老旧社区改造并非“换血”一条路

沈敏

改造老旧社区的通常途径是推倒重建，让整个社区“换血”。然而，多伦多市中心的摄政公园社区却另辟蹊径，发展多元化住房，按“不同收入阶层混居”的模式展开，让居民身体力行体验着“阶层融合”精神

在一个大都市，要彻底改造一个长期以“脏、乱、差”闻名的大型社区，往往难以避免相应的副作用：拆掉面目可憎的成片旧房，大批迁走收入和受教育水平双低的“老人”；盖起高级公寓楼或联排别墅，引入中产以上阶层“新人”。加拿大多伦多市中心的“摄政公园”就是这样一个老旧社区，但改造者决定不走老路，而来一场“阶层融合”的社会实验。

不同收入阶层混居模式

摄政公园是多伦多市中心历史最悠久、规模最大的居民区，始建于20世纪40年代。由于规划、发展不当等原因，这个地处多伦多黄金地段的大型社区成了低收入边缘人群的聚居地，甚至因黑帮横行而成为“犯罪天堂”：贩毒、枪击、抢劫频发，连警察都管不了，市政服务更是一团糟。

2005年，摄政公园尤其恶名昭彰：当地黑帮“摄政公园帮”一个分支成员在市中心最大购物中心枪杀一名15岁路人。7年后，这个帮派又制造了另一起枪杀案。

治安问题之外，住房也是沉疴。这里原有的公租房楼群拥挤、破旧不堪，市政府下属的非营利性福利住房开发商“多伦多社区住房公司”没钱翻修，更没钱拆了重建。

在全球其他大城市，改造摄政公园这种“老大难”社区的通常途径无非是：引进私人开发商，买下所有公租房所在地块，赶走穷租户，炸平老楼，新建老住户必然买不起的高档公寓甚至豪华别墅，引入“高素质”的新居民，让整个社区“换血”。

在英国首都伦敦，“大象与城堡”地区的“海盖特住宅”就是最新一例。这个原先容纳1200多套住宅、3000多名住户的住宅区因居民收入低、治安差成了伦敦城有名的“贫民窟”，2011年至2014年被拆平，原先低收入住戶被强制迁至郊区，新建的2700多套住宅里只有82套为公租房。

然而，摄政公园的改造计划却另辟蹊径。TCHC选择与私人地产开发商丹尼尔斯公司合作。后者过去主要开发“产权共有公寓”，这次任务是到2020年前供应7500套住宅，其中既包含供出售或租用的商业性公寓住宅，也包含公租房等福利住房。

按照丹尼尔斯公司总裁米切尔·科恩的说法，多伦多市区内所有社区改造都会按这个“不同收入阶层混居”的模式展开，“一个社区如果仅有福利住房也不正常”。不过，这番改造的特殊之处，是TCHC坚持加入一条关于原住户“回迁权利”的政策。被拆掉公租房的原租户会得到一个写进合同里的承诺：一旦新楼落成，他们有权租得与原先住所相等面积的新房，租金也按原来方法计算。

新楼盘展示中心就设在今天摄政公园社区中心地带，今后将成为社区活动中心。一个宽阔的绿地公园之外，社区还配备了足球场、篮球场、田径赛场……2012年竣工的“摄政公园水上运动中心”已成为社区新地标。社区还有一座多功能艺术文化中心和一个承担教育功能的“社区学习与发展中心”。

改造工程从穿越社区的一条主要街道两边开始，以吸引商业租户入驻。如今这条街上超市、银行、药店、咖啡馆和电信运营商应有尽有。

新旧居民“殊途同归”

目前，摄政公园改造还在继续，陆续落成的房产项目都很抢手。

“我们觉得这是个很有价值的实验，”凯特·塞勒说。塞勒是名专注于人权法的律师，和丈夫一起从事法律援助工作。她家是摄政公园的典型“新移民”。2010年，摄政公园开发的第一栋公寓楼开盘，夫妇俩买下其中一套。

有孩子后，夫妻俩在2013年卖掉公寓，买下社区另一处有三个卧室、带后院和独立车库的联排别墅。现在，小女儿上着当地公办托儿所，儿子就读于社区内两所小学中的一所。两个孩子的小伙伴来自不同文化背景、社会和经济地位的家庭，而一家大小都身体力行体验着“阶层融合”精神。

塞勒觉得，多伦多以多元化著称，这正是它城市文化的精华所在，而一个阶层混居的社区就是例证。当初买下第一套房时，她和丈夫怀着一股信念：“有人来买第一批公寓、迈出信任的一步，这个实验才有可能成功。直至今天，我一点都不后悔当初的决定。”

多伦多首席城市规划师珍妮弗·基斯马特也支持摄政公园“阶层融合”的尝试，但她提醒大家不要对这个运营模式寄望过高。

“别把公私合作模式当成下金蛋的鹅，这可能会误导他人。这种模式只有在市场需求非常火爆、地产位置很优越的情况下才行得通。”基斯马特表示，创造活力社区为已有住户打造更好住宿条件是很有意义的目标，但就融资模式而言，摄政公园的做法并非万灵药。

此外，“阶层混居”项目还有其他改进的地方。比如为确保公平，分配新房采取随机抽签方式，但这让原先长期居住社区福利住房的老住户略有不满，他们觉得自己应享有优先选择权。

另外，虽然改造项目承诺社区所有原住户都享有“回迁权”，但由于等新房落成至少要好几年，尤其是2008年全球金融危机后建设资金吃紧、工程放缓，这些住户不得不暂时被安置到偏远地区落脚。虽然所有搬迁费用由TCHC项目支付，但对这些住户来说，要被迫适应一个陌生环境本就不易，刚适应下来却又要搬回原社区也比较折腾，于是有些住户为减少麻烦，干脆留在新社区。