商品房买卖合同中的格式条款效力认定

陈希

随着房地产市场调控政策的变化，在商品房买卖过程中，双方当事人就买卖合同中有关违约责任的条款规定发生争议的案件越来越多。特别是当违约行为存在时，对买受人违约责任的规定一般较重，而出卖人违约责任的规定相对较轻。当发生纠纷时，有人主張以合同法中的格式条款规定否定不公平的违约责任条款，但也有人主张尊重双方当事人的意思自治，依据合同内容来确定双方当事人的违约责任。争议的核心是如何把握格式条款，确定其效力。

一、商品房买卖合同中的格式条款实践情况

实践中，大部分包含了格式条款的合同一方当事人为了避免被认定为格式条款从而被认定无效，往往在合同内容中多加入一些可供协商性的条款，试图模糊合同或条款的格式性。如，在某《商品房买卖合同》中约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”法院在判决中也依据该条款，认为在商品房买卖过程中，买受人可以对合同相应条款进行修改或增补，双方存在一定的协商过程，对涉案《商品房买卖合同》认定为格式合同不当，双方当事人均应严格按照合同约定的条款全面履行自己的义务。如仅以合同中存在貌似可供双方协商性条款的存在来模糊格式条款的存在，从而使得出卖人利用合同扩大己方权利，限制己方义务，以致案件双方当事人违约责任不对等、差距巨大。

二、商品房买卖合同中的格式条款效力认定

在认定格式条款时，不仅从形式要件进行判定，也要注意考察实体因素，从而更有利于维护交易秩序的公平、公正。主要把握两方面：一方面看格式条款是否符合法律规定。对格式条款效力进行认定，首先对其内容进行判定。如果违反国家法律、行政法规等强制性规定或具有其他致使合同无效的条款，该条款自始无效。另外，法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。另一方面看格式条款是否符合诚实信用原则。法律规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据该条规定，格式条款的运用双方当事人应遵循公平原则，并尽到提醒对方合理注意的义务。

三、结语

当前房地产市场迅速发展，商品房买卖行为成为影响人们生活的重要内容。在交易过程中，作为合同主体的双方当事人地位并不完全平等，特别是在作为出卖方的房地产开发公司与作为买受人的自然人之间，难免存在地位上的不均衡，而很多出卖人利用这种优势地位采用预设的商品房买卖合同，来扩大出卖方的权利，加重买受人的责任，或者是对出卖方违约责任规定较轻，而买受人违约责任较重，造成双方实体权利义务的不平等。而买受人作为相对弱势的一方，在享有法律资源或经济资源方面均处于弱势地位，当其合法权利受到不当侵害时，作为维护社会公平正义的客观存在，法律应对其不当行为进行调整，将通过立法设定的“形式正义”推演为能被人们具体感知的“具体正义”。