论公平视角下的“凶宅”买卖

摘 要 随着房屋交易市场的发展，凶宅买卖逐渐增多，购房者在未知房屋为凶宅的情况下购入房屋而导致纠纷的情况也愈发频繁。司法界、学界对该纠纷的处理及理由持不同见解。本文主张以显失公平为由认定房屋买卖合同为可撤销合同，赋予凶宅买受人合同撤销权，从而充分维护其合法权益。

关键词 “凶宅”买卖 显失公平 可撤销合同

作者简介：陈安然，山东大学法学院法学本科生。

中图分类号：D923 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.316

房屋买卖是当代人生活中的一项重大事宜。在房屋买卖过程中，购房者在未知的情况下购入“凶宅”，无疑会造成买卖双方的纠纷。该类纠纷的解决及其理由在司法实践和学术方面均存在一定的争议，故本文通过相关案例及学术争议之比较，分析房屋买卖合同的效力，从而探求凶宅买卖合适的处理方式及理由。

一、凶宅买卖之案例及学术争议

（一）凶宅买卖之相关案例

在凶宅买卖纠纷中，未知所购房屋为凶宅的买受人多作为原告诉请撤销房屋买卖合同。对于买受人的诉讼请求，法院判决呈现两种不同的态度：驳回原告撤销合同的诉讼请求和支持原告诉讼请求。

驳回原告诉讼请求的判决理由主要是出卖人没有主动披露房屋是否为凶宅的义务。房屋一般使用时间较长，人在房屋中生老病死属正常现象，故房屋是否为凶宅不是决定缔约与否的决定性因素。若双方并未约定出卖人有披露房屋是否为凶宅的义务，则出卖人不需要主动告知买受人房屋为凶宅。在买受人不能证明其对房屋是否为凶宅的事项已询问出卖人而出卖人未予以告知的情况下，不能认定出卖人故意隐瞒。且为鼓励交易，维护交易安全，故驳回原告撤销合同的诉讼请求。①

支持买受人撤销买卖合同的判决理由则不尽相同，主要体现为以下两种：

第一，出卖人对房屋是否为凶宅负有披露义务，出卖人不对此进行披露违反诚信原则，造成重大误解，故合同为可撤销合同。房屋内发生过“非自然死亡”事件属于对合同的订立产生重大影响的信息，故出卖人对此负有披露义务，出卖人未告知买受人造成重大误解，故适用《合同法》第54条第1款第1项，因重大误解订立的合同而可撤销。②

第二，出卖人未尽告知义务，构成欺诈，买受人基于错误认识而购买凶宅，故合同可撤销。在合同订立之前出卖人即负有告知相关事项的附随义务，出卖人行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，买受人在违背真实意思的情况下订立买卖合同，故根据《合同法》第42条第2项以及第54条第2款撤销该合同。③

（二）凶宅买卖之学术争议

关于凶宅买卖问题，学界多认为被告存在过错，但对于纠纷解决方式的认定及理由则存在不同，主要有以下几种观点：

第一，凶宅的买受人可选择主张撤销权救济或违约救济。通过撤销权救济时，根据《合同法》第54条第2款有关欺诈之规定，可认定出卖人故意隐瞒凶宅的事实，从而判决撤销合同。通过违约救济时，买受人可根据《合同法》第111条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，主张出卖人降低房屋价款，或根据《合同法》第94条第4款之规定，当事人一方因违约行为致使不能实现合同目的的对方，当事人可解除可同，凶宅买受人据此解除合同。

第二，认定凶宅属于瑕疵物，隐瞒房屋为凶宅进行交易，应承担物之瑕疵担保责任。根据《合同法》第153、154、155条之规定，凶宅不符合居住安宁的使用目的，存在效用瑕疵，故出卖人应当承担该违约责任。

第三，将房屋为凶宅的告知义务认定为合同的附随义务，凶宅出卖人违反该义务而应当承担违约责任。

第四，认定隐瞒事实出售凶宅属于侵权行为，即当事人双方买卖合同有效，若买受人因居住凶宅而造成精神上的损害，出卖人应当对买受人承担精神损失赔偿。

二、凶宅买卖纠纷之各观点的评析

关于凶宅买卖之纠纷，司法界和学界的观点分为两类：支持出卖人与支持买受人，且理由各不相同，但这些观点难免存在一些不足，以下则分别就此阐述。

对于支持出卖人，认定出卖人不负有告知买受人房屋为凶宅之义务的观点，其忽视了房屋实际贬值的事实。虽然法律没有明文规定房屋买卖过程中的凶宅告知义务，但不代表出卖人在房屋买卖过程中就不负该告知义务。尽管房屋为凶宅这一事实存在一定迷信的因素，但该事实实际影响房屋市场价值。买受人以一般房屋价格购入实际价值低于该价格的凶宅，若以出卖人不负有告知义务而支持出卖人，明显不利于公平地维护交易双方的合法权益。

支持凶宅买受人的观点则各不相同，主要体现为以下四种观点：

第一，该买卖合同存在出卖人欺诈的行为，故根据《合同法》第54条第2款之规定为可撤销合同，出卖人可主张撤销权。《民通意见》第68条对欺诈作出如下定义：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”然凶宅仍属于功能健全之房屋，其使用价值并未减损，“欺诈”中故意隐瞒的真实情况应是与合同目的有密切关联之事项，故隐瞒并出卖凶宅难以认定为欺诈。

第二，认为应当适用《合同法》第54条第1款第1项有关“重大误解”之规定，认定买受人对房屋产生重大误解，故合同可撤销。但“重大误解”是买受人作出的，这将合同撤销的责任归咎于买受人，其未突出出卖人隐瞒凶宅之事实的过错，将不利于撤销合同后双方责任的认定以及损失的承担。

第三，认定凶宅为瑕疵物，出卖人应当就此承担物之瑕疵担保责任。《合同法》第153、154条规定，出卖人应当按照约定质量要求交付标的物，未约定或约定不明的，适用本法第61条仍不能確定的，适用本法第62条第1款的规定。凶宅买卖纠纷中，出卖人和买受人并未就房屋是否为凶宅之事项进行约定，买受人所取得的房屋符合合同中对于房屋的质量约定。凶宅并未直接影响房屋的基本功能与使用价值，难以认定其属于瑕疵物，故难以使出卖人根据物之瑕疵担保责任承担违约责任。

第四，认定出售凶宅属于侵权行为。凶宅买卖为双方自愿达成合意之行为，买受人并没有法定权利受到侵害。且将凶宅买卖认定为侵权行为则只能让出卖人承担侵权责任，而侵权责任的承担方式主要为停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉、消除影响、恢复名誉，其难以完备地维护买受人的合法权益，如难以满足买受人退房之请求。认定出售凶宅属侵权行为，无论是对此承担物质损害赔偿还是精神损害赔偿，均将凶宅认定为一种不适合交易之物，此有悖于公众习惯和经济原则。

三、以显失公平为由解决凶宅买卖纠纷的合理性

《合同法》第54条第1款规定：“下列合同，当事人一方有權请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《民通意见》第72条则对显失公平做出定义：“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”凶宅买卖纠纷中，出卖人隐瞒房屋为凶宅的事实将房屋出售给买受人，买受人给付的对价明显高于凶宅之市场价值，而出卖人所获得的价款明显高于其房屋的市场价值，买卖双方的权利与义务不均衡，导致不公。凶宅买卖纠纷满足“显失公平”的适用情形，以显失公平为由撤销房屋买卖合同具有合理性，具体体现在以下几个方面：

第一，订立合同时，卖方对于所售房屋存在信息优势，该信息不平等是交易不公的根本原因。凶宅纠纷中，卖方对于房屋的了解程度明显高于买方，其在交易中始终处于较为优势的地位，而买方因信息劣势购入凶宅，从而引起纠纷。该纠纷中，卖方对标的物的信息掌握程度满足《民通意见》第72条对于“显失公平”的“一方当事人利用优势或者对方没有经验”的定义。

第二，买卖双方的给付与对待给付义务不相称，违反公平、等价有偿原则。物的市场价值主要受到供求关系影响，但同时也受到物的客观质量和人的主观因素的约束。大部分人对于凶宅存有一定的畏惧心理，不愿购买和居住凶宅，虽然其存在一定的封建因素，不应得到推崇，但人的主观心理确实使凶宅的市场价值产生了一定程度的减损。故虽然凶宅在客观方面基本功能齐全，仍然能够作为正常房屋居住和使用，但其市场价格确因其凶宅性质而受到影响。凶宅买卖纠纷中，买方在不知房屋为凶宅的情况下与卖方达成合意，以一般房屋的价款购入凶宅，其所得房屋的实际价格低于其所支付的对价，而卖方所得价款高于其转让的房屋的价格，故导致权利义务的不对等，违反公平、等价有偿原则。

第三，凶宅买卖纠纷所导致的不公满足显失公平的程度要求。大部分人认为凶宅会带来不安感而不愿购买和居住凶宅，故凶宅的市场价值受到人的主观心理的影响较大，价格也因此减损严重。买受人以一般房屋价格购入实际价格减损严重的凶宅，其支付价款明显高于所获标的物市场价值，而出卖人则所得价款明显高于凶宅市场价格，故属于显失公平。

另外，以显失公平为由赋予凶宅买受人撤销权有利于充分维护买受人与出卖人的合法权益，且能够避免一些其他处理方法之弊端。以显失公平为由赋予买受人撤销权，买受人可选择是否撤销合同，撤销合同可收回全部房款，充分维护买受人的合法权益。对于房屋买卖的其他相关费用，可根据双方的过错予以分摊，而非认定出卖人欺诈时倾向于出卖人承担过错责任。且以显失公平为由认定买受人的撤销权，只需以凶宅市场价格低于双方交易价格这一客观事实进行判断，而无需认定出卖人是否构成欺诈，即不需要解决告知房屋为凶宅是否为出卖人的义务这一争议问题，也无需解决该纠纷是否为买受人主观上的重大误解所致及基本功能健全的凶宅能否认定为瑕疵物的问题。

综上所述，买受人在不知情的情况下以一般房屋的价格买入市场价格低于其支付价款的凶宅，而出卖人则获得比房屋市场价值更高的价款，这是缔约时就存在的一种显失公平的情形。依显失公平的理由裁判撤销凶宅买卖合同，较之于以欺诈、重大误解、标的物瑕疵为由撤销或者解除凶宅买卖合同，或者认定出卖人侵权，都更为合理。

注释：

①浙江省金华市中级人民法院（2014）浙金民终字第847号民事判决书。

②广东省佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第999号民事判决书。

③浙江省绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终3325号民事判决书。

参考文献：

[1]陈耀东、张瑾. “凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用.河北法学.2007（10）.

[2]魏景荣、华诗影.论“凶宅”交易纠纷与物之瑕疵担保责任.法制与社会.2013，12（中）.

[3]周玉文.房屋买卖合同中附随义务的认定及违约责任探析.山西大同大学学报：社会科学版.2014（4）.

[4]叶锋.凶宅、物之瑕疵担保责任与侵权责任.中国房地产.2014（8）.