显了。对于房贷利息抵扣个人所得税来讲，我们国家已不是第一个提出这项政策的国家。美国1997年就开始实施房贷利息抵扣个税，其对抵扣项有一定的限制，主要是针对于主要住房或者是第二住房担保债务的利息，并规定了利息的范围，在规定范围内的利息才可以进行抵扣。这样在我们实施这项政策的时候，可以借鉴一下国外的做法，使我们少走些冤枉路。

再次，关于房贷利息抵扣个人所得税，最为受益的产业就是房地产业。其实，早在2015年5月，国务院就批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出了对于个税的改革方案，表明在2017年进行立法。这个改革的重点主要是针对“完善税前扣除”改革，目的是在实施房贷抵扣个税的政策上，明确专项扣除项目。

关于我们实施房贷利息抵扣个税政策，本人认为存在两大经济问题，第一，个人所得税的改革问题；第二，关于房地产业的发展问题。

我国目前实施的是超额累进的方式来进行征收个税，根据收入的多少确定相应的税率，减除抵扣额后，进行征收。对于个人所得税的改革问题，我们有很多情况是需要修改的，可以借鉴发达国家的政策，我们主要存在的问题是我国个人所得税已经成为工薪阶层税，每个工资超过3500元的工作者，缴纳个人所得税是不可避免的，而逃税的都是一些高收入人群，比如：公司的高层主管、私企老板、一些个体户。对于出现的这种情况，我们在对个税改革的时候要加大征管的力度，调查每个纳税人的基本情况，让偷税漏税的行为减少，同时可以对工薪阶层低收入纳税者减低征税税率或者提高高收入人群的纳税税率，这样既可以减轻工薪阶层人群的压力，也可以使個税的征收达到公平。财政部部长楼继伟早在2013年就提出在进行个税改革时要对部分所得项目综合计税，并将与按揭相关的一系列情况都计入抵扣的范围内，从而达到税收公平的目的。

在个税改革的基础上，对房地产业有一定的刺激作用。我国目前房地产业处在一个相对比较萧条的阶段，库存积累较多，例如：贵州省花果园，它可以堪称世界最大的房地产，但是却出现了很多的“僵尸楼”，这种情况不单单在贵州出现，在全国各个地区都存在着类似的情况，房贷利息抵扣个人所得税的政策出台，其中一个原因就是促进房地产业的发展，解决累积过剩的房地产问题，也同时提高我们的财政收入。

房贷利息抵扣个税，毫无疑问它给购房者带来了希望，特别是对于中高收入人群而言。同时，也对房地产业是一重磅刺激。但是，房贷利息抵扣个人所得税还没有具体的实施策略，所以这个策略的实施还存在着一定的问题。

第一，这个政策的实施偏向富人和工薪中等阶层，对于处在贫困甚至缴纳个税没有达到起征点的低薪阶层是没有关系的。他们仍然要为了自己的唯一住房而努力奋斗。

第二，房贷利息抵扣个税已经得到确认，但是实施的细节还未明确规定，这项政策的实施也给我们留下了诸多疑点。美国在早开展房贷抵扣个税，允许房主每年在其应缴纳的税款当中扣除一定金额的按揭贷款利息，规定扣除的总金额不能超过100万美元。政策执行一段时间之后，美国的房地产业就出现了一系列的问题，大量的房产泡沫出现，房产价格在1997年到2006年期间翻番。这是实施房贷利息抵扣个税所带来的负面影响。在我国，之前为了缓解东亚金融危机对楼市的影响，在上海实施了一个类似于房贷利息抵扣个税的措施，即为对其五年的个人购房退税政策，这个政策导致高收入人群利用退税政策来套取收入，使得高端住房的价格一路飙升。所以，面对上面所出现的情况，我们应该借鉴国外的一些经验，在制定政策时要把握诸多的细节问题，以及对税前抵扣将如何完善等问题。

第三，银行贷款风险问题。目前我国房地产的库存很大，产能过剩很严峻，我们采用房贷利息抵扣个税的政策来鼓励大家贷款买房，这样银行就成了政策实施的关键，同样银行也被放到了一个比较危险的境地，银行会出现贷款狂热的情况，同时银行坏账的风险会无限的放大。我们可以看一下2014-2016年我国各大银行（表1）的不良率。

我们可以在表一中看出，各大银行几年间的不良率呈现一个上涨的趋势，我们在实施房贷利息抵扣个税的政策当中，不排除将银行不良率无限放大的可能，这是给银行业带来的潜在危险。

第四，房贷利息抵扣个税在实际操作过程中可能存在的问题。其中最大的问题就是计税，工作单位在扣缴个人所得税的时候，应该如何扣缴？单位要如何做账？对于用人单位到底有多少人在贷款买房，这个人数的统计也是相当繁琐的。如果详细的税前抵扣项目已经出台，假如有关于单亲家庭生活优惠、家庭生活贷款等可以抵扣款项，还要求用人单位对职工具体情况比较了解。

我们这个政策的出台是一个很庞大的工程，不能一蹴而就，在借鉴外国经验的同时，还要结合我国的具体情况，细化出利民、利经济、利发展的好政策。